由仲量联行发布了《高质量城市不动产管理战略：时代命题，城企共赢，新型需求下的国企不动产管理和物业改造路径》这篇报告。以下是对该报告的部分摘录，完整内容请获取原文查看。本文聚焦于闲置的或出租收益率较低的房屋、建筑物等实物资产。尽管本文不涉及因股权投资而获得的实物资产抵押物，但也为这类资产利用效率提升提供一定思路。
国有资本与国有企业是中国国民经济的支柱，在打造世界一 流企业的进程中发挥关键作用。为了进一步增强其竞争力，中 共二十届三中全会提出了深化国资国企改革的战略部署，旨 在优化国有经济布局，并推动国资国企高质量发展。 通过战略性重组与专业化整合，国企将资源和注意力集中于 关系国家安全和国民经济命脉的重要行业和领域，同时积极 布局前瞻性战略性新兴产业，实现产业迭代和价值升级。 历史发展过程中，国企积累了闲置资产和低效无效资产，影响 国有资产保值增值。因此，强化国企不动产管理，已经成为提 高国企效益、优化资源配置的必经之路。
国企的资产管理以服务功能使命与体制机制两个方面的深化改革为 导向。企业不动产管理与全流程资产管理能够有效提升国企主业经 营效率，推进辅业功能升级，甚至输血反哺主业。
国企的不动产管理可以分为两个方面： • 其一是服务于主业的不动产。相当部分国企面临着重组后业 务职能整合、落实产业链强链补链等一系列业务发展的挑战， 却受制于现有办公空间分散、利用效率有待提升、老旧办公载 体不匹配当下业务发展需求的困境。体系化的企业不动产管理 （Corporate Real Estate，以下简称“CRE”）可以通过选址优化、 硬件智能化、管理平台数字化、购买专业服务与灵活用工等方面 赋能国企主业效率提升。这一部分内容将在第二章具体论述。 • 其二是国企主业经营利用之外的不动产，包括土地及开发建成 的物业。这些由于企业整合、旧有生产性物业淘汰改造、债务抵 押等复杂的历史原因获取的经营性物业，以及大量住宅、职工宿 舍及其裙楼，往往因为且其资产类别、分布、权属与利用限制等 诸多特殊因素，而处于招租困难、资产管理成本高的困境。盘活 此类存量“两资”物业的解题思路在于建立全方位全流程资产 管理模型。国企需要通过整合规划和定位重构的方式积极对接 市场，引入新兴物业需求，实现物业经济价值和社会价值的再发 现。这一部分内容将在第三章及第四章分类阐述。
通过详尽的分析，我们认为鼓励与支持性的政策、多样化的改造模式 以及技术上的可行性、新兴物业需求的出现，都为国企存量物业的改 造提供了前提条件和广阔的空间。同时，国企存量物业具备整体规模 大、主要位于老城区和改造空间大的特征，可通过“一盘棋”统筹推 进，容易形成规模效应以及起到快速提升城市资产效能和城市形象 的作用。 从企业资产管理上升到城市资产管理，仲量联行创新性地提出了高质 量城市不动产管理（Urban Real Estate Strategic Approach， 以下简称“URE”）概念，旨在通过从整体规划的角度改善资本市 场资源配置供需匹配，推进利旧焕新。通过纵向挖掘资产市场综合 管理创新增长点，横向引入金融活水，助推资产与资本的双轮循环， 将有益于推进城企共赢，并加速城市高质量发展与内涵式增长，增强 整体经济的稳定性。
仲量联行于2022年发布的《中国企业不动产管理图鉴》中调研 显示，由于国企在管理体系和汇报制度方面要求较高，相较于 外企或民企，国企各类型不动产管理模式统一，但功能较为单 一，采购部门管理权限也较大。 在业务实践中，国有企业不动产管理受到各项管理规范的严 格管控，合规与风控意识高。但在全流程管理效率和与统一大 市场对接等方面，部分国企，尤其是公益型国企和传统制造业 国企的CRE实践仍具备一定的提升空间。 以中共二十届三中全会精神深度深化国资国企改革，国务院 国资委明确了四大重点任务及改革路径。行之有效的CRE实践 优化，将推进改革路径的深层次操作，增强国企改革实效。 企业不动产管理：以赋能企业高效运营、持续创新、提升财务表 现、增强人性化体验为核心指导的企业不动产综合解决方案。
仲量联行认为，功能升级与降本增效是统领国企CRE改革逻辑 框架的基调。 一方面，随着国企市场化进程加快与公司治理创新，提升企业 不动产管理水平成为必然趋势。这体现在办公物业的区位及 配套、硬件设施、内部设置、多维服务等多个环节。过去，国企 对于办公空间的关注点主要集中于合规性、保密性、临近政府 机关、配备食堂车位等硬性要求，但随着国央企业务功能升 级、创新战略功能的加强，更多与新兴产业、人才、配套相关的 空间管理理念以及硬件与软件的改造和升级迫在眉睫。
国企改革过程中，通过横向合并及纵向联合实现了企业间的 战略性重组与专业化整合。为实现创新联合，重组后的国企面 临着业务职能整合的挑战，而办公空间的整合与合并为其提 供了重要的基础，也为国企实现降本增效提供可行的路径。 由于供需矛盾短期内较难得到缓解，目前全国主要办公楼市 场普遍面临挑战。据仲量联行统计，截至2024年上半年，全国 20个重点城市中有10个城市的甲级办公楼空置率水平高于 30.0%，一线城市中除北京以外，上海、广州、深圳的空置率均 落在20.0%-25.0%区间。大部分城市租金走势波动于底部区 间，价格竞争愈发激烈。其中，一线城市由于租金仍有较大调 整空间，下行斜率较显著。
面对市场成本窗口期，国企需把握机遇，重新审视现有的不动 产资产组合。除了对现有老旧总部进行软硬件升级以符合业务 需求外，国企可以通过租赁、购买、建造新总部的方式实现搬迁 升级。在成本管理方面，除了购置或建造导致的一次性资本支 出外，后期物业维护、人才留存、审批及时间等成本同样需要被 计入考量的范畴。在各种方案的收益比较上，也应综合统筹配 套设施、办公体验、人才团队建设、对业务的支撑、资产负债及 损益管理等内部收益，以及企业形象、市场连通、市场机遇等外 部收益。 对于各国企而言，应切实针对自身的业务拓展需求和资金实 力，综合权衡、精准投资，选择最合适的解决方案，以求推动企 业业务功能整合与实现成本的有效管理。
普遍而言，非房地产国企主业经营利用之外的不动产，包括土 地及开发建成的物业，由于缺乏专业的地产管理能力，这些资 产常常陷入长期闲置或低效使用的状态，从而转化为无效低 效资产，即所谓的“两资”。 近年来，随着国有企业改革的不断深入，大多数“两资”已经通 过剥离和清退程序得以处理，并交由专业的资产托管平台进 行统一管理。然而，那些剥离难度较大的资产仍然由原国有企 业自行承担运营管理责任。此外，即使部分物业经过原址改造 和更新，也可能因为区位与业态定位错配、物业市场变化或经 营管理不善等原因，面临着进一步调整经营策略或二次改造 的需求。 据各地发改委、规划局和住建局统计，全国各主要城市普遍面 临大量闲置或低效利用资产的问题。国有企业名下也集中了 大量此类“两资”，亟待通过有效的运营管理充分发挥其潜在 价值。随着城市转到聚焦内涵式、集约化的发展，这些资产的 活化利用成为提升城市活力和竞争力的关键路径之一。
（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）
