2024年房地产行业Q3财报总结：收入下降业绩亏损，房企缩表仍在持续

一、公司分类标准及板块分拆

在对房地产企业年度财务进行综合分析过程中，我们选取32家主营业务为房地 产的A股上市公司为板块研究对象进行分析。在经营部分的分析中，由于各家房企不 同指标披露情况不同，因此我们结合公司年报及日常经营简报，在销售、拿地、土 储、开竣工的部分的讨论过程中，分别采用不同的样本进行。在指标的使用上，我 们尽可能使用更能反应整体行业趋势的数据进行说明。本文如无特别说明，数据来 源均为公司财报和公司公告。 在板块内部，我们将公司分为两大类，第一类是22-23年拿地力度超过30%的4 家规模强投资房企（招商蛇口、华发股份、滨江集团等）；第二类是22-23年投资力 度谨慎的8家规模弱投资房企（包括万科A、金地集团、首开股份等）；第三类是16 家地方中小房企（陆家嘴、上海临港、新湖中宝等）；第四类是4家公开债务逾期/ 展期的出险房企（绿地控股、华夏幸福、*ST金科、荣盛发展） 未纳入样本的房企，包括23年以来退市的阳光城、泰禾集团、蓝光发展、中天 金融、泛海控股、中南建设、世茂股份。

截至24年三季度末，31家板块样本房企总资产规模8.59万亿元，规模强投资、 规模弱投资、地方中小企业、出险房企分别占比36%、35%、10%、19%，板块归 母净资产1.19万亿元，规模强投资、规模弱投资、地方中小企业、出险房企分别占 比31%、42%、20%、7%。 与23年末及24年中相比，规模强投资房企总资产、归母净资产规模占比均有提 升，规模弱投资、地方中小房企占比相对稳定，违约房企则出现小幅下降，低景气 市场环境延续，行业整体缩表，未违约房企资产规模相对更为稳定，违约房企规模 下降，但由于A股市场较为严格的上市标准管理，多数A股上市的违约房企因为触发 股价、市值等标准退市而不再纳入统计范围内，使得规模占比下降幅度相对偏小。

二、利润表分析：收入下降业绩亏损，减值压力增大

（一）整体业绩分析：收入规模下降，利润率承压，减值节奏提前

根据公司三季报，24年前三季度32家板块房企实现营业收入1.00万亿元，同比 下降21.9%，降幅较23年全年扩大20.4pct，其中Q3单季度实现营业收入3128亿元， 同比下降25.7%，降幅较Q2小幅收窄1.2pct。24年竣工结算进度进一步放缓，收入 规模也相应下降。

未来可结算资源来看，截至24年三季度末，板块房企账面预售账款为1.72万亿 元，对23年营业收入覆盖倍数降至0.8x，若按24年前三季度降幅对营收规模进行调 整则覆盖倍数为1.0x。总体来看，受市场长期维持低景气、开工销售规模收缩影响， 公司在手可结算资源持续消耗，未来收入规模压力或持续增大。

业绩方面，24年前三季度板块房企实现归母净亏损217亿元，23年同期则为净 盈利53亿元，板块首次出现亏损。单季度来看，24Q3板块房企归母净亏损84亿元， 较24Q2少亏43亿元，23Q3则为净盈利28亿元，23Q4以来板块连续四个季度处于净 亏损状态，累计亏损规模达528亿元，利润率下降、费用率上升、减值持续计提是板 块亏损的主要原因，而明股实债、母公司控股业务亏损等因素使得板块净利润亏损 的情况下少数股东损益依然为正，进一步加大归母净亏损幅度。

利润率方面，24年前三季度板块整体毛利率、扣税毛利率分别为14.0%、11.0%， 同比均下降3.0pct，其中24Q3整体毛利率、扣税毛利率分别为13.5%、10.0%，同 比分别下降2.1pct、2.7pct，较24年上半年毛利率水平也有进一步下降，扣税利润率 再次创历史新低，前期低毛利及减值项目进入结算周期，房地产行业毛利率持续下 行，较大程度上影响板块整体的盈利能力。

费用率方面，24年前三季度板块房企销售管理费用率、财务费用率分别为5.8%、 4.3%，同比分别上升0.5pct、1.3pct，其中24Q3单季度销管费用率、财务费用率分 别为6.5%、4.6%，同比分别上升0.7pct、1.5pct，受市场景气度急速转冷影响，环 比24Q2也分别有1.5pct、1.0pct。低景气下房企部分项目不得不选择渠道分销等方 式加强销售及现金回流，营销相关费用流出规模增大。而虽然24年初以来城市房地 产融资协调机制、经营性物业贷等相关融资政策持续落地，但整体资金环境依然出 于净流出状态，于弱信用及民营企业融资依然难度大、成本高，财务费用率自21年 以来持续上行。 表外项目来看，24年前三季度板块房企合联营投资收益为51.3亿元，同比下降 26.3%，规模仅为20年规模高峰的16%，其中24Q3单季度收益1.1亿元，同比下降 93.1%，市场压力对表内外项目均造成影响，利润贡献能力明显减弱。

