2025年房地产行业寻找复苏线索系列报告2之【杭州】：楼市修复领跑全国，“中国硅谷”崭露峥嵘

杭州新房市场

成交缩量，房价保持稳定 。2024年，杭州全年住宅新批上市752.7万㎡，同比下滑34.2%；成交面积788.9万㎡，同比下滑31.0%，成交金额同比下降34.9%。2024年杭州市房 地产市场销售面积及金额降至近5年新低，主要原因包括大环境影响下购房信心的下降、供应收缩、外围圈层项目去化减慢等因素。 2024年销售价格为35587元/平，成交均价受共有产权房集中入市影响有所下降，同比下跌4.4%。

摇号率近40%，市场整体热度保持，购买力丰厚。 根据中指研究院统计，2024年杭州市区共计开盘494次，开盘总量为5.2万套。从摇号情况来看，全年共181次需摇号，摇号率达37%。全年共计有 12.9万组客户参与登记，平均中签率40.8%，中签率与22及23年维持在同一水准，在多个优质“红盘”支撑下市场整体热度保持。 分区位来看，杭州核心圈层中签率较低，基本控制在10-20%区间，其中滨江集团的潮起江南城、霞映锦绣里均三次开盘触发社保，潮起江南城项目 中签率最低达到4.4%，市场整体购买力强劲。

去库存压力逐圈层递增，核心四区去化周期主要在3-6个月。 2024年杭州推地规模下降，住宅库存规模持续下滑，但由于去化流速减慢，去化周期有所延长。截至2024年12月，杭州市区住宅总库存为1223.1万 平，按照近一年月均去化速度计算，总去化周期18.2个月，较2023年延长了4个月。其中，短期可售库存去化周期5.9个月。分区域来看，核心四区整体去化压力较小，短期可售和中长期隐性存量去化周期都在9个月以内，库存占比14.7%；外围区域库存压力较大，库存占 比85.3%，临平去化周期在19个月以上，富阳、临安短期和中长期去化周期超过20个月。

25年3月上半月成交同比高增，周度成交持续上涨。2025年1-2月杭州市商品房成交面积为64万方，同比下降24.8%。3月1-15日，杭州市商品房成交面积20.9万平，同比增长101.5%。截至25年3月15 日，杭州市累计成交85万方，同比下降11%。 截至春节后第6周（3月15日），根据Wind数据，25年春节后杭州市新房成交面积累计同比下降48%。分周情况来看，春节后杭州市单周商品房成交 面积呈现出环比持续上涨的趋势，单周成交规模恢复至春节前水平。

有效供应不足是当前新房市场成交的主要限制点，但3月杭州新房供应大幅增长，有望率先迎来小阳春。根据克而瑞统计，3月28个重点城市预计新增商品住宅供应面积721万平方米，环比增加166%，同比下降36%，一季度累计同比下降28%。 3月杭州新房供应大幅回升，预计新增商品住宅供应面积184万平方米，环比增长783%，同比增长116%，占全国28个重点城市总供应量的25.5%。 30个楼盘近3000套房源集中入市，成为年内首个供应高峰。

杭州市去化周期处于重点30城最低位，2025年1月50城狭义库存同比下降11%。据克而瑞数据，2025年1月末50城新建商品住宅狭义库存为31093万平方米，环比降1%，同比降11%。截至25年1月22日，重点30城中有12个城市去 化周期小于18个月，对比2024年1月末的7个增加5个城市。30城中14个城市去化周期有所下降，16个城市的去化周期拉长，城市间分化表现明显。 截至2025年1月22日，杭州市去化周期为9.4个月，处于重点30城中最低位。

杭州二手房市场

25年1-2月二手房市场成交同比高增47%，较22-24年同期成交规模提升显著。2024年杭州二手房市场活跃度高，市区（不含富阳、临安）成交量创历史新高，成交面积达852万方，同比增长36.5%，新政带动和“以价换量”是 规模高企的两大主要原因，二手房成交规模首次超过新房。 2025年1-2月杭州市二手房成交面积为71.5万方，同比上涨46.8%，较22-24年同期相比成交规模提升显著，市场热度进一步上升，同比涨幅超过24 年涨幅，在12个重点城市中涨幅位列第3位，且优于重点12城的29.3%。

