2024年房地产行业寻找复苏线索系列报告之【成都】：西部战略要地，政策推动需求迭代

成都房地产政策

8月成都新政，房地产政策边际出现显著放松。2024年8月12日成都住建部对成都新区购房放松限购：在已购住房所在区（市）县范围内无住房的，购房认定为首套房。若有住房但正在挂牌出售的，住房套数相应核减。拥有2套住房以上且购房贷款已经结清的，支持金融机构自行确定首付比例和利率。公积金提取直付购房款：实施提取住房公积 金直付购房款新模式。该支付模式在现有的缴存人先付款后提取的报账模式上，新增直付模式（即直接用住房公积金支付购房款，无需缴存人先行垫 付），有效减轻缴存人购房资金支付压力，更好支持刚性和改善性住房需求。 2024年8月16日成都开展“以旧换新”（以房票的形式），支持多元化方式进行拆迁安置。支持2024年12月31日前出售房屋并在6个月内购买新建住 房，或购买新建住房后12个月内出售原自有住房的给与财政补贴（包括定额补贴、全部或部分契税补贴、增值税补贴）。

10月15日成都四政齐发，政策支持力度加大，涉及购房落户、提高公积金贷款额度及商转公、新购房取消限售、促进商品房项目车位去库存等方面 。 政策涉及开发商及购房者，落地性强。 针对开发商，土地出让金缴纳、开发建设履约保证金方面，大幅节约开发资金，提高资金使用效率。针对购房者，买房落户，进一步激活成都外围购房客群需求；提高公积金贷款额度及商转公，多孩家庭公积金上浮20%，进一步降低 购房成本；取消新购房限售，住房交易全面回归市场化运行。

17年规划要求率先进行边际调整，容积率下行、楼面价上涨，助力房企提升产品力 。 成都房地产市场在2017年以前，受政策影响主要建造90平米以下的刚需产品住房。成都是在全国范围内率先调整建筑规范的城市，2017年以后中 心城区降低容积率的政策促使成都改善型产品的供给，以及改善型需求的释放，为本轮周期推动改善需求入场、稳住成都整体房价起到一定作用， 也为当下市场产品力更新迭代打下基础。

刚需产品空间压缩，设计规范更迭打开改善产品发展空间。新房市场刚需产品生存空间极度压缩，进一步强化新房市场全面改善化开发思路。①成本考量：改善化产品相对更容易匹配价格上涨节奏；②利 润考量：开发商打造改善产品才能实现溢价销售；③竞争考量：新房产品做刚需，将面临周边、甚至更成熟区域的平价/低价二手房市场竞争， 刚需产品是“红海”，改善产品是“蓝海”。2023年中旬规范设计要求变更，产品设计代际差异显现；2024年新政明确“高品质”住宅，产品进入新一轮迭代期，9月成都市第一块明确要求 “第四代住宅”土地入市；2025年新一代“好房子”将面世。

成都新房和二手房 成交情况

2024Q1-3商品住宅成交量级保持全国第一，改善产品代际更迭助力房价结构性上涨 。 成都市商品住宅1-9月供应面积为952万㎡，同比下降30%；成交面积为887万㎡，同比下降39%，但成交量仍维持全国第一，市场韧性仍存。 2024Q1-3商品住宅成交规模处于近三年低位，较2021Q1-3的高点下降53%。我们认为，前三季度成交较为低迷，一方面受供应低位影响，成交规 模受到制约；另一方面购房者观望情绪仍然浓厚。 2024年9月成都市商品住宅成交均价为17823元/平，2021年开始成都商品住宅月度成交均价呈现波动上涨趋势，虽然成交面积下行，但受到商品住 宅结构变化影响，改善产品代际更迭，成交占比提升，成交均价出现结构性上涨。

可售面积保持平稳，出清周期提升，认购率保持高位。成都市库存面积整体保持相对平稳，截至2024年9月，成都库存面积为2015万平，与2022年12月库存水平相当。但随着去化速度下行，去化周期有 所拉长，2024年9月去化周期达到18.3个月，去化压力上升。 2024年9月开发去化率超9成，开盘去化率波动走高。我们认为，一方面是因为新开盘项目主要集中于核心区域，另一方面受到产品力提升，催生出 新的购房需求。

10月认购量环比翻倍，分周成交持续性良好，开发商信心回升 。成都市场926新政后来访及成交高增且持续性良好，10月成都商品住宅成交192万平，环比上升116%。从分周成交数据来看，（10.7~10.13）周商 品住宅成交46.6万㎡，（10.14-10.20）周成交41.2万㎡，（10.21-10.27）周成交50.2万㎡，（10.28-11.3）周成交55万㎡。十一假期之后商品住宅 成交面积（认购口径）维持40万方以上量级，而此前9月周均约在15-20万方，认购量几乎翻倍。 926新政后成交均价有所提升，一方面与成交结构持续放量相关，另一方面也是随着部分开发商收回折扣，主动涨价所致，也表明开发商销售信心回 升，若市场热度维持，则新房市场有望在房企端率先形成房价底。

