2024年数据背后的地产行业图景（三）：房价初现修复迹象，开发投资仍在低位

销售量价边际改善，利好政策效果显现

销售同比大幅改善，二手依旧好于新房

根据统计局数据，2024 年 1-10 月，商品房销售额为76855 亿元，同比-20.9%，降幅较 1-9 月收窄了 1.8 个百分点；10 月单月，商品房销售额同比-1.0%，降幅较 9 月大幅收窄了 15.3 个百分点。2024 年 1-10 月，商品房销售面积77930万㎡，同比-15.8%，降幅较 1-9 月收窄了 1.3 个百分点；10 月单月，商品房销售面积同比-1.6%，降幅较 8 月大幅收窄了 9.4 个百分点。 观察相对历史同期的销售规模，10 月单月商品房销售额和销售面积分别相当于2019 年同期的 62%和 54%，仍处于较低水平，但较前期低点有所改善。9 月末出台的一系列需求端利好政策效果较为明显。

从房企维度看，根据克而瑞销售榜单，2024 年 1-10 月，百强房企全口径销售额为 33258 亿元，累计同比-35%，降幅较 1-9 月收窄4 个百分点。10 月单月，百强房企销售额 4654 亿元，环比+70%，同比+4.9%，为自2023 年6 月以来首次转正，单月销售额约为 2019 年同期的 44%，恢复至 2023 年8 月水平。Top20 房企有六成10 月单月同比为正，但 1-10 月的累计销售额同比仍基本为负数。

从样本城市维度看，新房、二手房 10 月销售的同环比均显著改善，且二手房销售情况始终好于新房。 新房市场，2024 年 1-10 月，30 城新建商品房成交面积7566 万㎡，累计同比-29%，降幅较 1-9 月收窄了 2.5 个百分点；10 月单月，30 城新建商品房成交面积为 930 万㎡，环比+42%，同比-5%，降幅较9 月收窄了26 个百分点。 二手房市场，2024 年 1-10 月，18 城二手住宅成交套数为62 万套，累计同比+1.4%，较 1-9 月提升了 2.8 个百分点；10 月单月，18 城二手住宅成交套数为7.4 万套，环比+32%，同比+28%，较 9 月提升了24 个百分点。 与历史同期相比，2024 年 10 月，30 城新建商品房的单月成交面积约为2019年同期的 67%，而 18 城二手住宅单月成交套数约为2019 年同期的150%，均较前几个月明显提升。

从单城市维度看，中国主流城市近年来二手住宅的成交表现相较新房明显更好。2024 年 1-10 月，核心 14 城二手住宅/新建住宅成交套数的平均比值为2.0（其中一线城市为 1.7、二线城市为 2.1），较 2023 年的1.5、2019 年的0.9 明显提升。尤其是二线城市，成交结构已经显著扭转了 2019 年新房为主的局面。

房价初现修复迹象，需求端政策效果显现

根据统计局数据，2024 年 1-10 月，全国商品房销售均价9862 元/㎡，同比-6.1%，降幅较 1-9 月收窄了 0.7 个百分点；10 月单月，商品房销售均价10430元/㎡，环比+10.3%，同比+0.6%，较 9 月提升了 6.6 个百分点。从城市维度看，2024 年 10 月，70 个大中城市新建商品住宅和二手住宅销售价格均出现修复迹象，且二手住宅销售价格修复情况好于新房。 从新房市场看，2024 年 10 月，70 个大中城市新建商品住宅销售价格同比-6.2%，降幅较 9 月扩大 0.1 个百分点，而环比-0.5%，降幅较9 月收窄0.2 个百分点；分城市能级看，一线、二线、三线城市新建商品住宅价格同比分别为-4.6%、-6.0%、-6.6%，而环比分别为-0.2%、-0.5%、-0.5%，均较9 月收窄。 从二手房市场看，2024 年 10 月，70 个大中城市二手住宅销售价格同比-8.9%，降幅较 9 月收窄了 0.1 个百分点，而环比-0.5%，降幅较9 月收窄了0.4个百分点；分城市能级看，一线、二线、三线城市二手住宅价格同比分别为-9.6%、-8.8%、-9.0%，而环比分别+0.4%、-0.4%、-0.6%，均较9 月收窄，尤其一线城市环比为 13 个月来首次转正。

我们始终强调，“房价止跌”是地产基本面复苏的标志，也是判断房企资产真实价值的前提。而如果二手房价不止跌，新房价格将持续承压。我们把跟踪二手房边际挂牌价的冰山指数作为房价的领先指标。自 2021 年以来，中央陆续出台四轮较大规模的利好政策：①2022 年 9 月 30 日，放宽首套房贷利率下限，下调公积金贷款利率，置换退个税。②2023 年 8 月 25 日，实施认房不认贷，降低存量首套房贷利率，下调二套房贷利率下限，调整最低首付比为首套20%、二套30%；③2024 年 5 月 17 日，取消房贷利率下限，下调公积金贷款利率，调整最低首付比为首套 15%、二套 25%；④2024 年 9 月 30 日，降低存量房贷利率，调整二套最低首付比为 15%。 观察四轮政策后全国冰山指数表现，此前每轮政策相对上一轮政策的房价跌幅均进一步扩大，但本轮政策时点二手房最低挂牌价有企稳迹象。再将冰山指数覆盖的 44 城按照二手房挂牌价划分为四个能级：①一线：北京、上海、深圳、广州。②强二线：除四大一线外，最低挂牌价超过 2 万元。③弱二线：最低挂牌价在1-2万元之间。④三四线：最低挂牌价低于 1 万元。分城市能级观察，一线城市冰山指数下跌后率先出现企稳，我们推测是因为限购政策放宽后成交量激增，快速消化了低价房源；二线城市紧随其后，“以价换量”有望逆转。

