2024年房地产行业专题研究：新政助力“止跌回稳”，板块价值锚点重估

一、中央提出止跌回稳，地方跟进政策优化

（一）“924”新政升级放松力度，政治局会议提出“止跌回稳”

2024年9月24日，根据中国政府网，国新办举行“介绍金融支持经济高质量发 展有关情况”新闻发布会，进一步出台地产政策放松。需求端方面，一是全国层面 二套最低首付比由25%下调至15%，二是降准降息引导LPR下调20-25bp，进一步引 导存量房贷利率降低50bp左右。供给端方面，保障房再贷款央行资金支持比例由60% 提高至100%，研究允许政策性银行、商业银行支持有条件的企业市场化收购房企土 地。此外，将延长金融16条和经营性物业贷款政策有效期至26年底。 本次“924”新政相当于“517”新政的政策升级版本，在原有的优化框架内， 进一步加大了政策放松力度，例如首付政策已达到历史最宽松水平，同时在基本面 未明显恢复的背景下，延长了部分支持性政策的有效期。

根据中国政府网，2024年9月26日中央政治局召开会议，此次会议上中央首次 明确促进房地产市场“止跌回稳”，提出要对商品房建设“严控增量、优化存量、 提高质量”，同时明确会“调整住房限购政策，降低存量房贷利率”，要构建房地 产发展新模式。 本次会议为首次9月份召开政治局会议（历年为10月份），地产相关表述较此前 更为积极及明确，预计10月之后还会有更进一步的措施落实当前会议目标，未来一 段时间内地产政策落地值得期待。

（二）地方政策跟进放松，一线城市均有优化

在“924新政”后，多个重点城市跟进政策放松，4个一线城市均有表态，根据 各地政府网站，广州全面取消居民家庭限购政策，北深首/二套商贷首付比例下调至 15%/20%，上海首/二套商贷首付比例下调至15%/20%-25%。 根据各地政府网站，截至2024年10月6日，全国四限政策限制指数为567，较8 月底下降280，四限政策限制指数已达到历史最低水平，其中一线城市四限政策限制 指数为105分，较08年周期的最低点（80）仍有24%的下降空间，二线、三四线城 市四限政策限制指数分别为246、216，均已降至历史新低，未来政策可放松空间将 主要集中在高能级城市。

新政策进一步打开了政策放松空间，而各地的迅速跟进展现了此轮政策调整的 决心，在中央政治局会议的表态下，地产行业“止跌回稳”将成为未来一段时间的 工作目标，后续政策落地时间及市场修复空间可期。

二、市场成交出现回温，网签表现尚待释放

（一）中介数据：市场成交回温，一线表现优异

根据中介口径数据整理，2024年国庆期间（2024.10.01-2024.10.07），中介口 径72城二手房日均成交2622套，较节前一周环比增长23.4%，较23年国庆期间日均 成交（1445套）增长81.5%。

2024年国庆期间中介72城二手房成交增长来自于带看量及带看转化率的双高。 根据中介数据，国庆期间，中介口径72城二手房日均新增带看6.2万组，较节前 一周环比增长45.0%，较小阳春时期最高点（5.7万组）提升7.3%，来访转化率（成 交/来访）达到4.3%，较中秋假期提升0.3pct。对比之前假期数据来看，本次国庆期 间来访及转化率均为2年内最高点。

重点城市来看，4个一线均同比表现优异，北京、广州分别同比增长273.7%、 118.4%，其余重点二线城市同比全部增长，其中杭州由23年的日均11套大幅上涨至 日均134套。在政策的助力下，国庆期间成交表现回升，一线城市表现尤为优异。

（二）网签数据：北上成交修复，数据尚待释放

根据各地房管局，2024年国庆期间（2024.10.01-2024.10.07），网签口径数据 来看，50城商品房日均成交16.32万方，较2023年国庆期间同比下降5.7%，降幅较 前两年明显收窄。 分线来看，国庆期间分线城市均呈现分化，一线、三四线同比分别增长8.8%、 5.3%，二线成交同比下降15.4%，受节前一线政策放松影响，一线成交小幅修复。

具体城市来看， 4个一线城市中，北京、上海同比分别增长46.4%、10.5%，广 州、深圳同比分别下降2.1%、12.9%。重点2线城市中，苏州成交优异同比增长339.6%， 日均成交接近20-21年均值水平，济南成交同比增长14.9%，其余重点二线城市分别 有不同程度的下降。

根据各地房管局，2024年国庆期间（2024.10.01-2024.10.07），网签口径的11 城商品房日均成交3.28万方，较2023年国庆期间同比增长242.4%，国庆期间二手房 市场表现火热。分线来看，国庆期间分线城市均呈现同比增长趋势，和新房类似， 一线、三四线表现更佳，同比分别增长319.5%、132.6%，二线成交同比增长23.7%。 由于房屋交易过程中，网签过户为最后一个环节，因此房管局网签数据较实际 成交有一部分滞后性，而中介数据则较为灵敏，能更迅速地体现市场成交走势。由 中介数据推测，部分国庆实际成交将在近期于网签端逐渐释放，带动成交表现上行。