2025年房地产行业年度策略

政策回顾及未来展望

回顾2024年，房地产行业的政策定调出现了明显的转向，4月30日，政治局会议首次提出“统筹研究消化 存量房产聚焦去库存”；9月26日，政治局会议首次提要“促进房地产市场止跌回稳”，这两轮的政策定 调非常积极。以430和926时点提出的政策为纲领，中央及各地方层面推动房地产行业筑底回稳的决心更 加明确，相应的放松政策持续推出。从全国层面来看，包括下调首套房和二套房首付比例，下调房贷和 公积金贷款利率，税费减免，收购存量房，允许专项债用于收储存量房和土地，通过货币化安置实施100 万套城中村及危旧房改造，加大“白名单”贷款力度等。从地方层面来看，各地持续放松限购政策，下 调房贷利率下限等。

展望2025年，“稳楼市”和“止跌回稳”的积极定调，凸显中央对于推动房地产市场筑底企稳的决心。 我们认为，政策有望从三个方向发力，一是“加大收储力度”，即各地加码收储存量房和土地的力度， 并以此为抓手推动构建房地产发展的新模式；二是需求端多措并举，进一步降低购房门槛和购房成本、 满足不同层面的购房需求和提升住房品质，释放市场潜在需求；三是企业端，防范和化解房企的债务风 险，满足及支持房企的合理融资需求。

预测2025年，考虑到当前行业供需两端仍面临一定压力，需求端的购买力和信心较弱、供给端的有效土 地供应较少，拿地规模依旧下滑，预计2025年行业数据仍然弱势，筑底修复并非一蹴而就。我们预计 2025年，商品房销售面积增速为-5%、商品房销售金额增速为-6%、房地产开发投资完成额增速为-9.5%、 新开工面积增速为-15%、竣工面积增速为-15%。

行业基本面数据及房企销售情况

行业基本面

2024年1-11月，行业景气度持续下行，市场情绪较弱，整体销售表现不佳；房地产开发投资降幅持续扩大，新 开工相对弱势，竣工数据表现较弱，资金来源数据下滑。在政策定调放松后，年末行业销售数据有所企稳。 具体数据方面： 2024年1-11月商品房销售面积同比-14.3%，较2024年1-10月的增速上升1.5pct，商品房销售金额同比-19.2%， 较2024年1-10月的增速上升1.7pct。 2024年1-11月房地产投资同比-10.4%，较1-10月增速下降0.1pct。 2024年1-11月新开工增速同比-23.0%，较1-10月增速下降0.4pct。 2024年1-11月竣工面积同比-26.2%，较1-10月增速下降2.3pct。 2024年1-11月房地产开发企业到位资金同比-18.0%，较1-10月增速上升1.2pct。

行业基本面-销售

2024年1-11月，商品房销售面积同比-14.3%，较2024年1-10月的增速上升1.5pct，销售金额同比-19.2%，较 2024年1-10月的增速上升1.7pct。当前行业销售增速仍处下滑阶段，但在“止跌回稳”及“稳楼市”的政策基 调下，行业基本面开始企稳，年末整体市场热度开始回升。展望2025年，在中央政治局会议的重要定调后，市 场对政策的宽松预期有望进一步提升，我们预计，在“止跌回稳”的背景下，行业的各类放松政策有望加速出 台，并推动销售逐步回稳。展望2025年，我们预计，行业销售面积同比-5%，销售金额同比-6%。

展望2025年，我们预计，行业销售面积同比-5%，销售金额同比-6%。 2024年在行业政策持续放松的背景下，行业销售仍旧不振，年末销售面积增速有所回升，此外，2024年房企拿 地意愿仍低，2025年有效供应受限，因此，我们预测行业在供需仍弱的背景下，销售面积同比下滑5%。 2024年行业销售金额也出现显著下滑，各地打折项目持续增多，对未来整体销售均价造成冲击，我们预计，在 房企持续打折售房的背景下，2025年行业销售均价将小幅下滑，并使得全年销售金额同比下滑6%。

分区域销售来看，东部、中部、西部及东北地区销售规模分别同比-13.7%、-14.5%、-15.7%和-11.5%，东北区 域表现最强，东部次之，各区域销售增速均表现不佳，东北和东部地区相对优于其他区域。 从销售均价来看，2024年1-11月商品房累计销售均价为9884.7元/平方米，较1-10月上升约22.7元/平方米。

行业基本面-投资

2024年1-11月，房地产开发投资额为93634亿元，同比-10.4%，较1-10月下降0.1pct。综合来看，我们认为市 场在供需双弱的情况下，投资数据短期难以企稳，但预计随着政策端的持续发力带动销售的逐步回暖，房企也 有望加大拿地力度，行业投资数据将探底回稳。展望2025年，我们预计，房地产开发投资额同比-9.5%。

投资方面：受房企拿地减少所影响，市场供给将减 少，预计新开工同比下滑15%，同时过往较低的新开 工数据将拖累竣工，预计竣工同比下降15%，综合来 看，投资受拿地、新开工、竣工等因素的综合影响， 预计房地产投资开发完成额同比下滑9.5%。