成都土地市场情况

缩量稳价，新规变化带动城市土地热度提升。 2024年1-9月成都市累计供应土地82宗，合计4180亩，同比下降37%；累计成交69宗，合计3468亩，同比下降38%。 成都市土地市场整体呈现出“缩量稳价”态势，9月两宗核心板块宅地高溢价成交，有效拉升市场预期。其中，金融城三期24亩地块以27300元/㎡刷 新成都土地市场楼面地价最高记录，溢价率高达42%；天府新区37亩地块楼面价达24300元/㎡，溢价率达87%，是“第四代住宅”新规划理念实施 后的首宗土地。

成都市土地市场金额规模位居全国第6 。2024年1-9月成都市本级（中心城区+新津）出让55宗地，出让金370亿元，位列全国第六，排名稳定。与同能级二线城市相比，出让金仅次于杭州、 西安、南京。

成都产业发展空间

GDP位居全国TOP7，人口总量及增速位居全国前列 。2023年成都市GDP为2.21万亿元，位居全国第7位。根据10月23日发布的成都市统计局数据，2024年前三季度，成都市实现地区生产总值16734 亿元，同比增长5.2%。成都市GDP总量及增速位居全国前列。 2023年末成都市常住人口2140万人，比上年末增加13.5万人，同比增长0.6%，10年常住人口CAGR达4.1%。在千万人口城市中人口增量排名 TOP3，人口总量及增速位居全国前列。

西部转移大潮核心城市，有望率先带动就业改善 。2024年9月25日，国务院发布《关于实施就业优先战略促进高质量充分就业的意见》，其中提到提升区域协调发展就业承载力，深入实施区域协调发 展战略、区域重大战略，加快形成一批服务融通、政策贯通、渠道畅通的就业集聚区和增长极；引导资金、技术、劳动密集型产业从东部向中西部、 从中心城市向腹地有序转移，加大对革命老区、边境地区、资源枯竭地区等政策倾斜，促进区域间就业均衡发展。 《意见》提到通过产业转移来带动充分就业，有望通过产业政策去培养高失业率地区相关产业的发展，从而带动就业。成都市是西部转移战略中的核 心目的城市，有望受益于西部转移政策落地。结合房地产市场来看，本轮房地产行业购买力降低的重要原因之一为居民对就业及收入预期不足，若产 业转移能够带动充分就业，则有望提高收入预期，进而提振当地的房地产市场。

成都已形成2个万亿级产业集群，科技产业优势突出。 成都市实施制造强市战略、产业集群培育行动，形成电子信息、装备制造2个万亿级产业集群和10个千亿级产业集群，电子信息已成为首个万亿级产 业，生物医药、轨道交通装备纳入国家首批战略性新兴产业集群发展工程，成都市软件和信息服务集群、成渝地区电子信息先进制造集群、成德高端 能源装备集群入选国家先进制造业集群，获批“中国制造2025”试点示范城市、全国工业稳增长和转型升级成效明显城市等国家级授牌，制造业高质 量发展走在全国前列。

成都城中村改造情况

政策支持延续，由点状式向中心城区整体更新方向转变 。 重点政策梳理：2023年9月，自然资源部发布的《关于开展低效用地再开发试点工作的通知》中，将成都列为全国首批低效用地再开发试点城市。 2024年1月成都第一批62个城中村改造项目获得国家专项借款支持，总资金规模逾1200亿元。2024年3月，成都市发布城中村改造项目机会清单， 涉及32个项目，总投资约613.5亿元。2024年4月，成都市规划和自然资源局等五个部门联合发布了《关于以城市更新方式推动低效用地再开发的实 施意见》，明确提出要通过城市更新推动低效用地的再开发，提高土地利用率，从而实现城乡高质量发展。 城市更新特点演变：成都城市更新强调“有机更新”，以公园城市引领高品质城市空间，走向成片化、体系化、系统化，旨在传承历史记忆，以产业 为导向，促进产业转型升级。更新范围由点状式向中心城区整体更新方向转变，实施方式从政府主导，到政府授权国有主导+社会力量多方参与转变。

城中村改造资金来源多元，鼓励社会资本参与。资金来源：《成都市人民政府办公厅关于印发成都市城市有机更新实施办法的通知》等文件明确了城市更新资金的主要来源包括政府财政资金、专项 债资金、政策性银行贷款、城市更新基金、社会主体合作资金。 资本金层面：资本金可以由居民出资、市区级财政补贴、政府专项债、国有企事业单位等老旧小区原产权单位给予的资金、城市更新专项基金。 社会资本参与：引入社会资本共同实施收益高、回报快、产业运营要求高的项目，推进分期滚动更新改造及建设运营；社会资本通过公开竞标实施 “地随房走”整体改造等等。

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