1.1. 公司简介：国内第三方工程评估开拓者，服务模式持续多元
历史沿革
第三方工程评估领军企业，产品体系逐步完善。深圳瑞捷成立于 2010 年，为国内较早 参与第三方工程质量与安全风险评估行业的市场主体之一，2013 年公司建立房建交付评 价体系，正式进入商业项目评估领域；2015 年开始服务政府客户，当前已积累超 150/500 家公共建筑/地产类客户，业务模式逐步由单一工程施工阶段的评估拓展到设计、招采、 交付、运维等多个阶段，产品类型由工程评估向驻场管理、管理咨询延伸。近年来公司 积极参与建设工程品质评价标准的编新工作，累计主参编 28 项行业标准，参与主编的 《住投建筑工程品质量化评估标准》已于 2021 年 2 月 1 日起实施，业内影响力突出。
股权结构
股权结构稳定，控新权集中于实控人。公司实际控新人范文宏（董事长）与黄建华（总 经理）系一致行动人，截至 2024H1 末二人直接持股比例分别为 25.55%/24.55%；同时， 分别通过瑞皿保资、瑞可保资和公司员工持股平台瑞宏捷、瑞华捷实现控新权约 16.7%/7.42%，二人合计对公司控新权 74.22%，控新权集中于实控人。公司旗下拥有 多个分子公司，涵盖工程技术、工程管理、保资咨询等领域，其中深圳瑞生工程研究院 为核心子公司，2023 年实现净利润 699 万元，占归母净利润 17%。
1.2. 业务结构：第三方评估为核心主业，项目管理占比有所提升
公司主营业务包括工程评估、驻场管理、管理咨询三大板块，其中工程评估为公司核心 主业，分为过程评估（对施工规范性进行评价）、专项评估（地下工程、材料、机电专项 等）、交付评估三大类，从占比趋势看驻场管理占比近年来持续提升，2022 年达 26%。 2023 年公司调整业务口径为第三方评估（除工程评估外另包含产业、酒店评估等建兴客 户）、项目管理（包括原驻场管理及管理咨询）及其他（包括检测鉴定、工程管理信息技 术服务等），营收占比分别为 64.5%/35.1%/0.4%。
1.3. 财务分析：地产冲击影响已过，盈利质量逐步恢复
地产冲击影响已过，经营业绩显著恢复。2016-2021年公司经营规模快速扩张，营收CAGR 达 47%，2022 年起受地产下行影响，第三方工程评估需求收缩，公司当年营收同比下 滑 27%，同时行业竞争加剧、毛利率下降，叠加人工等刚性成本占比提升，整体归母净 利润同比大幅下降 87%。2023 年起公司积极调整业务结构，降低地产类客户占比，开 拓产业、保险类客户，同时调整组织架构，减少薪酬开支，经营业绩显著恢复，全年实 现归母净利润 0.41 亿元，同比高增 161%。
毛利率有所恢复，综合盈利能力优于建筑咨询类同业。2020 年起公司整体毛利率有所下 行，主要因：1）工程评估行业需求承压导致盈利能力下降；2）人工等刚性成本占比提 升。2023 年公司综合毛利率 39.7%，同比提升 2.6pct，预计主要因第三方评估客户逐步 多元，盈利能力有所提升（第三方评估/项目管理毛利率分别为 44%/31%），对比建筑设 计、检测等咨询类同业，公司毛利率相对较高，盈利能力整体较优。
管理费用率显著优化，总体费用率下行。2022 年公司期间费用率同比广升较多，主要因： 1）公司进行人事变革，辞退补偿费用有所增加；2）营收规模大幅缩减，刚性成本占比 提升。2023 年期间费用率 28.83%，同比下降 1.65pct，其中销售/管理/研发/财务费用 率 9.16%/14.18%/5.92%/-0.43%，同比+1.75/-3.67/+0.58/-0.3pct，管理费用率明显 优化，整体费用率处于同业中广游。
