2025年房地产市场专题报告：房地产新政评估及后续政策发力方向展望

1 房地产新政的出台背景及重点举措梳理

1.1 前期政策对市场的提振效果有限

自 2022 年开始，我国房地产调控基调逐渐由紧缩转向宽松。2024 年 4 月政治局会议 提出：“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，反映政策基调进一步宽松； 5 月 17 日，央行发布多项通知，包括取消全国层面房贷利率下限、下调房贷首付比例和 公积金贷款利率、推出保障性住房再贷款等，即“5.17”新政。“5.17”新政出台后，6 月份房地产市场一度表现活跃，30 大中城市商品房成交面积在政策推出后的第 7 周见顶， 但随后再次回落并维持低位，2024 年第三季度商品房市场成交量整体上较为低迷。这反 映“5.17”政策效果的持续性不强，市场拐点暂未确立。

从历史对比来看，与上一轮调整周期（2014-2015 年）相比，政策在本轮调整周期中 对房地产市场的提振效果相对偏弱。2015 年 3 月，中央在贷款利率、土地供应、首付比 例、住房交易税收等多个方面密集出台政策，全国商品房单月销售面积同比增幅在 2015 年 4 月即实现回正。在本轮调整周期期间，全国商品房单月销售面积自 2021 年 7 月以来 连续 37 个月（1、2 月以 1 个月计）同比下降，市场对政策的反应相对平淡。

1.2 9 月政治局会议以来房地产支持政策密集出台

在前期政策效应逐渐减退、房地产市场持续走弱的背景下，2024 年 9 月中央政治局 会议首次提出“促进房地产市场止跌回稳”，彰显了中央稳定房地产市场的决心，标志着 宏观政策基调将更为积极。9 月以来，央行、财政部、住建部、金融监管总局等部门密集 出台多项房地产支持政策，地方政府也相继跟进落实，政策层面对房地产市场的支持力 度进一步加大。具体来看：

（1）中央政策梳理

货币与金融政策方面，在国新办 9 月 24 日举行的新闻发布会上，央行、金融监管总 局等部门宣布了延长“金融 16 条”有效期限、房企融资“白名单”项目扩容、统一首套 和二套房最低首付比例、降低存量房贷利率等多项政策，相关政策文件也在发布会结束 后相继公布。 财政政策方面，在国新办 10 月 17 日举行的新闻发布会上，财政部表示拟会同相关 部门实施利用专项债收储土地和收购存量商品房政策；11 月 11 日，自然资源部发布《关 于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》；11 月 12 日，财政部联合 税务总局和住建部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，优化 房地产市场相关税收政策。 行政政策方面，在国新办 10 月 17 日举行的新闻发布会上，住建部提出要充分赋予 城市政府调控自主权，城市政府要因城施策，调整或取消各类购房的限制性措施（主要 包括取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准）。

（2）地方政策梳理

在中央政治局会议定调“促进房地产市场止跌回稳”和中央多部门密集发布一揽子 新政的背景下，各地方政府相继跟进落实中央部署。地方层面的政策主要包括取消行政 限制、调整优化公积金政策、调整信贷政策、发放购房补贴、存量商品房收储等方面。 其中，取消行政限制和调整信贷政策是对房地产市场影响最为直接的两大方面，特别是 住建部对地方政府明确提出“四个取消”的要求，取消限制性措施已成为当前市场最为 关注的议题之一。具体来看： 限购政策方面，广州、天津相继宣布全部取消限购政策，其中广州是首个取消限购 政策的一线城市，目前仅有北京、上海、深圳、海口仍在实行限购政策。此外，北京、 上海、深圳三个一线城市也对限购政策进行了调整，主要包括降低非本市户籍居民购房 的社保或纳税年限门槛和放宽增加特定群体的购房套数限制等。 限售政策方面，9 月以来，太原、深圳、厦门、成都、天津、西安、长沙等重点城市 相继取消限售政策，截至目前，北京、上海、无锡、苏州、海口等重点城市仍在实行限 售政策。此外，杭州、天津还取消了限价政策。 信贷政策方面，除北京、上海、深圳三个一线城市自主采取差异化安排外，全国其 他城市不再区分首套、二套住房，最低首付比例统一调整为 15%，北京、上海、深圳也 相继将首套、二套住房最低首付比例分别下调至 15%、20%。

1.3 政策基调持续宽松且更为注重结构性调整

从近期中央和地方公布的一系列政策可以看到，政策层面对房地产市场的支持力度 正在逐渐加大，房地产调控基调持续宽松。此外，与存量政策对比可以发现，近期出台 的增量政策的发力方向已出现明显变化，与存量政策侧重于供给端不同，增量政策对需 求端的支持力度明显加大。具体政策部署主要涉及以下三个方面： （1）通过宽松的货币和金融政策减轻居民购房的资金压力。包括下调存量房贷利率、 降低二套房最低首付比例、优化住房公积金政策等。 （2）通过积极的财政政策刺激购房需求释放。如降低契税税率减轻居民购房税负、 实施货币化安置将棚改所产生的刚需直接转化为住房消费等。 （3）通过调整或取消行政限制降低居民购房门槛。如住建部明确提出“四个取消” （取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准）；此外，全国多城 调整住房套数认定标准，针对性降低了改善性需求的购房门槛。