行业基本面-开竣工

2024年1-11月，新开工增速同比-23.0%，较1-10月下降0.4pct，其中11月单月新开工面积同比-26.5%，较10月 回升0.06pct；1-11月竣工面积同比-26.2%，较1-10月增速下降2.3pct。 展望2025年，我们预计，新开工面积同比-15%，竣工面积同比-15%。我们认为，房企拿地强度下滑及新开工意 愿较低的情况下，行业投资数据及新开工增速将维持低位，未来仍难走强。竣工方面，表现同样弱势，一方面 是前期较弱的新开工面积传导所致，另一方面是保交楼政策的力度逐步下降。

行业基本面-到位资金

2024年1-11月，房地产开发企业到位资金同比-18.0%，较2024年1-10月增速上升1.2pct。分项来看，国内贷款、 自筹资金、定金及预收款及个人按揭贷款增速分别为-6.2%、-11.0%、-25.2%及-30.4%，各项数据均同比负增 长，个人按揭贷款下滑幅度最大。当前，供需不振同时房企债务压力较大，导致行业融资渠道仍处收缩状态， 但随着中央表态“积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求”，4万亿 “白名单”政策的释放，以及需求端政策带来的销售回暖，房企到位资金情况未来有望逐步改善。

房企销售表现

根据克而瑞发布的中国房地产企业销售TOP100排行榜，1-11月百强房企累计实现销售金额37123亿元，同比下 降-32.9%，11月单月TOP100房企销售同比-9.8%，下滑幅度有所收窄。综合来看，中央政治局会议定调“止跌 回稳”和“稳楼市”后，重点城市进一步放开限购政策，同时，全国下调房贷利率、首付比例、调低税费，政 策端保持发力。我们预计，随着相关政策的持续出台，销售端基本面有望得到改善。

行业土地市场数据

推出建面与土地出让金

土地推出建面方面，2024年Q3全国供给土地规划建面8.27亿方，同比增速为-14.2%。土地出让金方面，2024年 Q3全国实现土地出让金0.72万亿，同比增速为-29.16%。 土地推出规划面积和成交金额同比下滑，可以看出土 地市场整体表现与销售市场趋同，市场目前正在经历冷却期。

从Q3单月表现来看，2024年7-9月全国全口径推出建面分别为2.40亿平、2.67亿平、3.20亿平，同比+7.53%、- 18.66%、-22.42%。各月全口径成交用地建面分别为1.36亿平、1.28亿平、1.37亿平，同比-8.55%、-7.51%、- 14.20%。全口径出让金分别为2057.35亿元、2228.04亿元、2920.38亿元，同比-31.70%、-39.94%、-15.35%。

从城市能级来看，2024年Q3一线城市的土地出让金为1066.96亿元，同比-37.40%，占全国比重14.81%，二线城 市的土地出让金为2474.51亿元，同比-37.26%，占全国比重34.34%，三四线城市的土地出让金为3664.3亿元， 同比-18.99%，占全国比重的50.85%。总体来看，2024年Q3一线城市土地出让同比下降幅度较大，二线城市和 三四线城市的土地出让占全国比重较大。重点一线城市中，北京、上海、广州、深圳在2024年Q3全口径累计土 地出让金分别为311.92亿元、385.78亿元、331.38亿元、37.89亿元，同比分别为-28.23%、-43.93%、-31.29% 、-61.88%。

溢价率

从溢价率数据来看，2024年Q3土地出让平均溢价率3.75%，相比2023年Q3下降0.15个百分点。从城市能级来看 ，2024年Q3一线、二线、三四线城市土地出让溢价率平均值分别为6.75%、3.14%、3.25%。从单月数据来看， 2024年9月全国、一线、二线、三四线溢价率分别为4.24%、12.27%、1.97%、3.31%。分区域来看，2024年Q3珠 三角的溢价率显著高于其他区域，从单月数据来看，2024年9月东北、珠三角、中西部、长三角、环渤海溢价 率分别为0.22%、10.34%、3.10%、4.01%、1.52%。

高总价及高溢价率地块的城市分析

从高溢价率城市数量来看，2024年7月，全口径土地溢价率超过20%的城市数目为17城（8月、9月分别为15、15 城）；溢价率超过30%的城市数目为6城（8月、9月分别为9、10城）。 住宅口径土地溢价率方面，2024年7月，全口径土地溢价率超过20%的城市数目为22城（8月、9月分别为14、17 城）；溢价率超过30%的城市数目为14城（8月、9月分别为9、13城）。

板块财务分析

板块财务分析-营业收入

我们选取申万房地产板块的117家公司，以2024年三季报数据作为板块数据的样本，另选取5家A股上市公司中 销售排名靠前的大中型房企，作为5家大中型房企进行着重分析，这5家包括：万科A、招商蛇口、滨江集团、 保利发展、华发股份。 2024年前三季度，板块整体营业收入同比增速-26.21%，5家大中型房企营业收入同比增速-15.23%，2024年前 三季度，5家大中型房企的收入表现强于板块。

板块分析-归母净利润

2024年前三季度，板块整体归母净利润同比-53.44%，5家大中型房企归母净利润分别同比为-112.91%。前三季 度，5家大中型房企的业绩表现明显弱于板块。

板块财务分析-销售回款

2024年前三季度，板块整体销售商品及提供劳务收到的现金同比-34.91%，5家大中型房企销售商品及提供劳务 收到的现金同比-33.58%，5家大中型房企的销售回款表现强于板块。 整体来看，行业销售数据下滑的背景下，房企在未来一段时间内销售回款方面仍将面临较大压力。

报告节选：

编辑：火腿肠