此外，对板块盈利能力造成最大影响的科目是资产减值，房价持续下行对企业 在手资产预计销售价格及速度均产生影响，并影响资产实际价值。24年前三季度板 块房企确认资产减值损失224亿元，同比增长79%，其中Q1/Q2/Q3分别确认减值17 亿元、130亿元、78亿元，同比分别增长83%、165%、16%。此前房企通常在四季 度进行资产减值压力测试，但24年房企减值节奏明显前置，二三季度减值规模显著 增大，当前房价仍未企稳，24Q4或仍面对较大减值压力，对业绩造成拖累。 综合利润率、费用率及其他科目影响，24年前三季度板块房企净利率、归母净 利率分别为-1.5%、-2.2%，同比由正转负下降5.7pct、5.0pct，其中24Q3净利率、 归母净利率分别为-2.2%、-2.7%，利润折损幅度较24年上半年进一步加深。当前房 企高价地结算尚未进入尾声、市场量价仍未明确企稳，未来一段时间利润率仍存在 下降可能，叠加减值压力，收入业绩规模仍将持续承压。

（二）企业分类表现分析：各类房企趋势接近幅度分化，弱投资房企报 表恶化加速

分企业类型来看，24年前三季度各类型房企普遍进入收入收缩、盈利能力下行 状态。规模强投资房企、弱投资房企、地方中小房企、违约房企营业收入同比分别 下降8%、24%、10%、36%，其中规模强投资房企首次出现营收规模收缩，弱投资 房企、地方中小房企、违约房企同比降幅较23年分别扩大14pct、9pct、29pct，自 22年起连续4年营收规模下降。 业绩方面，24年前三季度规模强投资房企、地方中小房企仍实现正向盈利，归 母净利润分别为134亿元、39亿元，同比分别下降38%、54%，而规模弱投资房企、 违约房企则出现不同程度的亏损，对应归母净亏损分别为301亿元、88亿元，其中 弱投资房企自23年开始出现亏损（21亿元），24年亏损规模较高，而违约房企自21 年起连续亏损，累计亏损规模已超过千亿。

单季度来看，24Q3规模强投资房企、地方中小房企单季度依然维持盈利状态， 其中Q3盈利规模同比分别下降44%、10%，规模弱投资24Q3单季度亏损规模则达 到121亿元，连续两个季度亏损规模超百亿。

利润率方面，24年前三季度规模强投资房企、弱投资房企、违约房企扣税毛利 率分别为11.9%、7.6%、10.2%，较23年全年分别下降1.2pct、4.9pct、0.5pct，而 地方中小房企扣税毛利率则较23年全年提升3.9pct至33.2%，主要由于地方中小房企 房地产开发业务规模通常较小，所销售土地部分为早期低成本库存，因此毛利率较 高，且除房地产外中小房企通常也经营其他业务，因此拉高整体毛利率。此外值得 注意的是，弱投资房企毛利率较违约房企更低，一定程度上由于前期弱投资房企资 产减值计提较违约房企更不充分，因此部分负毛利项目的利润率 单季度来看，24Q3规模强投资单季度毛利率为9.9%，同比、环比分别下降2.5pct、 1.9pct，弱投资季度毛利率为7.3%，同比下降5.7pct，环比上升1.5pct，而地方中小 房企、违约房企单季度毛利率分别为33.0%、10.4%，同环比均有不同幅度的上升。

具体企业来看，24年前三季度强投资房企中保利、华发扣税毛利率相对稳定， 招蛇、滨江则较23年有5pct左右的下降，弱投资房企中，除新城、金融街外企业毛 利率降幅均在3pct以上，其中万科、中交降幅超过5pct。地方中小房企中上海临港、 张江高科、陆家嘴等房企毛利率相对稳定，违约房企毛利率低点多出现于21-22年， 近两年则表现相对稳定。