除出台了一系列增量需求端政策外，新政对供给端政策也进行了优化调整。供给端 新政的发力重点主要有以下三个方面： （1）加大力度保障房企与开发项目。近期推出的新政加大了对房企的支持力度，如 延长“金融 16 条”适用期限、扩大“白名单”项目规模、降低土地增值税预征率下限等。 （2）加速推进存量商品房去库存。财政部明确通过专项债券和保障性安居工程补助 资金来消化存量商品房，进一步拓展商品房收储的资金来源。 （3）回收闲置未开发土地。财政部明确支持地方政府使用专项债券回收符合条件的 闲置存量土地，旨在调节土地供需关系以及缓解地方政府和房企的流动性和债务压力。

总体而言，当前政策对供需两端的支持力度均达到历史最大水平，存量政策和增量 政策叠加发力。一方面，多项增量政策聚焦于需求端，居民购房的资金压力和门槛均明 显降低，反映决策层刺激购房需求的意愿强烈；另一方面，存量政策进一步加码，特别 是去库存相关政策进一步发力、闲置土地和存量商品房收储工作加速推进。房地产市场 供求关系发生重大变化的格局促使决策层同步推进供给消化和需求释放，注重结构性调 整是本轮新政最突出的特点。

1.4 本章小结

当前，我国房地产市场仍处于深度调整阶段，前期已出台政策对市场基本面的提振 效果有限，9 月政治局会议定调“促进房地产市场止跌回稳”，中央和地方密集出台多项 增量政策，彰显了国家稳定房地产市场的决心。从具体政策部署来看，本轮新政更为注 重房地产市场的结构性调整，一方面降低居民购房门槛和成本，另一方面持续加大收储 和去库存力度，供需两端政策均进一步发力。

2 房地产新政效果评估

9 月以来出台的一系列房地产新政中，下调存量房贷利率、扩大“白名单”项目规模、 拓展收储资金来源、重启货币化安置、调整优化税收政策是支持力度最大、对市场影响 最为突出的五个方面，下文将聚焦以上重点政策进行评估。

2.1 降息与下调存量房贷利率

政策利率对房地产市场的直接影响主要体现在房贷利率。央行 9 月 29 日发布公告， 明确借款人申请商业性个人住房贷款时，可以选择固定利率或浮动利率作为定价方式， 浮动利率以最近一个月贷款市场报价利率为定价基准，央行新政使得房贷利率和政策利 率的关系更为紧密。 12 月召开的中央经济工作会议提出：“要实施适度宽松的货币政策”、“适时降准降 息”。中央对货币政策的定调意味着我国货币政策正式由稳健转向宽松，也预示后续仍有 降息空间。9 月 27 日，央行宣布下调 7 天期逆回购利率 20BP，引导 1 年期和 5 年期 LPR 于 10 月 21 日同步下调 25BP，主要政策利率均已降至历史低位。另一方面，央行披露的 数据显示，2024 年 12 月份个人住房贷款利率约为 3.11%，若后续 7 天期逆回购利率和 LPR 进一步下调，房贷利率有望降至 3%以下，这将有效降低居民购房的贷款成本，对于 提振房地产市场销售有着积极意义。

下调存量房贷利率主要是通过缓解居民还贷压力、促进消费和经济增长等途径改善 居民预期，进而引导房地产市场修复。央行9 月 24 日宣布将引导银行降低存量房贷利率， 预计平均降幅大约在0.5个百分点左右，大部分存量房贷利率10月25日已完成批量调整。 假设有利率为 4.2%的 30 年期限 100 万元等额本息贷款，利率调降 50BP 将使得月供从 4890.17 元降至 4602.83 元，减少将近 300 元。月供减少意味着居民每月可支配收入增加， 这将一定程度上增强居民消费能力、促进消费和投资增长，从而带动经济基本面改善和 房地产市场修复。降息与下调存量房贷利率均于 10 月下旬落地，政策的实际效果可一定 程度上体现在第四季度的信贷和消费数据中。具体来看： 从中长期贷款来看：10 月-12 月，居民户新增中长期贷款分别同比多增 393 亿元、 669 亿元、1538 亿元，表明第四季度居民中长期贷款改善较为明显，居民购房和意愿可 能有所增强。 从短期贷款来看：10 月居民户新增短期贷款同比多增 1543 亿元，但 11 月、12 月分 别同比少增 964 亿元、171 亿元，反映居民短期贷款缺乏持续放量的动力，居民消费的积 极性可能仍然不足。 从社会消费品零售总额来看：受 2024 年购物节提前开启的影响，10 月社会消费品零 售总额当月同比增长 4.8%，创年内最大单月增幅，而 11 月、12 月单月绝对量及同比增 幅均较 10 月有所回落。从全年数据来看，2024 年社会消费品零售总额同比增长 3.5%， 增速相比 2023 年的 7.2%有所放缓。由此可见，2024 年第四季度的消费增长主要是受消 费旺季以及以旧换新和消费补贴等政策的刺激，消费复苏的持续性仍有待观察。