开发投资仍然低迷，房企融资持续改善

开发投资降幅重新扩大，房企拿地意愿依旧不足

根据统计局数据，2024 年 1-10 月，房地产开发投资额86309 亿元，同比-10.3%，降幅较 1-9 月扩大了 0.2 个百分点；10 月单月，房地产开发投资额同比-12.3%，降幅较 9 月扩大了 3.0 个百分点。拆解开发投资额用途，施工投资项仍占主导但拖累逐渐收窄，而土地购置项对开发投资额的拖累边际加深。

从房企维度看，根据中指研究院数据，2024 年 1-10 月，百强房企权益拿地额6199亿元，累计同比-39%，降幅较 1-9 月扩大了 1 个百分比；10 月单月，百强房企权益拿地额 875 亿元，环比+48%，但同比-42%，相当于2020 年同期的40%，仍处于较低水平，房企拿地意愿依旧不足。

从城市维度看，根据中指研究院数据，2024 年 1-10 月，300 城住宅用地成交建面为 12409 万㎡，累计同比-26%，降幅与 1-9 月持平；10 月单月，300 城住宅用地成交建面为 2247 万㎡，环比+14%，同比-24%，相当于2019 年同期的67%，环比继续改善。2024 年 10 月，300 城住宅用地当月成交溢价率1.7%仍处于低位。

从全国土地出让收入规模看，根据财政部数据，2024 年1-10 月，国有土地使用权出让收入 26971 亿元，同比-23%，降幅较 1-9 月收窄了2 个百分比；10月单月，国有土地使用权出让收入 3684 亿元，环比+20%，同比-11%，相当于2019年同期的 61%，与往年一样进入年底冲刺期，地方政府土地财政压力仍然较大。

房企融资降幅持续收窄，销售回款拖累逐步减轻

根据统计局数据，2024 年 1-10 月，房企到位资金87235 亿元，同比-19.2%，降幅较 1-9 月收窄了 0.8 个百分点；10 月单月，房企到位资金同比-10.8%，降幅较9 月收窄了 7.7 个百分点。拆解房企资金来源，2024 年1-10 月，定金及预收款26444 亿元，同比-27.7%，个人按揭贷款 12436 亿元，同比-32.8%，降幅均持续收窄。销售回款持续改善，对房企资金的拖累逐步减轻。

此外，根据中指院跟踪数据，房企非银融资 10 月累计同比持续改善。从单月值看，环比回落但同比为正。2024 年 10 月，房企非银融资单月发行290亿元，环比-33%，单月同比+1%，涨幅较上月收窄了6pct；其中，信用债、海外债、信托、ABS 发行额占比分别为 75%、0%、0%、25%，分别较上月变动了+35pct、0pct、0pct、-35pct。 从累计值看，同比降幅继续收窄。2024 年 1-10 月，房企非银融资累计发行4387亿元，同比-29%，降幅较 1-9 月收窄了 1.5pct；其中，信用债、海外债、信托、ABS 累计发行同比分别为-24%、-65%、-85%、-29%，分别较1-9 月变动了+3pct、-8pct、0pct、0pct。

开竣工单月波动较大，但趋势明确

新开工降幅扩大，规模仍在低位

根据统计局数据，2024 年 1-10 月，房屋新开工面积61227降幅较 1-9 月扩大了 0.4 个百分点；10 月单月，房屋新开工面积5176 ㎡，同比-26.7%，降幅较 9 月扩大了 6.8 个百分点。 房企新开工安排与经营计划挂钩，也会综合考虑销售景气度合理调整节奏，通常6 月份是新开工高峰，助力下半年推货销售。新开工是统计局发布的诸多房地产指标中相比历史同期下滑最严重的，2024 年 10 月，单月新开工面积仅为2019年同期的 26%，仍在较低水平。

竣工降幅收窄，但下行趋势明确

根据统计局数据，2024 年 1-10 月，房屋竣工面积为41995 万㎡，同比-23.9%，降幅较 1-9月收窄了0.5个百分点；10月单月，房屋竣工面积5180㎡，同比-20.1%，降幅较 9 月收窄了 11.3 个百分点。 房屋竣工面积是滞后指标，房企竣工计划根据已售期房合同中约定的交付日期刚性排布，不受当前销售景气度的影响，通常 12 月份是竣工高峰。竣工是各项地产指标中相比历史同期表现最平稳的，2024 年 10 月，单月竣工面积为2019年同期的 69%，但下行趋势明确。