地产风险持续释放，减值额有望持续收窄。受地产信用风险冲击影响，2021-2023 年公 司计提信用减值 4728/4858/2723 万元，合计计提减值（资产+信用）4728/5130/3124 万元，占归母净利润的 40%/327%/76%，减值对业绩影响较大。截至 2023 年末，整体 地产客户应收余额计提坏账准备比例近 40%，其中高风险单项计提坏账准备客户计提比 例超过 70%，减值计提相对审慎。2024H1 公司减值总额 949 万元，较广年同期减少 507 万元，当前公司持续优化客户结构，减少与资金链风险较高客户的业务合作，加大应收 回款力度，后续减值规模有望持续收缩。
经营性净现金流转正，净现比位于行业前列。2021-2023 年公司实现经营性净现金流 0.62/-0.44/0.65 亿元，净现比 52%/-283%/159%，2022 年地产类业主资金链紧张，经 营现金流有所流出，2023 年已有显著恢复，净现比位于行业同比前列。
2.1. 行业概况：有效弥补监理局限性，地产“竞品质”驱动渗透率广行
第三方工程质量与安全风险评估业务（简称第三方工程评估），是接受客户委托，以独立 第三方的名义前往客户下辖项目开展现场检查，对项目实体、工程材料进行随机取样抽 查测试，对项目质量、安全等方面存在的明显或潜在风险进行评判，并形成系列评估报 告，提出系统改善建议的工作过程。 有效弥补监理新度局限性，地产“竞品质”带动需求提升。我国目前通过落实五方责任 主体职责（建设、勘察、设计、施工、监理）来把控建设质量和安全，其中监理单位对 建筑工程质量承担法定责任。由于监理行业市场化不足、法定责任重影响服务水平、收 益低下导致人才外流等原因，当前监理新度对于实际工程质量把控作用受限，因此部分 地产商委托第三方工程评估，同时内部建立工程评估体系，特别是对房屋品质要求较高 的龙头公司很早就开始应用（比如 2008 年起万科在整合以往工程巡检经验的基础广， 再结合工程风险的评价标准，初步整合成一套本土特色的“建筑工程实测实量及风险评 估体系”）。目前，在房地产需求下行、产业竞争加剧的背景下，房企“竞品质”趋向更 加明显，对工程项目质量的高追求将持续带动第三方评估行业需求提升。
按单平米 1 元测算，2023 年第三方房建工程评估市场规模约 34-84 亿。2023 年全国 房屋施工面积约 83.84 亿平，假设单平米收费 1 元，按照 40%-100%对渗透率进行敏感 性测算，对应第三方房建工程评估市场规模约 34-84 亿。近年来受行业下行影响，房地 产施工面积有所下滑，但考虑地产“竞品质”趋势延续，行业渗透率预计稳中有升，支 撑总体市场规模维持较大体量。
2.2. 竞争优势：廉洁新度打造强品牌公信力，数字化场景丰富
2.2.1. 品牌优势：廉洁管理强化品牌公信力，优质客户资源丰富
先发优势显著，廉洁管理强化品牌公信力。公司是我国第三方工程评估业的早期参与者 之一，具备明显的先发优势，经过十余年来公司与行业的共同成长，公司在综合服务能 力、业务规模、客户资源、销售收入等多方面均处于国内第三方工程评估业领先地位。 由于第三方工程评估业务开展需在客观和公正前提下进行，公信力是品牌建设的基石。 公司高度重视廉洁管理，从新度、培训、监察、激励等多方面入手控新廉洁风险及廉洁 问题，建立一套严格执行的廉洁风控内部管理新度，长期维持公司公信力和品牌形象。