结合居民贷款和消费数据的变化来看，降息和下调存量房贷利率在短期内对于刺激 居民中长期贷款的效果相对较强，居民购房意愿有所增强；但居民短期贷款和消费增长 的持续性偏弱，利率政策在短期内对于提振居民消费的作用有限，房贷利率调降向消费 增长和经济复苏传导也需要一定时间。从中长期来看，低利率环境将引导居民预期和经 济基本面改善，近期政策制订层面也持续释放稳地产和促消费的信号，后续贷款利率和 存量房贷利率可能还有进一步下降的空间。

2.2 房地产“白名单”项目扩围

城市房地产融资协调机制是本轮新政中重点加码的存量政策。住建部明确：“年底前 将‘白名单’项目的信贷规模增加到 4 万亿”、“城市房地产融资协调机制要将所有房地产合 格项目都争取纳入‘白名单’，应进尽进、应贷尽贷，满足项目合理融资需求”，政策重点 主要有两大方面： （1）资金规模大幅增加。根据住建部消息，截至 2024 年 11 月末，全国“白名单” 项目贷款审批通过金额已达到 3.6 万亿元，年末信贷规模或已超过 4 万亿元的目标。城市 房地产融资协调机制于 2024 年 1 月建立，因此年内房企的流动性变化可较为直观地体现 政策效果。根据 A 股上市房企财报数据测算，2024 年第一季度末房企平均流动比率和速 动比率分别为 2.1 倍和 0.79 倍，均较 2023 年末的 1.97 倍和 0.77 倍有所提升；此外，2024 年前三季度的流动比率均在 2 倍以上，高于 2021 年至 2023 年的平均水平（约 1.9 倍）。 由此可见，融资协调机制对于改善房企流动性起到了较为显著的作用，随着“白名单” 项目扩围，房企资金压力有望进一步缓解。 （2）支持范围进一步扩大、资金拨付效率提高。住建部、金融监管总局两部门提出 “应进尽进”、“应贷尽贷”、“能早尽早”三大要求，在支持范围和资金拨付效率两方面 共同发力。随着政策加快落实，房地产项目将得到更多的资金支持，有助于加快推进“保 交楼”工作。另一方面，更多商品房项目顺利交付也将提振居民的购房信心、刺激购房 需求释放。根据 A股上市房企财报数据测算，2024 年第三季度房企平均存货周转率为 0.77 次，略低于 2023 年同期的 0.81 次，但较 2022 年同期的 0.72 次有所提升，表明当前房企 整体营运能力有所改善。

值得注意的是，“白名单”融资协调机制的核心思路是“保项目”而非“保主体”， 主要是为了保障正在开发的房地产项目顺利竣工，对于增强房企信心、拉动增量房地产 开发投资等方面的效果可能有限。由于当前房地产市场整体上仍呈调整态势，“以销定投” 仍是大部分房企的主要经营模式，房企开发投资意愿普遍不足。因此，“白名单”融资协 调机制对于房地产市场基本面的整体提振效果仍有待观察。

2.3 拓展收储资金来源

消化存量商品房和处置闲置存量土地是 2024 年以来促进房地产市场平稳健康发展 的重点工作之一，也是改善市场供求关系的重要手段。收储工作通常由地方政府主导， 但当前地方财政普遍承压，截至 2024 年 12 月，地方政府累计财政赤字达 12.46 万亿元， 这使得地方政府在推进收储工作时面临一定挑战。 考虑到收储工作面临的资金压力，当前中央对于是否将专项债券资金用于房地产市 场的态度已发生重大转变。2019 年 9 月召开的国常会明确要求禁止在土地储备和房地产 相关领域使用专项债券资金，2024 年 5 月 17 日举行的国务院政策例行吹风会首次提出： “对于收回、收购的土地，用于保障性住房项目的，可通过地方政府专项债券等予以资 金支持”，表明中央政策基调正式由禁止转向支持，随后财政部、自然资源部等部门相继 表态支持运用专项债券资金收购存量商品房和回收闲置土地。

通过专项债券资金收购存量商品房和闲置土地将从多个方面改善宏观经济和房地产 市场基本面。对于地方政府而言，使用专项债资金收储将有效缓解地方政府的资金压力、 加快推进收储工作，同时也有助于释放更多资金用于支持地方经济发展、推动经济基本 面加快改善。对于房企而言，收储工作有助于优化存货结构、改善流动性，进而增强企 业活力。对于房地产市场而言，加快库存去化将促进市场供需再平衡、推动市场筑底企 稳。