费用率方面，24年前三季度各类房企销售管理费用率、财务费用率均有上行， 但受运营能力及融资能力分化影响，上行幅度分化。24年前三季度规模强投资房企 销售管理费用率、财务费用率分别为4.3%、1.5%，较23年全年分别上升0.3pct、0.6pct， 弱投资房企、地方中小房企、违约房企三费费率分别为10.4%、21.4%、13.1%，较 23年全年分别提升3.1pct、5.5pct、3.8pct。21年以来行业逐渐回归制造业属性，房 企从向杠杆要规模转而向运营要利润，规模强投资房企降本增效初见成交，市场下 行背景下费用率提升相对可控，而其他三类房企则受到相对更大的影响，费用率提 升明显。 资产减值方面，24年前三季度弱投资房企、地方中小房企减值规模则有明显提 升且减值节奏前置，当期计提规模占期末存货比例为1.0%，为四类房企中减值比例 最高的。规模强投资房企、地方中小房企资产减值规模占存货比例分别为0.0%、0.4%， 违约房企则由于21-23年进行了大规模减值，24年前三季度减值计提节奏相对平稳， 但由于存货降幅较大，资产减值规模占存货比例为0.9%。 具体房企来看，24年前三季度金地、金融街、万科、首开等房企计提减值节奏 明显前置，前三季度所计提的减值规模较23年同期增长超过1倍，占期末存货比例分 别为3.1%、1.9%、1.3%、1.2%，地方中小房企中北辰实业、格力地产减值占存货 比例超过2%。房企通常在四季度进行减值压力测试，从23年三季度起部分房企出现 较为明显的减值节奏提前，并在四季度进行了更大规模的资产减值。24年房企减值 测算与计提进一步提前至二季度，在当下市场量价均仍承压的背景下，预计四季度 企业减值压力依然较大，对整体业绩造成进一步拖累。

综合来看，当前板块盈利主要有规模强投资房企贡献，但规模弱投资房企及违 约房企拖累明显导致整体出现净亏损。24年前三季度规模强投资、地方中小房企整 体归母净利率分别为4.0%、7.2%，受到毛利率下降、表外贡献收缩等影响同比分别下降2.0pct、6.9pct，规模弱投资房企则由于较大经营压力和减值压力，利润率水平 出现明显下行，违约房企则连续四年出现亏损。

三、资产负债表分析：房企普遍缩表，杠杆弹性消失

根据公司三季报，截止24年三季度末板块房企总资产规模8.59万亿元，同比下 降10.5%，总负债6.49万亿元，同比下降12.3%，归母净资产1.19万亿元，同比下降 5.4%，少数股东权益0.91万亿元，同比下降3.3%。与23年末相比，板块总资产、总 负债分别下降6.2%、7.3%，归母净资产及少数股东权益则分别下降3.5%、2.2%， 环比24年中期总资产、负债分别下降2.0%、2.1%，行业持续缩表，主要科目均处于 下行趋势。

分企业类型来看，17年以来各类房企总资产增速逐步下滑，从21年开始板块资 产规模转负，至24年前三季度各类房企均同比下滑，规模强投资、规模弱投资、地 方中小房企和违约企业同比分别下降-5%、-16%、-2%和-14%，规模强投资与地方 中小房企首度投资转负，规模弱投资和违约企业降幅走阔。

归母净资产来看，受盈利能力、资产减值等因素影响，22年开始板块归母净资 产均出现不同程度的收缩，24年前三季度规模强投资房企、地方中小国企实现基本 稳定，同比分别-0.3%、+0.3%，规模弱投资房企受亏损、减值等因素影响归母净资 产仍有-7%的下滑，而违约房企降幅进一步扩大至-21%，长期的经营停摆使得公司 资产价值缩水，而债务持续累积严重侵蚀股东权益。 资产端来看，截止24年三季度末板块房企账面货币资金为5631亿元，同比下降 21.7%，较23年末降幅则达到13.8%，其中Q3单季度降幅达到10.4%。分企业类型 来看，截至24年三季度四类房企货币资金同比、环比均有明显下降，债务集中到期 是企业账面货币资金快速下降的主要原因。

重点资产类型方面，截止24年三季度末样本房企开发类资产存货4.16万亿元， 同比下降14.1%，市场下行以来房企投资力度显著下行，部分房企失去再发展能力， 只有极少数房企能够实现等量或增量拓展，在此背景下板块开发类资产规模持续下 降，但内部分化明显。规模强投资、地方中小房企经营相对稳健在23年之前始终保 持较稳定的投资规模，但24年开始存货规模也出现下滑，截止24年三季度末存货规 模较23年同比分别-6%和-3%；弱信用和违约企业的存货规模，由于交付进度的推进， 下行速度加快，24年前三季度存货规模同比分别-24%和-17%。