新增挂牌量保持下降趋势，挂牌价均价下降而成交均价上涨 。杭州市挂牌均价受到降价房源持续增加的影响，挂牌均价保持缓慢下降的趋势，涨价房源仍占少数，跌价房源数量在24年10月后有所下降，但此后又 逐步增加。成交均价在24年9月之后随着成交量的增加有所上涨，此后保持稳定。 我们认为，挂牌价均价下降而成交均价上涨，主要受到以下因素影响：①成交结构变化，部分老破小房源持续难以去化，面临降价销售的情况，导致 挂牌均价下降；新增挂牌量持续下降的情形下，跌价房源在增加，也表明跌价房源非新增房源，而是已有的较难去化的老破小房源；②成交量上升表 明购房信心增加，房屋成交议价空间减少，导致成交均价有所上升。

杭州房价跌幅优于50城平均，房价韧性优于北京、上海、广州 。926新政前，重点50城房价月环比降幅约为-1%；926新政后，房价月环比降 幅连续4周持续收窄，最低收窄至-0.1%，此后直到春节前房价月环比降幅稳 定在-0.5%左右；1月到春节前，房价月环比降幅保持在-0.3%左右。春节后 第四周（截至3月16日），房价月滚动环比扩大至-1.02%。截至3月16日，重点50城冰山房价指数较926新政后房价平均下跌4.0%，杭 州下跌2.1%，在重点50城中房价跌幅排行第7位，房价韧性优于北京、上海、 广州等其他核心城市。

带看人数迅速回升，在春节后第4周达到高点后保持高位。截至春节后第6周（3月15日），春节后杭州市二手房成交面积累计同比上涨44%。分周情况来看，春节后杭州市单周二手房成交面积持续优于24年 同期。 3月1-15日，杭州市二手房成交面积达40万方，同比增长125%，年初至3月15日累计同比增幅67.5%。 春节后，杭州市二手房带看人数迅速回升，在春节后第四周达到高点，此后保持高位，整体带看水平已超过12月水准。

杭州市新房及二手房整体需求保持平稳 。 2024年杭州市新房和二手房合计成交面积1552万方，同比下降6%，与2022年累计成交面积相比为上涨23.4%。2025年1-2月新房及二手房累计成交 面积136万方，同比增长1.2%，较2023年同期相比下降32.4%。 二手房成交占比自2021年以来持续上升，2024年升至54.9%，2025年1-2月为52.7%。

杭州土地市场

杭州市土地出让金规模居全国第三，溢价率重点城市中居第二位 。 2024年杭州供地规模显著缩量，杭州市区土地成交面积为546万方，同比下降42.5%，较2021年高点降幅近7成。土地出让金1169亿元，同比下降 34.3%，创近五年新低，但在与全国其他重点城市的横向对比中，杭州出让金规模仍高居全国第三，仅次于北京和上海。 2024年杭州成交楼面价为21395元/平，同比上涨14.3%。叠加新房限价放开的利好，土拍热度较高，平均溢价率达16.1%，在重点城市中仅次于深 圳，彰显出杭州土地市场的强劲吸引力。

杭州市核心四区成交土地金额占比快速提升至45%，本土房企拿地占主导地位。2024年杭州宅地供应以余杭、萧山等近郊城区为主，宅地供应总规模超250万㎡，但占比大幅下降；核心四区成交规模大增，宅地成交总建面高达 243.4万㎡，占比44.6%，较2023年提升了超15个百分点。 2024年不同类型房企拿地金额普遍下降，但整体拿地格局变化不大。本土房企依旧拿地占主导地位，权益拿地金额占比近70%，提升了近10个百分 点；外来品牌房企拿地占比下降，占比30%。从企业性质来看，民企参拍活跃度高，2024年权益拿地金额合计占比48.3%。