值得注意的是，即使资金压力得到有效缓解，收储工作仍有一定难度，主要体现在 以下两个方面： （1）收储项目普遍缺乏经济效益。专项债券需要还本付息，且通常对资金用途的收 益水平有较高的要求。当前房地产市场仍处于深度调整阶段，收储项目的经济效益普遍 不足，若难以保障收储项目收益，可能导致地方政府债务风险蔓延。 对于回收闲置土地而言，当前土地价格整体上仍处于下行区间，交易双方在定价方 面可能存在一定分歧；此外，房企闲置土地普遍已作抵押，且部分土地涉及多个合作方， 导致债权和使用权的归属问题较为复杂，增加土地处置的难度。 对于商品房收储而言，房价决定配售型保障房的收益水平，当前我国房价整体上仍 呈下行趋势，2024 年 12 月 70 大中城市二手住宅销售价格指数同比下降 8.1%，房价的持 续下行压缩了配售型保障房的定价空间，这可能导致配售收益不足以冲抵收储成本。另 一方面，收储区域的租金回报率是影响配租保障房收益水平的重要参考，我国主要城市 的租金回报率长期以来低于专项债券的利率水平，以 2024 年 12 月为例，北上广深四大 一线城市的平均租金回报率约为 1.66%，而同期地方政府专项债券发行平均利率为 2.15%， 这意味着配租收益和发债成本可能不匹配。

（2）存量商品房收购存在需求错配、空间错配和价格分歧。从各地方政府推行的商 品房收储政策来看，收储标准普遍较高。以广州为例，收储项目对于收购对象的要求主 要包括：一、周边交通便利、配套设施较为齐全；二、面积在 90 平方米以下；三、优先 选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目等。可见，收储项目对面积、位置、 设施等均有较为严苛的要求，这一定程度上限制了收储项目的规模。 另一方面，目前存量房收储政策仍处于小范围实施阶段，相关政策对于推动库存去 化的整体效果可能有限。根据央视新闻 2025 年 2 月 1 日报道的数据，目前有 32 个城市 发布了商品房收储细则，而根据克而瑞数据，2024 年 137 个典型城市中仅有 39 个城市库 存消化周期在 2 年以内，这表明大部分城市的库存去化压力仍然较大。

2.4 重启货币化安置

重启货币化安置是住建部近期出台的一系列政策中最具代表性的增量政策。住建部 明确：“将通过货币化安置等方式，新增实施 100 万套城中村改造和危旧房改造”，标志 着 2018 年以后逐步取消的货币化安置政策再度重启。货币化安置的本质是将棚改区居民 的购房需求直接引导至商品房市场，对于促进存量商品房库存去化有着积极意义。

在 2014-2017 年的棚改高峰期，货币化安置占棚改实际开工量的比例逐年上升，同 时货币化安置面积占全国商品房销售面积的比重亦明显提升。2014 年货币化安置比例仅 10%，到 2017 年已升至 60%，这表明随着货币化安置政策的推进，居民使用安置补偿款 再次购房的积极性逐步提高。2017 年为货币化安置的高峰期，全年货币化安置 365 万套； 通过我们的测算，2017 年货币化安置面积约为 31000 万平方米，而 2017 年全年商品房销 售面积为 163427.34 万平方米，货币化安置贡献的商品房销售面积占比达 19%左右，这 表明货币化安置对消化商品房库存的效果显著。

以上一轮货币化安置为参考，我们通过多种假设对本轮货币化安置在不同情况下可 贡献的商品房销售量进行了测算。 在货币化安置比例方面，参考上一轮棚改高峰期数据，以 2017 年的货币化安置比例 （60%）为下限，将本次货币化安置比例分为 60%、80%、100%三种情况，即假设实际 货币化安置套数分别为 60 万套、80 万套、100 万套。 在单套面积方面，根据国家统计局数据，2023 年我国家庭户规模为 2.8 人每户；根 据住建部数据，截至 2023 年年底，我国城镇人均住房建筑面积超过 40 平方米，由此可 得当前我国每户住房建筑面积中枢为 110 平方米左右。基于每户住房建筑面积中枢，以 保障性住房收购标准（90 平方米）为下限、以契税优惠门槛（140 平方米）为上限，将 单套面积分为 90 平方米、110 平方米、140 平方米三种情况。 从测算结果来看，多种假设下货币化安置可贡献的商品房销售面积的中值为 8800 万 平方米，占 2024 年全年商品房销售面积的 9.04%，这表明货币化安置将释放规模可观的 购房需求。此外，住建部还表示：“只要前期工作做得好，我们还可以在 100 万套基础上 继续加大支持力度”，这预示货币化安置规模有望进一步扩大，后续城中村改造和危旧房 改造等工程可能将深度货币化。预计，随着前期政策的落地以及后续支持力度的加大， 本轮货币化安置实际贡献的商品房销售面积或将超过 1 亿平方米。截至 2024 年 12 月， 全国商品房累计待售面积为 7.53亿平方米，因此本轮货币化安置有望消化约 10%的库存， 这将有助于缓解商品房库存去化压力。