负债端来看，从过去两年负债端的变化来看，有息负债比无息负债的降幅要小 很多，也就是说虽然缩表已经持续了3年，但是主要降低的负债并不是有息负债，24 年前三季度有息负债降幅仅有2%，而以预收账款、应付账款为代表的无息负债收缩 幅度则达到了17%，其中预收账款（含合同负债）降幅达到27%，对于收入的保障 倍数也随之下降，行业未来收入保障能力进一步下降。

分企业类型来看，负债结构变化差异表大，24年前三季度规模强投资与地方国 资有息负债规模分别增长2.3%和0.6%，在信用环境收缩的大背景下，依然能够维持 信用规模的稳定，但规模弱投资与违约企业的有息负债降幅加快分别下降4.9%和 5.0%，融资渠道的缺失导致这部分公司必须进行债务净偿还。预收账款方面，24年 前三季度，规模强信用和地方中小企业降幅较小，市场下行情况下依然具备销售回 款的相对优势，同比降幅分别为-14%和-12%，规模弱投资与出险企业降幅则达到了 -36%和-37%，其中规模弱投资企业由于2-3年的投资停滞，预收账款降幅达到了历 年最高。

从杠杆水平来看，截止24年3季度末整体杠杆倍数为7.2x，杠杆乘数进一步下降， 较23年末的7.4x下降0.2x，环比24年2季度下降0.05x。其中主要为经营杠杆的下降， 而有息负债对应的财务杠杆和少数股东权益对应的权益杠杆并没有显著的下降，地 产企业缩表主要是供应商和购房人的环境变化导致。

从负债压力来看，截止24年三季度末板块现金短债比为0.77x，较23年末的1.10x 有所恶化，主要是短期有息负债规模增加导致，板块在24年3季度末一年内到期有息 负债规模增长27%，板块短期经营性压力和风险依然存在，目前板块负债收缩速度 较缓主要是依靠银行和其他借款机构展期，报表端反馈来看主要降低的有息负债为 企业债券，银行长期借款很多转为短期，提高了短期现金短债比压力。分类企业来 看，规模强投资公司为2.05x，是唯一高于1x的板块，地方中小房企、规模弱投资和 违约企业的现金短债比分别为0.53x、0.73x、0.16x，均面临较大的压力。 板块截止24年三季度末的净负债率为88%，较23年底提高9%，较24Q2环比提 升2%。其中规模强投资公司净负债率为57%，虽然有所提升，但仍处于较安全的范 围内，规模弱投资、地方中小企业、违约企业的净负债率分别为86%、88%和215%。 板块24年3季度末扣除预收账款资产负债率69%，其中规模强投资、弱投资、地方中 小企业和违约企业分别为63%、68%、61%和86%。

四、现金流量表分析：板块经营性现金流净流出，融 资环境改善幅度不大

24年前三季度板块房企整体现金净流出1245亿元，较23年同期多流出198亿元， 其中经营性现金流净流出11亿元，首次转负净流出，投资性、筹资性现金流净流出 124亿元、1108亿元，较23年同期分别少流出495亿元、691亿元。 单季度来看，24年前三季度中板块仅Q1筹资性现金流净流入，Q2、Q3单季度 流出规模分别为412亿、825亿元，而经营性现金流则在Q1净流出748亿元，Q2、 Q3净流入451亿元、285亿元，总体来看，年初房地产融资协调机制及经营性物业贷 等政策出台一定程度上改善企业融资，但二季度以来板块资金压力仍在增大。

分企业类型看，24年前三季度四类房企整体经营性现金流均为净流出状态。其 中规模强投资房企、地方中小房企及违约房企三项现金流均出现净流出，而弱投资 房企则是由于筹资性现金流净流出超700亿拖累整体现金流表现。

从筹资性现金流重点指标来看，24年前三季度板块取得借款及发行债券收到现 金规模合计6171亿元，同比下降16%，偿还债务支付现金6292亿元，同比下降20%， 融资缺口较此前年份有所收窄，但依然处于净流出状态，板块现金流压力依然持续 增大。

五、经营情况分析：拿地力度明显降低，开竣工规模 进一步下降

（一）销售情况分析：前三季度景气度波动，新政后优质房企弹性明显

根据克尔瑞数据，24年前9月百强销售规模2.8万亿，同比下降38.6%，降幅前8 月基本持平。金九仅与淡季7-8月接近的规模表现在一定程度上挫伤市场信心，9月 中旬市场来访认购热度快速下行。9月26日中央破例召开政治局会议，首次提出“止 跌回稳”目标，9月29日央行及上海广州深圳等政府迅速跟进放松，市场预期有所改善，市场及企业表现在10月显著改善。24年10月百强房企实现销售金额4654亿元， 环比增长70%，同比增长5%，23年5月以来首次同比转正。