溢价成交土地占比超8成，市场热度保持高位。2025年1-2月杭州市共成交22宗涉宅土地，其中溢价成交18宗，占比82%，溢价率30%以上土地12宗，占比超50%，市场热度较高。 2025年杭州市土地成交具备以下特点：①整体上以低供应、稀缺性来拉动房企拿地积极性，再以产品升级的新房与二手房错位竞争；②高溢价土地普 遍具备一定的稀缺性；③非典型地块和外围小体量宅地成为小微房企拿地机遇点。

热点地块楼面价接连刷新，助力新房价格上涨 。 我们以杭州市成栋新城安琪儿地块为例，自杭州市限价解除后3个月内，新出让地块连续3次刷新板块成交楼面价新高，楼面价上涨近1万元/平。在我们2024年已发布的深度报告《打破负循环，探寻修复路径》中提到，本轮周期修复的传导路径为“修复的传导链条”：核心城市土地价格-->高端新 房售价和销售情况-->二手房销售情况-->新房整体销售修复情况。其核心逻辑在于，政策在稳定房价方面先采取“稳局部”的措施，核心城市以出让优质 地块的方式稳住出让土地的地价，其地上要建造的住房需要配以更强产品力的商品房来适配更高的价格。新房价格起到标杆的作用，对稳定周边二手 房价的心理预期有一定的作用。

杭州产业发展情况

GDP位居全国TOP8，人口总量及增速位居全国前列，外来人口占比高。 2024年杭州市GDP为2.19万亿元，位居全国第8位，同比增长4.7%，GDP总量位居全国前列。 2024年末杭州市常住人口1262万人，比上年末增加10万人，同比增长0.8%，10年常住人口CAGR达3.6%。2023年在千万人口城市中人口增量排 名TOP2，人口总量及增速位居全国前列。 七普人口数据显示，浙江省外来人口占总人口的比例高达25.1%，位列全国第一。在《2019年就业蓝皮 书》中，在各大城市就业的本科毕业生中外省人占比前四名的城市依次是北京85%、上海80%、深圳68%和杭州60%，杭州仅次于北上深。

民营经济第1城，民营企业“500”强数量连续22年蝉联全国第一。民营企业是杭州经济发展的中流砥柱，2023年杭州市民营企业数量占比超过90%。在全国工商联发布的“2024中国民营企业500强”名单中，杭州 36家企业上榜，数量连续22年蝉联全国城市第一。 杭州在20世纪90年代开始鼓励民营经济发展，当地民企在制造业、轻工业等领域逐步成长。此后，阿里巴巴、网易等互联网巨头崛起，推动杭州从 传统制造业向数字经济转型。杭州的数字经济产业上下游协作紧密，从阿里生态衍生出的技术、管理经验外溢，为当地科技企业提供了供应链、市 场资源支持，形成了集群效应。

战略引领打造人工智能创新高地，寻找“下一个阿里”，开启杭州下一个“黄金二十年” 。 政策规划上，多次强调打造“全国数字经济第一城“。2014 年，杭州便在全国率先提出实施信息经济智慧应用“一号工程”；2023 年杭州又召开 全市数字经济创新提质“一号发展工程”大会，明确加快构建以数字经济为核心的现代化产业体系、高水平重塑全国数字经济第一城。2024年3月， 杭州市人工智能产业联盟正式成立，杭州又进一步明确，要努力成为全国人工智能创新高地，拿到开启杭州发展下一个“黄金二十年”的入场券。2月10日，杭州召开发布会，介绍新一轮经济政策。市发改委主任楼建忠表示，今年的经济政策资金“加持”，市级财政资金从去年的490亿元增加 到502亿元，并统筹现有产业政策资金的15.72%，集中投向优质新质生产力，加大对通用人工智能、人形机器人等未来产业的支持，希望培育更多 类似DeepSeek、宇树科技的创新企业。

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