值得注意的是，货币化安置并未真正意义上释放增量需求，对商品房销售的支撑可 能不具有持续性，随着棚改、旧改项目的消化，货币化安置对商品房销售的拉动效应将 逐渐消退。总体而言，货币化安置对房地产市场的贡献主要体现在帮助推动存量商品房 库存去化，其本质上属于短期政策，更侧重于缓解当前较为突出的库存压力而非提供长 期稳定的增量需求，房地产市场的中长期发展主要取决于居民主动购房的意愿。

2.5 调整优化房地产相关税收政策

加大住房交易税收优惠是本轮新政中力度最大的举措之一，涉及税种包括销售住房 的增值税、土地增值税以及契税，其中增值税和契税直接影响购房者在流转环节的税负， 因此我们重点梳理了本次税收新政中针对增值税和契税的调整。具体来看：

（1）增值税

业主在出售住宅时涉及增值税的缴纳，增值税的变化主要是取消普通住宅和非普通 住宅的区别。在取消普通住宅和非普通住宅前，根据《营业税改征增值税试点过渡政策 的规定》，对于北上广深四大一线城市之外的地区，个人将购买不满 2 年的住房对外销售 的，按照 5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买满 2 年的住房对外销售的，免征增值 税；对于北上广深四大一线城市，个人对外销售购买不满 2 年的住房以及购买满 2 年的 普通住房的增值税征收标准与其他地区一致，但对外销售购买满 2 年的非普通住房需以 销售收入减去购买住房价款后的差额按照 5%的征收率缴纳增值税。本次增值税政策调整 后，随着普通住宅和非普通住宅标准取消，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照 5%的征收率缴纳增值税的政策不再执行。

从增值税征收标准的变化来看，取消普通住宅和非普通住宅标准主要利好一线城市 的二手房市场，对其他地区并无直接影响。2024 年 12 月 1 日至 12 月 31 日，北京二手 房成交面积 213.60 万平方米，相比 2023 年同期增长 68.61%；深圳二手房成交面积 96.36 万平方米，相比 2023 年同期增长 204.62%。 通过对比历史数据可见，北京、深圳在新政实施后 1 个月内的二手房成交量均创下 2016 年以来的同期新高，仅次于 2015 年的峰值。从税收新政实施后北京、深圳两市的 二手房市场表现来看，取消普通住宅和非普通住宅标准在短期内对于活跃一线城市二手 房市场的效果显著。

（2）契税

契税是房地产相关税收中最受居民关注的税种，其直接影响居民的购房成本。根据 调整前的契税政策，对于北上广深四大一线城市之外的地区，面积为 90 平方米及以下和 面积为 90 平方米以上的家庭唯一住房契税税率分别为 1%和 1.5%，面积为 90 平方米及 以下和面积为 90 平方米以上的家庭第二套改善性住房契税税率分别为 1%和 2%；对于北 上广深四大一线城市，家庭唯一住房契税税率与非一线城市统一，而家庭第二套改善性 住房契税税率为 3%（不区分面积）。 本次契税政策的调整主要有两大方面：一是将低税率优惠门槛由 90 平方米提升至 140 平方米；二是统一四大一线城市与其他城市的第二套住房契税税率，四大一线城市 契税税率由 3%调降至 2%。从以上变化可见，新政主要利好购买住房面积在 90-140 平 方米之间的购房者以及四大一线城市的第二套住房购房者。

通过观察 2024 年 12 月1 日至 12 月 31 日期间重点城市的新建商品房销售情况可见： 北上广深四大一线城市中，北京、广州、深圳区间成交面积分别同比增长 2.18%、 48.22%、135.13%；上海区间成交面积同比减少 14.37%。四大一线城市在契税政策调整 后出现分化，广州、深圳商品房成交量明显增长，但北京、上海对政策暂无明显反馈。 限购与落户等政策可能是四大一线城市商品房销售情况分化的主要原因，已全面解除限 购的广州和落户条件相对宽松的深圳对政策反应较为积极，而新政对仍实行全域限购且 落户条件相对严苛的北京、上海的商品房销售提振作用不明显。 从一线城市以外地区的表现来看，30 大中城市中二、三线城市区间成交面积分别同 比增长 16.22%、8.41%。虽然绝对量仍处于历史低位，但在税收新政的提振作用下，二 线城市的购房需求提升相对较为明显，三线城市提升效果弱于一、二线城市。

总体而言，税收新政对一线城市的提振效果较为显著，但限购、落户等限制政策仍 然是一线城市购房需求释放的重要制约因素。当前，房地产市场仍处于调整状态，二、 三线城市的房地产市场相比一线城市恢复力度更小，新政对低能级城市购房需求的刺激 作用有限。

