2024年房地产行业研究报告：存量房“收储”逐步落地，房地产去库存加速

1、存量房“收储”受中央重视，加快消化商品房库存

今年以来，中央会议多次出台支持收购存量商品房用作保障性住房相关政策。4月末政治局会议首 次提出，要统筹研究消化存量房产和优化增量住房政策措施；5月17日全国切实做好保交房工作视 频会议中首次明确表态支持“存量房收储”；6月20日住建部会议将收储城市层级进一步下沉至市 县级；7月30日政治局会议首次提到支持收购存量商品房用作保障性住房。 地方国有企业“收储”存量房有利于通过市场化方式加快推动存量商品房去库存，缓解开发商现 金流压力，加大保障性住房供给。

根据克而瑞统计，目前已有超过50城表态支持国有企业收储。 一线城市：深圳、广州；二线城市：杭州、济南、重庆、青岛、大连、苏州、郑州、长沙、石家庄、烟台、昆明等； 三四线城市：贵阳、呼和浩特、泸州、徐州、潍坊、洛阳、岳阳、肇庆、桂林、商丘等； 其他：开封兰考县、连云港灌南县、咸宁赤壁等 。南京、杭州、天津市等地正研究制定收购商品房用作保障性住房相关政策。

2、政府“收储”存量房的模式及资金来源

政府“收储”存量房包括两种模式。商品房“收储”是指由政府收购已建成的存量商品房，将其 用作保障性住房。从收购房源的角度来看，具体包括两种模式。 模式一国企收储未售新房：地方国企直接收购开发企业已建成未出售的存量商品房，改为保障性 住房等。 模式二国企收购居民旧房：各城市政府指定地方国企或第三方收购市民存量旧房，售房款项用于 居民购买指定新房项目，地方国企收购的旧房可用作保障房、安置房等用途。 考虑到模式二中收购的居民二手房房源位置比较分散，需要单独商议收购价格以及后续作为保障 房管理起来较为困难，我们认为此次存量房“收储”多以第一种模式为主。

收储资金来源于自筹资金、保障性住房再贷款、财政资金、专项债等。2024年5月央行设立3000亿 元保障性住房再贷款，利率1.75%，期限1年，可展期4次。此外，统筹考虑政策衔接，将原2023年 1月设立的1000亿元租赁住房贷款支持计划并入保障性住房再贷款统一管理。据央行公布，截至6 月底保障性住房再贷款余额为121亿元。据了解，租赁住房贷款支持计划和保障性住房再贷款设立 之前，济南等城市收储的主要资金来源为自筹，之后主要通过银行贷款。 收储资金来源有所扩大。2024年10月12日国新办新闻发布会上首次提及用好专项债券来收购存量 商品房用作各地的保障性住房，还指出继续用好保障性安居工程补助资金，适当减少新建规模， 支持地方更多通过消化存量房的方式来筹集保障性住房的房源。

3、地方政府“收储”存量房加速落地

今年以来，随着收储政策逐步推进，地方纷纷发文推进收储工作。部分城市发布房源征集公告， 我们对其内容进行梳理后，发现房源征集公告一般会对收购房源的位置、性质、建筑面积、配套 设施、收储价格等提出相关要求。 房源位置和条件：1）房屋性质一般要求为住宅，部分城市拓展至商办公寓等。2）考虑到房间数 量少、分散对后期运营管理带来一定难度，多数城市要求房源原则上以整栋为基本收购单位。3） 要求房源权属清晰且可交易，已完成竣工验收备案。4）房源征集范围位置多数要求位于行政区域 内，洛阳、南宁、信阳等城市要求在中心城区内，项目周边交通便利、配套设施完善，满足一定 车位配比。房源面积以小户型为主。多数城市要求房源单套建筑面积在120平方米及以下，深圳要求控制在65 平方米以下，更为严格。部分城市对于不同房源用途对应的单套建筑面积进行了区分，如山东烟 台提出转为配售型保障性住房的，建筑面积以90平方米为主，最大为120平方米，转为保障性租赁 住房的，建筑面积在70平方米以内。 多数城市提出收购主体为市人民政府选定的市属国有企业。如深圳、长沙、大连等城市，有助于 结合当地形势提出相应的收储方案。