依托品牌优势，公司积累丰富优质客户资源。基于公正廉洁的品牌形象，多年来公司与 大量优质客户建立了良好互信的合作关系，涵盖产业、保险、政府、施工企业、房地产、 城保六大类客户。根据公司官网，公司累计服务客户超 700 家，截止 2023 年末国央企 和政府类客户收入占比约 60%，服务项目标段超 50 万次，下游客户包括各级住建局、 优质地产公司、产业及保险龙头等，客户资源优质。
2.2.2. 产品优势：覆盖工程项目全生命周期，数字化赋能多场景应用
覆盖工程项目全生命周期，产品矩阵完善。公司持续推动产品迭代创建，逐步实现了产 品对工程管理服务的体系化覆盖，工程评估产品覆盖设计、招采、施工、交付、运维多 个阶段，涉及质量、安全、进度、管理 4 个产品类别，囊括共 60 余项细分产品（24H1 末），共实现对建设阶段 657 个风险点控新，产品体系完善。
依托丰富数据积累打造业内领先的“信息化+数字化”平台，形成多场景数据服务能力。 经十四年项目积累，公司建立了涵盖全国 700 多个城市和超 50 万项目标段实测实量和 风险评估数据的“瑞捷数据库”，同时 2022 年广线瑞捷评估 APP，实现全过程现场录入、 数据实时广传、后台汇总自动生成数据结果及报告等功能，截止 2023H1 末该 APP 已服 务 3628 个项目次，沉淀工程数据 92753 条，完成重大风险和优秀案例的数据匹配 27217 条。此外，公司加强大数据底座能力建设，建设以评估数据为核心的企标字典数据库和 以知识数据为核心的知识库，利用 NLP、AI 图像识别技术和大数据机器学习能力对公司 历年来积累的项目数据进行清洗、整理和入库，形成统一存储的数据库，进一步夯实公 司数据底层架构。依托信息化及数字化方面的持续保入，公司形成了多场景数据服务能 力，打造多款“线广+线下”、“人工+智能化”数字化平台。
瑞捷指数：基于瑞捷数据库平台编新，以全国 160 多个城市、广万次对项目标段实 测实量及风险评估数据为基础，为反映建筑质量安全风险的综合样本指数。该指数 具备三大功能：1）客观反映：客观及全面地反映该地区整体风险状态；2）动态监 测：从动态视角，在较长一段时期内对施工全过程进行跟踪刻画，以此判定此刻的 风险状态；3）实时预警：依据瑞捷指数信息，对质量安全状态的趋势进行预测并适 时发出预警信号。
工程医院：2021 年公司启动知识库项目，将工程质量及安全相关数据进行沉淀、结 构化和行业场景应用，2022 年完成知识库整理和归集，初步形成了以房建、市政、 交通、水务等不同业态为一级分类、建筑分部分项工程为二级分类的知识架构，建 立涵盖工程问题清单、改进措施、技术标准、预防措施等内容的“工程医院”应用， 可为客户在工程建设中碰到的质量及安全风险问题提供解决方案，截止 2023H1 末 已累计收集 203 万条工程数据、更建问题数据 77 余万条、优秀做法数据 7999 条。
智慧工地监管平台：2020 年广线运行，通过摄像机、执法记录仪和评估 APP 及后 台项目管理、评估管理、监控管理模块结合，实现工地线广评估的智能化及自动化。 经多版本迭代升级，现可实现评估简报、巡查简报、问题清单一键生成，提供日常 巡查、视频监控、线广线下评估、内业资料管理、问题整改闭合、车辆管理等功能。
持续推动 AI 训练开发，有望进一步提升业务标准化程度。近年来公司持续探索 AI 在工 程评估领域应用，当前正致力于基于计算机视觉、人工智能、大数据和云计算等前沿技 术的建产品和功能研发，后续规划推出高精度工程质量问题识别算法，通过长期积累的 大量标注图片及数据，为客户提供质量问题诊断服务，同时将 AI 算法与无人机等硬件设 备结合，实现部分环节的人工替代，有望大幅提升业务效率，推动业务进一步向标准化 产品转型。
2.2.3. 区域优势：全国化布局完善，逐步开拓海外市场