2.6 本章小结

2024 年第三季度以来出台的一系列房地产支持政策中，下调存量房贷利率、扩大“白 名单”项目规模、拓展收储资金来源、重启货币化安置、调整优化税收政策是力度最大、 惠及面最广的五大方面。在存量政策和增量政策的叠加发力下，房地产市场出现了一些 积极变化，如居民中长期贷款规模扩大、房企流动性和营运能力改善、部分重点城市成 交量回升等。同时也要看到，部分政策在落地过程中仍存在堵点，叠加就业、收入、人 口等中长期因素的影响，居民购房能力和购房意愿受到一定制约，房地产市场拐点的确 立仍需要时间。预计房地产市场在政策助力下有望迎来边际修复，但短期内可能仍处于 筑底阶段，期待后续政策进一步发力，相关实施细则仍有进一步优化的空间。

3 后续市场走向及政策发力重点方向展望

3.1 房地产市场回暖的可持续性有待观察

自 9 月下旬新政出台以来，房地产市场出现了一些积极变化，但基本面并未明显改 善，市场拐点仍有待确立。 从销售规模来看，2024 年全年商品房销售面积预计仍处于低位，第四季度购房需求 的短期释放对整体市场的支撑有限。从单月销售情况来看，2024 年 11 月全国商品房销售 面积同比增长 3.25%，自 2021 年 7 月当月同比转负以来首次实现正增长；12 月销售面积 延续了增长态势，但同比增幅收窄至 0.36%，销售复苏边际放缓。2024 年 11 月全国商品 房销售额同比增长 1.39%，结束了自 2023 年 5 月以来当月同比连续下行的态势；12 月销 售额同比增长 2.84%，增幅相比前值有所扩大。2024 年第四季度以来，全国商品房销售 情况有所好转，但可持续性仍有待观察。 从全年累计销售情况来看，2024 年全国商品房销售面积为 97385 万平方米，相当于 2009年的水平，较2023年下降12.9%；全国商品房销售额为96750亿元，同比下降17.1%， 降幅相比 2023 年进一步扩大。从 2024 年全年商品房市场的表现来看，销售面积与销售 额的绝对量仍处于历史低位。 总体而言，在供求关系发生重大变化的背景下，叠加人口负增长以及人口老龄化等 中长期因素的影响，我国房地产市场当前仍处于深度调整阶段，市场拐点暂未确立。

从价格水平来看，目前二手房市场“以价换量”特征仍较为明显，房价企稳可能还 需更长时间。房价是反映房地产市场景气度的关键指标，而二手房价格是新房价格的重 要先行指标。当前二手房挂牌量处于历史高位，而二手房挂牌价仍在持续下行。2024 年 12 月，二手房挂牌量指数相比 2023 年同期上升 20.36%，二手房挂牌价指数相比 2023 年 同期下降 10.09%。 这一方面反映随着各地方政府相继取消限售政策，叠加税收新政减轻增值税税负， 业主出售住房的数量有所增加；另一方面，二手房挂牌价持续下行表明“以价换量”仍 是二手房市场的普遍现象。二手房市场量升价跌可能将分流一部分新房需求，并对新房 价格造成一定扰动。考虑到短期内二手房价格下跌的态势可能仍将延续，房价企稳可能 仍需时间。

从投资端来看，目前房企拿地和开工意愿普遍不足，房地产开发投资修复或将延后。 土地成交规模是房地产开发投资的重要先行指标，当前全国土地成交面积延续下滑态势， 100 大中城市 2024 年全年成交土地 14.95 亿平方米，同比下降 5.29%。从开发投资金额 来看，2024 年全国房地产开发投资完成额同比下降 10.6%，降幅相比 2023 年扩大 1 个百 分点。从开工面积来看，2024 年全国房屋新开工面积同比下降 23%，降幅相比 2023 年 扩大 2.6 个百分点。在房地产市场基本面拐点尚未确立的背景下，短期内房企拿地意愿可 能难以有效修复，房地产投资端或将继续承压。

从中长期因素来看，居民对就业、收入等重要指标的预期暂未明显改善，购房需求 有待进一步释放。房地产市场的中长期趋势主要取决于市场预期的稳定性以及宏观经济 的景气度，其中市场预期是反映居民购房意愿的重要参考。根据央行 2024 年第二季度城 镇储户问卷调查报告，城镇储户未来收入信心指数和未来就业预期指数分别为 45.6%、 43.4%，均低于临界点且创下 2022 年第四季度以来新低；房价预期方面，预期房价上涨 的储户比例仅为 11%，而预期下降的储户比例达 23.2%。以上数据反映，当前我国居民 信心仍有待提振，需求端整体上延续弱势。由于政策效应的传导链条较长，短期内居民 预期和经济基本面可能难以发生明显转变。

