2025年一季度中国房地产行业总结与展望

1.政策篇：两会定调“稳楼市” 、“好房子”，供需协同促转型

解读一:两会定调稳楼市促转型，四策并举激活市场新动能

2025 年一季度，国家发改委、国务院等部委以中央经济工作会议和全国两会精神为指引，围绕“稳预期、防风险、促转型”主线，推出一系列政策组合拳，推动房地产市场止跌回稳。年初政策密集出台，强化民生保障与风险化解。1 月 3 日，国家发改委明确将“推动房地产市场止跌回稳”作为防范化解重点领域风险的核心任务之一，同步提出“更大力度稳就业、促增收”，通过提升居民收入和社会保障水平，夯实住房消费能力基础。1 月 8 日，发改委联合财政部发布家装消费品换新政策，通过财政补贴鼓励旧房改造和智能家居消费，既拉动内需又推动住房品质升级。这一政策与住建部 1 月 7 日发布的《关于加强保障性住房和城中村改造安置房建设质量监管的通知》形成联动，既强调增量保障房质量管控，又通过存量住房改造激活消费潜力。

3月两会定调全年方向，“稳住楼市股市”首次写入总体要求，并明确“建设好房子”作为产业转型方向。3月5日，国务院《政府工作报告》将房地产领域列为“有效防范化解重点领域风险”的核心板块，提出“持续用力推动房地产止跌回稳”的总目标。首次将“稳住楼市股市”写入政府工作报告总体要求，并指出“房地产是居民资产配置的重要部分”“稳资产价格可释放财富效应”。2025年首次将“建设好房子”纳入产业转型新方向，透露正在组织编制“好房子”建设指南，并修订住宅规范标准，要把住宅层高提高到不低于3米。 2025 年政府工作报告明确房地产工作路径：全面覆盖需求扶持、库存管理、融资协调、产品升级等四方面。一是调减限制性措施释放刚需和改善性需求；二是通过收购存量商品房和土地盘活优化供给结构；三是强化房地产融资协调机制和保交房工作；四是加快构建“好房子”标准体系，推动行业向高质量发展转型。 相比往年，2025 年政府工作报告的关键变化在于：强调安全与发展并重，坚持在发展中逐步化解风险，实现高质量发展和高水平安全的良性互动。政策已从“三稳”到“新模式”的制度性突破、从“救项目”转向“好房子”转变，未来具备“存量盘活能力”“绿色科技实力”的开发企业将会有更大发展空间。

解读二:促消费政策首提稳楼市，供需协同激活住房需求

3 月 16 日，中央办公厅出台提振消费专项行动方案，涉及生育、教育、住房、汽车等方面。首次在促消费文件中提出“稳楼市”：持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。允许专项债券支持城市政府收购存量商品房用作保障性住房。落实促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策。适时降低住房公积金贷款利率。扩大住房公积金使用范围，支持缴存人在提取公积金支付购房首付款的同时申请住房公积金个人住房贷款，加大租房提取支持力度，推进灵活就业人员缴存试点工作。

历数近年以来的国务院促消费政策，直至 2022 年，支持住房消费才被正式纳入其中。并且2023、2024 年都在下半年 7 月末发布，2025 年提前至 3 月。从房地产视角看，2025 年国务院促消费政策呈现三大核心调整： 第一，明确稳定楼市预期。资产稳则消费兴 ，政策首次将稳楼市纳入消费框架。通过推动城中村改造、释放刚需改善需求等举措稳定房价预期，增强居民财富效应，缓解资产减值压力，进而提振消费信心，“让老百姓的消费底气更足、预期更稳、信心更强”。 第二，供需两端协同发力。首次在促消费文件中，允许地方政府通过专项债券收购存量商品房转为保障房，同时配套落实税收优惠及公积金政策松绑，直接打通住房消费堵点；相较此前以家电下乡、消费券等间接刺激手段为主的政策，此次更注重激活购房消费的核心动能。

第三，精准匹配新需求群体。针对灵活就业人员推出公积金缴存试点，加码支持新市民、青年群体的租房需求，而此前政策更多聚焦传统工薪阶层购房补贴，对增量市场覆盖不足。此外，2025年政策还强调通过住房消费带动家电、家居等关联产业升级，形成“好房子—新场景—消费链”的协同效应，进一步扩大内需辐射面。 短期政策效应将逐步显现，市场有望实现降幅收窄和局部企稳。中长期需破解土地财政依赖、住房支出占比过高等深层矛盾，推动行业向开发运营服务一体化转型。方案确立房地产作为消费基础设施的战略定位，通过要素联动改革推动行业民生属性强化，为经济转型提供支撑。