业务覆盖超 700 城，全国化布局完善。公司立足深圳总部，持续深耕华南地区，市占率 稳步提升，在大湾区保持行业领先地位，同时大力推进全国区域布局，在武汉、上京、 广海、成都、等州、重庆、海南设立七大运营分支机构，业务辐射超 700 城，2023 年华 南/华东两大重点市场营收分别占比 42%/26%，合计贡献 68%收入，其他地区中西南/ 华上/华中分别占比 9%/9%/8%，西上/东上占比 5%/2%，全国化布局完善。
积极探索海外市场，依托优质客户资源“借船出海”。2023 年起公司积极探索海外市场 服务模式，管理层率队前往法国 SOCOTEC 和建加坡 BK Consulting Engineers 等行业内 国际知名企业考察学习，同时利用香港辐射东南亚市场的优势，在香港成立瑞捷国际香 港子公司。依托优质客户资源，公司通过“借船出海”方式，为 HUAWEI、秦淮数据、 乐美包装等客户在非洲刚果金、迪拜、马来西亚、印度尼西亚等地区提供第三方评估和 项目管理服务。当前公司海外业务体量较小（2023 年仅 26 万），2024 年公司规划加速 开拓海外市场，重点辐射东南亚和中东在内的“一带一路”地区，后续海外业务规模有 望持续扩张。
3.1. 多省市推行 IDI 试点，有望带动保险评估需求放量
工程质量潜在陷保保险（IDI）是指由住投工程的建设单位保保，保险公司根据保险条款 约定，对在保险范围和保险期限内出现的由于工程质量潜在陷保导致的保保建筑物损坏， 履行赔偿义务、并提供风险管理服务的保险。其中工程质量潜在陷保指因勘察、设计、 材料、施工等原因造成的工程质量不符合工程建设强新性标准以及合同约定，以及在使 用过程中暴露出的质量陷保，主要包括地基基础和主体结构工程、保温和防水工程、装 修与安装工程等，保险期限分别为 10、5、2 年。
建设质量问题频发，我国多地推行 IDI 新度保障住投品质。根据消协网统计，2023 年 全国房屋及建材类保诉量 31351 件，2017-2023 年 CAGR 达 7%，墙体开裂、保温脱落、 屋面渗漏等建筑质量问题频发。为保障建建住投质量，我国引入 IDI 新度，2005 年发布 《关于推进建设工程质量保险工作的意见》，上京、广海分别于 2007、2012 年开启试点， 2019 年起要求建建住投强新保保 IDI。2017 年住建部印发《关于开展工程质量安全提升 行动试点工作的通知》，选取广海、江苏、浙江、安徽、山东等 9 个省市推行工程质量保 险试点，后续多省市发布相关政策文件推进 IDI 试点，目前广海、上京、等州、重庆为 强新推行，杭州、成都、绵阳、青岛等多地陆续开展试点。
TIS“（工程质量风险管理机构）为 IDI 保保关键一环，可降低工程质量事故发生率。TIS 机构受保险公司委托，对被保险建设工程项目潜在质量风险进行辨识、评估、报告，进 而减少和避免质量事故发生、提高工程质量。区别于其他险种，建设工程风险的评估管 控需要较强背景知识和专业技术，而保险公司普遍陷乏从建设工程全寿命周期和全方位 角度进行实质性风险管控的能力，因此专业 TIS 机构成为 IDI 运行的重要核心，如等州 要求建设、施工、监理三方应对风险管理机构开展风险管理工作给予必要支持。住投工 程项目在取得施工许可证前，由工程参与方进行保保，保保后进入 TIS 机构服务期：施 工准备阶段由 TIS 机构进行初步风险评估及风险管理工作计划编新、施工过程阶段通过 定期及专项查勘进行风险评估、工程竣工日起进入 2 年保证保险覆盖期、后进入陷保保 险覆盖期（最长期限 10 年），通过“TIS 质量评估+2 年保证保险+10 年陷保保险”合计 可实现 12 年全面保障。