总体而言，虽然新政在 2024 年第四季度对我国房地产市场起到了明显的提振作用， 但由于目前销售量绝对量仍处低位，投资端暂未出现改善迹象，叠加居民对就业、收入 及房价的预期偏低，市场拐点仍有待观察。预计房地产市场短期内仍将处于筑底阶段， 后续市场能否实现“止跌回稳”主要取决于供需两端政策的落实情况以及房价的走势。 值得注意的是，在基本面未出现明显变化的情况下，房地产提振政策对房地产市场改善 的可持续性仍有待观察，2025 年第一季度将是政策效应传导的重要窗口期。

3.2 房地产市场或将成为 2025 年稳增长的重点

当前，房地产行业在我国 GDP 中的占比仍然较高。 从房地产业对我国 GDP 的贡献来看，2024 年房地产业增加值占 GDP 的比重为 6.27% （按现价计算，下同），虽然该占比自 2020 年以来逐年下降，但在各行业中仍然居前。 房地产产业链长且涉及面较广，房地产业与建筑业、租赁和商务服务业等相关行业的增 加值之和占 2024 年 GDP 的 17.13%；此外，建材、金融、消费等多个行业均与房地产业 密切相关。由于各行业中与房地产业关联的部分难以进行明确区分，因此房地产全产业 链增加值占我国 GDP 的比重难以准确测算，但这也反映房地产业对我国宏观经济的实际 贡献可能被一定程度上低估。近年来房地产业占 GDP 比重的下降一方面反映我国经济通 过结构转型逐渐减轻了对房地产业的依赖，另一方面也反映我国房地产市场仍处于深度 调整期，宏观经济仍一定程度上受到房地产市场的拖累。 从房地产业对财政收入的贡献来看，以 2023 年财政收入决算数为例，房地产“五税” （土地增值税、耕地占用税、城镇土地使用税、契税、房产税）收入和国有土地使用权 出让金收入占地方一般公共预算收入和政府性基金收入总和的 40.96%，表明房地产市场 是地方财政收入的重要来源，而房地产市场的深度调整是当前地方财政普遍承压的主要 原因之一。地方财政承压可能导致一系列衍生风险，如经济建设投入减少、民生支出下 降、收储资金不足等，掣肘经济复苏和居民预期改善。因此，稳定房地产市场对于改善 地方财政状况、推动宏观经济复苏具有重要意义。

总体而言，虽然近年来我国经济已逐步降低对房地产的依赖，但房地产业目前仍是 我国的支柱性产业，若房地产市场延续深度调整的态势，地方财政可能继续承压，宏观 经济也将受到一定拖累。因此，为保障经济均衡发展，在推进产业转型升级的同时稳定 房地产市场尤为重要。

2025 年外需不确定性上升，稳楼市的重要性进一步凸显。出口端是支撑 2024 年经 济增长的主要动能，且出口表现相比投资与消费更为亮眼。根据海关总署数据，截至 2024 年 12 月，我国出口金额累计同比增长 5.9%；根据国家统计局数据，同期全国固定资产 投资完成额累计同比增长 3.2%，社会消费品零售总额累计同比增长 3.5%，出口增速明显 高于投资与消费增速，这反映外需是当前我国经济基本面的主要支撑之一。 在 2024 年出口表现强劲的背后，我国的外需环境仍面临一定的不确定性。一方面， 我国出口表现很大程度上取决于全球制造业景气度，据中国物流与采购联合会发布，2024 年 12 月份全球制造业 PMI 为 49.5%，自 2024 年 4 月以来连续 9 个月低于荣枯线，这表 明当前全球制造业景气度仍较为低迷。另一方面，中美贸易关系也是影响我国出口的重 要因素，随着特朗普就任美国总统，中美贸易冲突存在进一步升温的可能。

当前，我国经济的内生动力相对不足，宏观经济面临消费需求偏弱、民间投资下行 等压力。在外部环境不确定性上升的背景下，扩大内需的重要性进一步凸显，预计房地 产市场将成为提振内需、刺激消费的重要抓手之一。

3.3 下阶段房地产政策重点发力方向展望

随着供求关系发生重大变化，我国房地产市场已进入存量时代，这也意味着未来房 地产投资和销售规模将转入低速增长阶段，因此宏观调控的重点并非推动房地产市场恢 复到过去的高速增长状态，而是缓解房地产市场下行对宏观经济的拖累。当前已实施的 一系列需求端政策主要惠及高能级城市，在当前居民购买力和购房意愿均不足的情况下， 政策对全国房地产市场的支撑作用仍然偏弱。预计，下阶段房地产政策将继续在控制供 给增量、提高供给质量、刺激购房需求等方面发力，政策基调将更为积极，但可能不会 推出超预期的刺激政策。具体来看：