解读三:金融协同稳市场，创新工具促转型

2025 年初，央行、金融监管总局等部门以“稳融资、化风险、促转型”为目标，通过机制创新和工具扩容，推动房地产金融环境持续改善。 融资协调机制扩围增效。1 月 4 日央行工作会议提出“完善房地产金融宏观审慎管理”，2月5日房地产融资协调机制工作专班要求“应进尽进、应贷尽贷”。3 月 5 日金融监管总局局长李云泽在“部长通道”提出“拉长白名单”，让更多符合条件的项目拿到贷款，坚决做好保交房工作，并配合促转型，抓紧研究制定配套融资制度，支持房地产发展新模式的构建，促进房地产市场持续健康发展。 风险化解工具持续创新。1 月 14 日央行明确将通过特别国债补充银行资本金，增强房企信贷投放能力；2 月 13 日货币政策执行报告提出“加大存量土地盘活力度”，3 月11 日证监会推动REITs扩募至商业地产领域。3 月 13 日央行党委扩大会议提出“健全房地产金融制度”，将进一步探索拓展宏观审慎和金融稳定功能，维护金融市场稳定。 科技赋能提速。2 月 26 日住建部进一步部署数字住建建设，以数字化技术驱动行业转型升级，构建覆盖“城市建设、住房管理、村镇发展”全领域的数字生态，推动行业向智能化、绿色化、高效化转型。

趋势展望一:中央稳预期、促转型、强保障，构建新发展格局

基于当前市场背景和一季度中央部委表态，预计 2025 年中央房地产政策将围绕“稳预期、防风险、促转型”三大核心目标，进一步形成“四策并举”的政策组合拳。一是深化供需两端政策协同，夯实市场稳定基础。 需求侧将继续调减限购、限贷等限制性措施，释放刚需和改善性需求潜力，重点支持新市民、多子女家庭等群体购房；供给侧将通过收购存量商品房、闲置土地收储优化供给结构，形成“以存量换增量”的良性循环，缓解库存压力。同时，中央将强化城市更新与保障性住房的联动，推动“收购—转化—分配”闭环运作，既盘活存量资产，又增强住房保障体系的普惠性。 二是加快构建“好房子”标准体系，推动行业高质量发展。 中央将进一步完善住宅层高、隔音、绿色节能等强制性规范，引导行业从规模扩张转向品质提升。政策将重点支持绿色建筑、智能家居、适老化改造等技术应用，推动房企向“开发+运营+服务”综合模式转型。此外，融资协调机制将向符合“好房子”标准、具备科技实力的企业倾斜，倒逼行业淘汰低效产能，形成差异化竞争格局。

三是强化金融支持与风险防控并行。 中央将延续适度宽松的货币政策，通过专项再贷款、特别国债等工具补充房企流动性，重点支持保交楼和优质项目融资。同时，推动REITs 扩围至商业地产领域，探索以收益权质押、资产证券化等方式盘活存量资产。风险防控方面，将完善房企债务违约预警机制，建立跨部门协同处置框架，防止风险向金融系统扩散。 四是深化住房保障与城市更新双轮驱动。 保障性住房建设将重点强化质量监管和分配效率，通过数字化轮候库实现精准匹配；城中村改造范围持续扩大，通过货币化安置、房票制度等引导需求释放，并与完整社区建设结合，完善教育、养老等配套设施，提升城市综合承载力。

趋势展望二:地方精准施策与存量盘活并举，激发区域市场活力

地方政策将围绕中央部署，结合区域市场特点，在“品质升级、需求激活、存量盘活”三大维度发力： 一是落地“好房子”建设标准，引领品质升级。地方将通过土地出让条件设定、审批流程简化等政策，激励房企提升产品力。同时，核心城市进一步探索容积率奖励、税费减免等创新工具，推动绿色建筑和科技住宅普及。 二是需求端政策持续优化，降低购房门槛。 地方将进一步松绑公积金政策，如降低二套房首付比例、提高多子女家庭贷款额度、支持“公积金直付首付”等，缓解购房者资金压力。税费优惠和购房补贴将向特定人群倾斜，如对于高层次人才提供高额补贴，延续契税减免，刺激改善性需求释放。此外，“以旧换新”政策可通过国企收购、中介优先撮合等模式扩围，激活置换链条。

三是供给侧改革与存量盘活协同推进。 土地供应将更注重“提质减量”，优先推出配套成熟地块，严控郊区新增供地。地方将主导并加快存量商品房收储，通过专项债融资收购项目，转化为保障房或人才公寓。针对商办物业过剩问题，部分城市或试点“商改租”“商改公”用途转换，并放宽分割销售限制，提升资产流动性。 四是城市更新与保障房扩容助力产城融合。 一线及核心二线城市将加大城中村改造力度，如上海推进中心城区旧里改造、重庆扩大项目规模，并通过“房票安置+商品房去化”联动机制稳定市场预期。保障房体系将向“租购并举”延伸，通过放宽落户、提供免费住宿吸引人才，增加租赁房源供给，构建阶梯化住房保障网络。