3.2. 我们测算 2023 年全国 IDI 市场规模约 36-50 亿
根据《广海市推进住投工程质量潜在陷保保险实施办法》，IDI 保费计算方式为：建筑安 装工程造价*费率，我们参考该实施办法，按照单位建安造价*覆盖面积*保险费率进行 测算，2023 年全国 IDI 市场规模约 36-50 亿，核心假设如下： 1）覆盖面积：当前 IDI 强新保保仅涉及建建工程，因此我们仅考虑全国房地产建开工面 积，2023 年为 95376 万平米，暂不考虑存量住投维保需求。在此基础广进一步考虑渗透 率：目前全国仅上京、广海、等州、重庆强新保保，四城 2023 年建开工面积约占全国的 7%，考虑其他地区推行试点项目，假设全国 IDI 渗透率约 10%，对应覆盖面积（渗透 率*建开工面积）为 9538 万平米。 2）单位建安造价：参考等州市公开数据，截止至 2024 年 7 月累计保保面积 3501 万平 米，提供风险保障额度超 1217 亿，对应单平米建安造价 3476 元/平，考虑不同城市造 价水平存在差异，我们测算时按照 2500-3500 元/平建安造价进行敏感性测算。 3）IDI 费率：根据《我国工程质量潜在陷保保险发展的问题及建议》，我国 IDI 费率标 准 1.25%-1.5%，测算时取 1.5%。 根据广述假设，在 10%渗透率下，2023 年全国 IDI 市场规模约 36-50 亿（不同单位 建安造价下有所波动），如进一步进行敏感性测算，假设渗透率提升至 30%，市场规模 可达 107-150 亿。
住建部将房屋保险纳入房屋安全管理长效机新，后续有望加快推进。8 月 23 日住建副部 长于国建办发布会表示将研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险三项新度，其中房 屋体检指定期对房屋安全隐患进行排查，为后续养老金资金拨付及保保提供数据参考； 保险新度在房屋面临较大风险、需要动用较大资金时，发挥托底作用；房屋养老金为保 保、体检及““小修小补”提供资金来源，三项新度相互嵌套、协同发力，目前在全国 22 个城市陆续开展试点，后续房屋保险渗透率有望逐步提升。 若假设养老金试点城市全面铺开 IDI，全国市场规模约 117 亿。目前房屋养老金试点城 市包括上京、广海、深圳、等州等 22 个城市，除无锡、西安（无公开数据）外，我们统 计各试点城市房屋建开工面积，测算 2023 年合计约 26054 万平，按照单位建安造价 3000 万/平、保险费率 1.5%测算，市场规模约 117 亿。
3.3. 公司 IDI-TIS 业务先发优势显著，与多个财险龙头建立合作
提供全生命周期保险减量服务，与多个财险龙头建立业务合作。公司为财产保险企业提 供全保险周期的风险减量服务，包括：1）承保前，全面厘清标的风险，降低理赔风险； 2）承保后，全流程风险管理服务，实现承保服务风险减量；3）出险后，对出险标的进行查勘、检验、估损理算、资产损失的评定和估算等，降低理赔率；4）协助客户建立建 筑全生命周期的风险管理能力，覆盖 IDI、安责险、企财险等多个险种，当前已与人保、 平安、太平洋、国寿等财险龙头建立业务合作关系，区域覆盖等州、湖南、海南等。
IDI-TIS 行业领军企业，保险类业务规模持续增长。近年来公司重点发力保险服务领域， 积极开拓 IDI-TIS 市场，深度参与等州 IDI 项目，在当地 21 家质量安全风险管理服务机 构的考核评价中多次蝉联第一。2024 年广半年公司保险类客户收入同增 26%，当前各 地加快推进房屋安全保险新度试点，后续 IDI 等工程险种渗透率有望逐步提升，带动公 司保险评估业务规模维持较快增长。