供给端政策

（1）优化收储机制，聚焦空间错配以及收益与成本失衡等问题。存量商品房去库存 是当前房地产市场调控的重点方向之一，但收储工作在实际执行过程中仍面临部分堵点， 预计后续收储机制将持续优化，收储标准有望调整以解决价格分歧和收支失衡等问题， 收储范围也有望进一步扩大。 （2）严控土地供给，加快推动供需再平衡。《自然资源部关于运用地方政府专项债 券资金收回收购存量闲置土地的通知》要求：“收回收购的土地原则上当年不再供应用于 房地产开发”、“确有需求的，应当严控规模，供应面积不得超过当年收回收购房地产用 地总面积的 50%”，这是对于中央提出的“严控增量、优化存量、提高质量”的具体落实， 同时预示地方政府出让国有土地使用权的规模也将受到严格的限制，通过控制上游供给 调节房地产市场供应端、推动市场供需再平衡。 （3）加大政策对房企的支持力度，完善房企风险化解机制。根据克而瑞数据，截至 2024 年 1-12 月，百强房企累计业绩同比降低 28.1%，这表明当前头部房企仍普遍承压。 优质房企是房地产市场平稳健康发展的基础，预计下阶段将进一步完善房企救助和风险 化解机制，政策支持的重点方向或逐渐由“保项目”向“保主体”倾斜。 （4）引导房企并购重组，提高房地产项目质量。当前房地产市场已进入存量时代， 马太效应或将趋于明显，部分规模较小、开发能力较弱的房企所面临的经营压力可能将 增大。在此背景下，后续政策或将重点支持和引导房企之间的并购重组以整合优质房企 资源，从而提高房地产项目质量、推动房地产市场的高质量发展。

需求端政策

（1）进一步放宽行政限制，加强高能级城市带动作用。当前各能级城市间的分化效 应较为明显，一线城市对全国楼市的带动作用有所减弱。以税收政策为代表的房地产新 政主要对一线城市构成利好，但限购政策一定程度上限制了一线城市购房需求的释放。 截至 2024 年年末，包括广州在内的全国大部分城市已全面取消限购政策，仅北京、上海、 深圳、海口四城仍在实行全域限购政策。在供求关系发生重大变化、居民预期整体偏弱 的情况下，放松或取消限制性措施导致房价大幅上涨的可能性较低。三大一线城市有望 进一步调整限购政策，与其他房地产政策形成合力，充分发挥带动作用。 （2）优化房地产税收政策，支持改善性住房需求。本次税收新政主要对刚需群体和 一线城市二手房市场构成利好，但对于改善性住房需求的支持力度相对偏小。目前契税 政策仍设置了与普通住宅和非普通住宅标准类似的税收优惠门槛，未与增值税相关政策 同步，导致政策效应难以充分释放。随着房地产市场供求关系发生重大变化，当前刚需 已得到较好的满足，因此降低改善性住房的购房成本将更有助于刺激需求的释放和库存 去化。后续政策或将进一步加大对购买力较强的改善性住房需求群体的支持力度，税收 政策仍有优化空间，不排除契税政策取消面积区分标准、统一税率的可能。（3）加大财政支持力度，进一步降低居民资金压力。当前我国人均可支配收入增速 有所放缓，叠加目前就业压力较大、收入预期降低，居民购房能力与意愿下降。中央经 济工作会议明确要求实施更积极的财政政策，预计财政政策对房地产市场的支持力度有 望加大，如提高对工薪家庭和多孩家庭等特定群体的购房补贴额度、提高个税房贷扣除 比例等，财政补贴将实质性缓解居民的资金压力，有助于提振居民信心、刺激住房需求 的释放。 （4）稳定和扩大就业，提高居民收入水平。截至 2024 年末，我国 31 个重点直辖市 与省会城市的平均房价收入比为 19.11，相比去年同期下降 3.42%。近年来我国房价收入 比呈下行态势，但其主要驱动因素是房价的持续下行而非居民收入的提高，因此不足以 激发居民的购房需求。中央经济工作会议明确扩大内需是2025年的重点任务，而稳就业、 增收入是扩大内需的重要抓手，预计政策将加大稳就业力度，在稳住房价的前提下提高 居民收入水平，推动房价收入比向合理区间靠拢。

3.4 本章小结

当前，我国房地产市场仍处于深度调整区间，居民对未来就业、收入及房价的预期 整体偏弱，销售规模、房屋价格、房企开发投资等关键指标仍维持低位。考虑到房地产 业目前仍是我国经济的支柱性产业，且扩大内需是 2025 年的重点工作，房地产市场或将 成为扩大内需的关键抓手之一，未来房地产政策有望进一步加力。在供给侧方面，预计 后续政策将聚焦于优化收储机制、严控土地出让、加大力度支持房企以及推动房企并购 重组等重点方向；在需求端方面，一线城市限制性措施以及房地产相关税收政策均有进 一步优化的空间，财政政策也有望加大对房地产市场的支持力度，稳就业和促增收方面 预计也将有更多具体政策出台。

编辑：火腿肠