分企业类型来看，受市场及推盘影响，前9月各类型房企依然维持相近的同比下 跌趋势，但幅度上存在分化。24年前9月央国企同比下降32%，9家强投资重点房企 则同比下降29%，民企则同比下降54%。而市场热度回升过程中，企业的销售规模 弹性与其储备厚度及快速推盘能力高度相关，10月央国企同比增长13%，9家强投资 重点房企则同比增长26%，民企则同比下降15%。

分城市能级来看，24年前9月高均价房企（1.7w+）销售规模环比下降32%，中 均价房企（1.4-1.7w）同比下降37%，低均价房企（1.4w-）跌幅则达到62%，核心 城市热度相对稳定，三四线城市市场依然低迷，因此中高均价房企降幅较低均价房 企更小。9月末新政主要集中于一线及核心城市，放松力度大，景气抬升明显，而前 期持续拿地房企由于聚焦投资策略也多集中于核心城市，因此高均价房企环比增幅显著领先，10月高均价房企（1.7w+）销售规模环比增长83%，同比增长20%中均 价房企（1.4-1.7w）、低均价房企（1.4w-）则环比分别增长57%、58%，同比分别 下降6%、23%。 具体企业来看，24年前10月强投资房企降幅较弱投资房企、违约房企小，其中 保利置业、中海地产、绿城中国、华润置地等持续投资、在手土储充足、市场修复 时具备快速推盘能力的房企总体量规模及单月表现均更突出。

（二）拿地情况分析： 拿地力度显著降低，样本房企投资集中度下降

拿地方面，24年前三季度44家样本房企拿地金额为2220亿元，同比下降72%， 同期600城商住用地出让金同比下降35%，低景气下房价加速下行，房企23年投资 兑现度不及预期，因此24年土地市场整体遇冷，房企审慎拿地，规模降幅较全市场 更大。

投资比例来看，24年前三季度44家样本房企拿地金额占同期600城出让金比例 为15%，较23年全年进一步下降11pct，较18年则下降43pct，其中11家强投资房企 占样本房企拿地金额比例为93%，较23年提升4pct，但占600城出让金比例则为14%， 较23年下降9pct。在景气度转向之前房企拿地依然维持谨慎，集中度提升趋势有所 放缓。

拿地力度来看，24年前三季度44家样本房企整体拿地力度为12%，较23年提升 14cpt，其中11家强投资房企、12家弱投资房企拿地力度分别为17%、3%，较23年 分别下降23pct、8pct，违约房企已完全暂停拿地。

具体公司来看，24年前三季度所有房企拿地力度较23年均有下降，其中仅越秀、 建发、滨江依然维持30%以上的拿地力度，绿城、招蛇等4家房企拿地力度在20%以 上，万科等面临一定资金压力的房企显著降低拿地力度，而越秀、华润等资金资源 相对充足的房企则由于市场兑现度等原因降低力度。

（三）开竣工情况分析：开竣工弱于行业平均，开工规模收缩约束供给

开工方面，高库存、低去化、弱拿地力度的背景下全国及房企开工意愿均持续 降低，24年前三季度全国商品房新开工面积5.61亿平，同比下降22%，6家样本房企 （万科、保利、金地、首开、华发、绿地）累计开工1858万方，同比下降43%，降 幅较全国更大。单季度来看，样本房企Q1/Q2/Q3开工面积分别为562万方、779万方、517万方，同比分别下降36%、39%、53%，Q3市场景气度转低开工规模也显 著降低。 完成率来看，24年前三季度样本房企平均开工完成率为55%，显著低于历史同 期水平，在全年开工计划下降28%的基础上完成率的下降使得全年开工水平降至低 位，虽然市场依然存在较高库存，但当前市场上新货去化表现显著优于旧货，开工 下滑将使得供给约束将在未来较长时间内存在。

竣工方面，24年前三季度全国商品房累计竣工面积同比下降24%，“保交楼” 任务进入瓶颈期，整体竣工规模回落，6家样本房企累计竣工5296万方，同比下降 31%，其中Q1/Q2/Q3竣工面积分别为1215万方、2427万方、1654万方，同比分别 下降7%、28%、45%。完成率方面，样本房企24年前三季度竣工目标平均完成率为 61%，高于同期完成率（57%），在全年目标下降26%的背景下，全年竣工规模预 计仍将下滑，结算收入规模仍面临收缩压力。

编辑：火腿肠