多数城市要求以同地段保障性住房重置价格作为收购价格参考上限。收购价格方面，多数城市要求以合理价格收购，以同地段保障性住房重置价格作为参考上限，即 土地划拨成本和建安成本加不超过5%的利润。 杭州临安提出“以不超过周边房源、车位的评估价作为本次收购的最高限价”。合肥强调“配租型保障性住房以专业评估机构的评估价作为收购价格的参考上限”。 重庆给出了收购价格的计算公式为测算基础价和市场价的加权平均值。

收储推进速度较快的均为去年租赁住房贷款支持计划试点城市。 综合来看，目前地方国资平台收购存量房落地数量不多，而且推进速度较快的均为去年租赁住房贷 款支持计划试点城市，其中郑州和济南两城收购的房源量较多，其余城市收购规模相对较小。 据福建日报，10月16日，福州市收购中心城区存量住房作为保障性租赁住房，首批狮峰新苑、华林 新苑等百余套分散式公寓已陆续投入市场。截至目前，福州累计收购存量住房9501套，将转作保障 性租赁住房使用，预计明年全部推出。 8月18日据武汉市政府官网，武汉市首单利用保障性住房再贷款收购存量商品房项目正式落地，武 汉安家保障性住房有限公司签约招商愉樾项目和空港中心三期项目，收购面积超2万平方米，改造 装修后可为全市提供保障性租赁住房500余套。

4、地方政府“收储”存量房案例-以郑州为代表

郑州“收储”规模位居全国首位。 郑州城发安居有限公司（以下简称“城发安居”）成立于2021年8月20日，由郑州城发集团全资持 股，是郑州市保障性租赁住房运营管理主体。2022年以来，城发安居有序有效地开展存量房源回 购，构建了保障性租赁住房体系，打造了“美寓”品牌人才公寓。为来郑就业创业的新市民、新 青年提供了高品质的住房保障。 据城发集团官网，截至2024年9月20日，已累计投入运营的人才公寓项目达30个，约4万间，总面 积达166万平方米，预计到2024年底投入运营的人才公寓项目将达到43个，约5万间。据顶端新闻 采访城发安居副总经理陈显刚，提到“2025年、2026年将以每年2万到2.5万套的规模投运，到 2026年底整体投运的人才公寓的规模将超过10万套(间)。”

收购房源数量：据经济观察报，截至2024年5月22日，城发安居在郑州市区范围内累计收购了81个 存量项目，10.6万间房源，总建筑面积428万平方米，共计支付交易金额338亿元，平均收购成本 7897.2元/平方米，房源大部分为商办公寓，有少部分为住宅项目，这些项目将全部改造成保障性 租赁住房。 收购房源特点：据“郑州城发美寓人才公寓视频号”，郑州城发安居收购的房源主要为已建成未 售的存量房，以公寓和住宅两种产品为主，项目户型包括45平方米到65平方米的公寓，以及到90 平方米的住宅，基本各占一半。采用集中化收购方式，以整栋、整单元、整层为主，地点为郑州 市内8区，主要集中在三环到四环之间。 收储定价：一项目一价，委托五家第三方评估公司，对拟收购项目开展独立评估。评估结果出来 后，剔除“异常”评估价，在剩余评估价基础上得出一个平均值作为收购价。 如果开发商拟出售项目符合收购标准和要求，也接受城发安居给出的收购价，双方签署相关收购 协议。现房项目一般分三次付款，第一次是签署协议，付款20%左右；第二次是项目交割，付款至 95%；剩余5%尾款作为质保金，两年后支付。

郑州收储资金来源于自筹、银行贷款和政府补贴。据经济观察报，郑州城发安居作为郑州城发的 保障性住房运营主体，收购存量房的资金主要来自三个方面。 1）城发安居自筹的自有资金，占比在20%左右； 2）项目配套融资，城发安居与房企达成项目收购协议后，由银行评估人员对项目进行评估，给出 放款比例及额度，每个项目放款比例不同，但基本都在80%左右。目前城发安居已经获得工商银行、 中国银行、建设银行、农业银行、邮政储蓄银行等多家大型银行授信，年化利率普遍在3%左右， 贷款期限一般在25-30年； 3）政府的收购补贴和贴息，郑州市政府对收储存量房按照200元/平方米进行补贴。目前城发安居 已经收购428万平方米，应得的收购补贴为8.56亿元；郑州市政府对收购存量房融资按年化利率2% 进行贴息，从第二年开始，连续贴息十年。

