2024年房地产行业专题研究

整体分析

发展阶段：房地产行业收缩将成为常态，新房销售持续承压，二手房的交易占比逐步攀升，收缩持续推 进，需求端政策密集落地，“低增长、去库存、优增量”的发展模式将成为未来房企的主流模式。

发展现状。自2021年以来，中国房地产市场出现私有住房市场改革的严重下滑。截至2024年第一季度，新 房销售量（按价值计算）比2021年的峰值下降了46%，新房开工量（按建筑面积计算）下降了60%，房地产 投资占GDP的比重从2020年的14.0%下降到了8.4%。

发展现状。整体国民经济持续稳定增长，人均收入水平稳步提高，快速城市化带来的城市新增人口的住房 需求，以及人们生活水平不断提高带来的住宅改善性需求，既是构成我国房地产市场快速发展的原动力， 也是确保房地产市场持续健康发展的重要因素。

总量来看，2023年，商品房销售金额约11.6万亿元，同比下降6.5%，销售面积约11.2亿万方，同比下降8.5%，销售均价约10437元/平方米， 自2018年起，商品房销售金额的驱动因素就基本来自销售均价的提升，而非销售面积的变化。 2019年，全国商品房销售金额同比增长6.5%，其中销售均价同比增长6.6%，销售面积同比转负至-0.1%，开始对销售金额增长形成拖累， 直至2023年，销售面积的逐渐下降，始终同销售金额的增长形成负效应。

商业模式：市面上，产业地产商也似乎每家都宣称自己有独到的商业模式，众多的产品线仅仅是产业地产 开发的表象，其背后蕴藏的资本运作逻辑才是产业地产开发模式的精髓，在此总结出四大产业地产商业模 式。

行业特征：1998房改开启了我国房地产的“黄金时代”，2010年史上最严厉的调控政策新“国十条”使房 地产行业进入结构调整、模式创新和可持续发，2013年房地产迎来高速增长时期，2021年后房地产行业供 需严重不平衡，存量库存较高。

竞争格局：房地产行业表现出明显的强者恒强的趋势，资金、品牌、资源等不断向大型房地产企业集中， 龙头公司在竞争中占据明显优势。目前看，中国房地产不断追求新的经营模式，龙头企业的先发优势明显 ，但小型房企的市占率也逐渐攀升。

政策分析

房地产开发政策分析——中央经济会议：中央强调要持续有效防范化解重点领域风险，积极稳妥化解房 地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。

房地产开发政策分析——中央经济会议：强调统筹化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，严厉 打击非法金融活动，坚决守住不发生系统性风险的底线。

房地产开发政策分析——中央经济工作会议：中央明确表示加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共 基础设施建设、城中村改造等“三大工程”，完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。

房地产开发政策分析——三大工程：着眼于房地产长期健康运行与稳定增长，力图解决结构性问题、供需 错配、需求断层等长期问题，2023年12月11日的中央经济会议提出加快推进保障性住房建设、 “平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。

拿地政策分析——乡村振兴：乡村振兴战略是决胜全面建成小康社会、全面建设社会主义现代化强国的 一项重大战略任务，在国家大力实施乡村振兴战略的浪潮中，政府和企业家一定要把握机遇，拨开迷雾， 找准方向，才能实现突破。

拿地政策分析——乡村振兴：乡村振兴的核心就是5+3+7，即要坚持农业农村优先发展，按照产业兴旺、 生态宜居、乡风文明、治理有效、生活富裕的总要求，建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系，加快 推进农业农村现代化。

拿地政策分析——乡村振兴：乡村要振兴最核心的是资源的合理配置，其中“人、地、钱、产”是四大 核心要素，总结起来就是“人下乡、地流通、钱进村、产业旺”，其中人是根本、地是前提、钱是支撑、 产是落点。

拿地方式

土地与楼市：独立与割裂。不同于新房、二手房得益于政策的支撑出现一定回暖，土地市场则并明没有 明显的改善。从格局上，央国企岁独占鳌头但略显疲态，2024年以来，央国企的投资放缓，占比出现下 滑。

投资战略：三四线城市被排除在外，以北、上、杭、蓉等一线和新一线为主；以低总价、低容积率的 “高安全垫”地块为主；“高溢价”占比逐渐减小，以谨慎和理性为主。

拿地特征：总体呈现低密度、资源稀缺、价格优势三个特征，企业更加关注未来打造的产品、区域内的 供求关系以及整体利润和地价水平等三个维度。豪宅项目、高端改善产品因其高销售韧性和高销售安全 度，其容积率较高；在地段选择上仍以核心地段和稀缺资源位主，后期开发空间大。

城投拿地策略：虽大面积托底但开发能力是硬伤→和国企合作，以自身的地方政府关系优势和土地资源， 与国央企拥有资金、技术、管理经验以及市场化运用经验结合，形成优势互补；引入品牌代建方，借助 其品牌效应，赢得客户信任，盘活存量土地。

标杆案例

石家庄城投——城市更新：背景强硬——由四家大型集团和15家国企组建，产业链全——集融资、投资、 建设、管理、运营等多元化业务类型，业务范围广——承担了市政道路、桥梁、综合管廊、片区地产开发 等基础设施建设工程及建材生产，培育了建筑房建、园林绿化施工、环保基础设施建设与项目运营等。

南京安居——绿色建筑全生命周期：从绿色设计、绿色采购、绿色建造、绿色运营四个层面实现“租购并 举”，并在保障性住房社区的规划、设计、建设及运营全过程中的深度融合。

汉城建——新旧小区自主更新：基于政府政策指导，以居民为更新主体，在自有土地上自行承担建设 成本、采取拆除重建的方式来完成家园自主改造的新模式，是撬动民间资金投入、拉动有效投资的有效 手段，对推动老旧小区改造、危房解危、城市风貌延续有重要作用。

成都兴城——新旧小区自主更新：基于政府政策指导，以居民为更新主体，在自有土地上自行承担建设 成本、采取拆除重建的方式来完成家园自主改造的新模式，是撬动民间资金投入、拉动有效投资的有效 手段，对推动老旧小区改造、危房解危、城市风貌延续有重要作用。

厦门特房——板块布局。特房集团是以“住宅产业为核心，工程设计、建筑施工、物业服务、产融投资 、生活服务、园林绿化、资产运营、酒店运营、现代农业、文体产业、产业园运营、信息技术和代建业 务等多产业共融发展”的综合性国有独资企业，其主营业务主要分为分为房地产开发业务、代建管理业 务、工程结算业务、物业管理业务以及其他业务等五大业务板块。

专题总结

标杆总结——借鉴意义：全链房地产开发公司旭辉集团，特房集团、鸿荣源以及重庆地产集团在质量管 理，分层级设置房产项目，区域深耕，融资策略等方面给予天住集团一定的借鉴意义。

精细化管理、精准化定位：天住集团下属5个房地产开发公司或部门，分别是华诚开发部，华厦建设，津 城置业，天住城市，天住西安，各业务单位业务定位清晰，方向明确，为以房地产开发为主的全链发展 打下坚实基础。

报告节选：

编辑：火腿肠