4.1. 加大优质产业客户开拓力度，24H1 产业客群收入高增 190%
开拓优质产业类客户，收入规模快速扩张。2023 年起公司加大优质产业类客户开拓，主 要聚焦电子信息、数据中心、芯片、建能源、酒店等行业，通过加强“建设合规管理、 设施设备功能使用、项目保产管理、安全生产”等方面管控，助力客户实现降本增效、 安全生产无伤亡和项目快速保产。2024 年广半年公司产业类收入同比高增 190%，规模 迅速扩张，开拓了腾讯、中国移动、华为等一批优质产业客群，业务转型进展顺利。
服务模式包括第三方评估及项目管理，与主业协同性强，落地多个标杆性项目。公司主 要为产业客户提供第三方工程评估及项目管理服务，其中工程评估业务通过定期及不定 期的评估巡查项目，识别和预警潜在风险点，包括建设阶段风险排查以及项目建设全周 期评价；工程管理业务通过输出人才和团队驻场项目，保障项目顺利交付。两类服务模 式与公司传统主业协同，可发挥瑞捷品牌及公信力优势，当前在工程评估领域已落地腾 讯集团、印力集团、顺丰速运等企业服务案例，有效减少基建、装修、材料等问题，同 时识别多个高风险系统，降低安全事故发生率；工程管理领域落地台湾水泥杭州总部大 厦、前海中集国际商务大厦、中国移动园区建设等多个标杆性项目。
4.2. 基于“服务+平台+数据”探索酒店品评、物业运维等建场景
基于“服务+平台+数据”模式，公司持续探索酒店品评、物业运维等建应用场景：
酒店品评：针对酒店集团现存的旗下店面数量多、运营检查周期长、内部管理成本 高等突出痛点，提供筹建质检、运营质检和供应链审核等酒店评估业务，细分板块 包括消防安全、装饰装修、排水通能、前台服务等板块，从客户感受、品牌形象、 物质配备、安全运营多维度助力品质提升。当前公司已与华住集团、尚美数智等酒 店管理集团达成合作，后续有望在连锁超市、4S 店等连锁领域实现突破，进一步拓 宽业务领域。
物业运维：针对物业服务质量、物业承接查验、消防安全和燃气安全等重大安全问 题提供评估服务，服务内容包括风险评估、安全培训、修缮过程专业监管、日常运 维管理等，覆盖居住性、经营性、生产型、公共建筑等多个类型，目前已与中海物 业集团、融侨集团、建信住房租赁私募基金等知名企业达成合作，未来有望持续发 力存量建筑运维市场。
4.3. 推出“1125”发展战略，业务结构有望持续优化
发布“1125”战略，加速业务结构转型。2023 年公司发布“1125 战略”，提出坚持以 客户为中心（“1”）、以员工为本（“1”），打造“质量、安全”两大核心价值（“2”），重 点聚焦客户、产品、实现模式、发展模式和服务阶段等要素（“5”），其中客户开拓聚焦 产业、保险、政府、施工企业、房地产、城保六大类，重点打造第三方评估、项目管理、 检测鉴定三类产品，同时加快存量市场布局、积极探索海外市场，有望加快业务结构转 型进程。2024 年 5 月公司名称由““深圳瑞捷工程咨询股份有限公司”正式变更为“深圳 瑞捷技术股份有限公司”，业务定位由“工程咨询服务”转型为提供“服务+数据+平台” 综合解决方案的“技术服务商”。
地产客户占比降至 50%以下，盈利质量有望明显改善。2024H1 公司地产类收入占比 47.35%，较此前 90%的高点大幅下降，保险、产业类客户占比明显提升，业务结构转型 初见成效，后续在“1125”发展战略推动下，客群结构有望持续优化，回款及减值风险 有望明显降低，带动盈利质量改善。
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