郑州“收储”案例： 郑州城发嘉园美寓由郑州城市发展集团有限公司向华润置地收购时代广场部分存量房改造而来，共 有2380间人才公寓，房间面积30-55平方米，月租金980元-1500元。 据经济观察报，嘉园美寓所在的新时代广场，目前市场价在1.1万元/平方米左右，一套30平方米公 寓对应33万元左右，加上配置家具家电等成本，总成本约在40万元左右。目前租金1000元/月左右， 年化租金收益率为3%左右。考虑到郑州市政府对收储存量房按照200元/平方米进行补贴，以及对相 应融资按年化利率2%进行贴息。如果政府各项补贴到位，城发安居可以实现1%—2%的收益率。

济南率先开展存量房批量收购。据财新网，央行创设1000亿元租赁住房贷款支持计划后，济南率 先上报试点方案并成为首个落地城市。截至2024年3月末，济南市落地项目共53个，房源3.05万套， 面积210万平方米，总投资额约233亿元，获商业银行贷款授信143亿元，发放贷款65亿元。 实施主体：济南市租赁住房贷款支持计划试点方案的两家实施主体为济南城市发展集团有限公司 和济南城市投资集团有限公司，均为市级国有企业；其中，济南城发聚焦于市场化租赁住房，济 南城投聚焦于保障性租赁住房。53个项目中，济南城发一家购置了42个项目，将全部用于租赁住 房，大部分为市场化租赁住房，小部分为保障性租赁住房，截至目前已有7个项目投入运营。 收购标的：主要为城市核心区域、产业聚集区、轨道交通附近区域的适租性房源，且主要为库存 高企、去化艰难的公寓项目（以小户型为主），住宅项目较少。

济南收储资金前期来源于自筹，后期获得试点城市贷款及政府财税支持。 2022年9月，济南城发全资子公司济南城市发展集团资产运营管理有限公司发布招标公告，将在全 市收购3000套商品房，用于租赁储备住房，项目资金来源为自筹资金。 2023年5月，济南城发子公司济南城发集团资产运营获工商银行、农业银行、中国银行、建设银行 和交通银行合计1.87亿元长期限租赁住房购房贷款；济南城投子公司泉城城市更新投资有限公司 获得国家开发银行提供总额14亿元的中长期授信，首笔发放贷款4.6亿元。 据财新了解，在试点过程中，济南通过项目资本金、保障性租赁住房补助资金、减征增值税和房 产税等措施对企业端给予财税支持。 从济南市已运营试点项目的经营数据来看，在25年贷款期限内，小户型项目年投资回报率约 3.5%—5%，大户型项目年投资回报率约1%—1.5%。

5、存量房“收储”面临的挑战

收益平衡较难。收储存量房的用途往往是配租型保障房或配售型保障房，保障房性质决定了收储 价格不能过高。政府对于收购存量房的收购价格普遍设定为以同地段保障性住房重置成本为参考 上限，即划拨土地成本+建安成本+不超过5%的利润，参考西安、福州等地配售型保障房的价格是 同区域商品房价格的5-6折，保障性住房遵循“保本微利”原则，收购价格可能更低，房企往往不 愿接受。而且从成本收益的角度来看，据诸葛找房数据，2024上半年重点50城租金回报率为2.03%， 保障性住房再贷款的利率为1.75%，加上运营成本，租金收益率平衡成本存在难度。

资金占用规模较大，可能存在一定缺口，资金来源有待拓展。政府收储存量房对城投平台和地方 政府资金占用规模较大，虽然5月央行新设了3000亿元保障性住房再贷款，但在地方财政压力较大 的背景下，对于想在全国范围大规模推行政府收储难度较高。目前地方国资平台收购存量房落地 数量不多，而且推进速度较快的均为去年租赁住房贷款支持计划试点城市，可能主要受限于目前 地方财政面临困难，资金周转情况不佳。后续保障性住房再贷款规模可扩大，中央对于长周期、 低利率资金的支持力度有望进一步增加。

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