2.行业篇：市场企稳蓄动能，新模式发展稳中向好

解读一：宏观经济开局向新向好，货币宽松持续发力

2025 年 1—2 月，国民经济延续回升向好态势，规模以上工业增加值、社会消费品零售总额、固定资产投资等指标同比增速均较 2024 年加快。主要体现在生产稳定增长：新型工业化稳步推进，宏观政策组合效应对工业拉动继续显现，工业生产较快增长。1-2 月份，规模以上工业增加值同比增长 5.9%，增速比上年全年加快 0.1 个百分点。需求逐步扩大：1-2 月份，社会消费品零售总额同比增长 4.0%，增速比上年全年加快 0.5 个百分点。基础设施投资增速加快，带动投资增长回升，1-2月份，固定资产投资（不含农户）同比增长 4.1%，增速比上年全年加快 0.9 个百分点。其中，基础设施投资增长 5.6%，比上年全年加快 1.2 个百分点。就业形势总体稳定：1-2 月份，全国城镇调查失业率平均值 5.3%，与上年同期基本持平。 从金融数据来看，2 月 M1 同比上升 0.1%，连续 3 个月正增长，M2 同比增长维持在7.0%。2024年下半年加强货币投放，三季度 M1-M2 剪刀差最大扩大至 10 个百分点，其后随着四季度以来经济形势企稳和房地产市场的恢复，剪刀差有所回落，自 2024 年 12 月以来，M1-M2 剪刀差已经连续3个月低于 7 个百分点，居民消费意愿持续恢复。3 月 16 日，《提振消费专项行动方案》正式公布，涉及生育、教育、住房、汽车等各类民生方面，并给出了明确的政策落地意见，将进一步有效推动居民需求提振工作。2 月末居民中长期贷款 62 万亿元，同比增长 3.4%，同比增速保持在近半年均值附近。

需要说明的是，2025 年初居民中长期贷款虽然同比少增，但这一指标的走低不能等同于信心走弱，而是存量债务消化、贷款结构分化与需求代际变迁的综合结果。在房地产成交规模较峰值下降近一半的背景下，近年来存量中长期贷款余额仍能保持同比微增，已体现政策托底效应。

解读二：成交规模指标持续修复，保持止跌回稳积极势头

2025 年 1-2 月份，新房市场交易总体平稳。随着房地产市场政策优化调整、居民刚性和改善性住房需求逐步释放，上年四季度以来房地产交易逐步改善，1—2 月，全国新建商品房销售面积1.07亿平方米、销售额 1.03 万亿元，同比降幅分别收窄 7.8 和 14.5 个百分点，除疫情解禁的2023年初之外，为本轮调整周期以来年初最低降幅，延续 2024 年四季度止跌回稳趋势。一二线城市交易规模延续同比上升，其中上海、深圳新房交易面积更是上升至上年同期的3倍和 2 倍，苏州、武汉、重庆、福州、徐州等城市稳步复苏，同环比齐增，筑底企稳信号愈发明确。受春节传统假期影响，2 月份房企推盘积极性有所回落，平均开盘去化率34%，高于2024 年同期8个百分点。 2025 年初，国务院、央行、住建部等多部委多次表态，将大力推动房地产行业止跌回稳。尤其是在 2 月初的国务院会议上，提出“要敢于打破常规推出可感可及的政策举措”。并且首次将“好房子”写入政府工作报告。在中央政策面持续扶持，以及地方因城施策大力推动之下，2025 年年初核心 30 城楼市率先向好，新房交易规模累计同比增长一成，库存压力亦持续减轻。

解读三：70 城房价同比降幅连续 4 个月收窄，一线城市新房价格继续上涨

以 2021 年 1 月为基点来看 70 城新建商品住宅和二手住宅价格指数走势，2 月份房价回落速度进一步趋缓。新房价格较 2021 年初下降 7.4%，二手房价格较 2021 年初下降17.2%。统计局发布数据显示，从同比看，各线城市商品住宅销售价格降幅均继续收窄。一手房价格同比下降5.2%，降幅连续 4 个月收窄，二手房价格同比下降 7.5%，降幅更是连续 5 个月同比收窄。其中，上海一手房价格同比上涨 5.6%，北京、广州和深圳分别下降 5.5%、7.8%和 4.4%。 环比来看，一线城市新建商品住宅环比继续上涨，其中北京、上海和深圳分别上涨0.1%、0.2%和 0.4%，广州下降 0.2%。二线城市新建商品住宅销售价格环比持平，三线城市新建商品住宅销售价格环比下降 0.3%。自 2024 年 11 月以来，一手房房价持平或上升的城市已经连续4 个月超过20个。

在 3 月份发布的 2025 年政府工作报告中，“稳住楼市股市”首次被写入政府工作报告总体要求，并指出房地产是居民资产配置的重要部分，稳资产价格可释放财富效应。随着稳房价被提到更为重要的位置上，预计年内地方层面将进一步落实“去库存、松信贷、财税补贴”举措，稳定居民价格预期，以“好房子”标准推动价值重构，支撑房产价格中枢，加强保交房，落实融资“白名单”等防风险举措。结合 CRIC 监测的明细交易数据来看，2025 年初不仅一手房房价企稳向好，二手房市场的信心回升已经从改善群体蔓延至刚需人群。

趋势展望：政策加力激活市场新动能，二季度有望提速企稳展望

2025 年上半年，基于年初中央部委及两会透露出的积极信号，以及稳定资产价格被放在更为重要的位置。年内房地产将继续迎来一系列政策利好：需求侧将进一步释放住房需求潜力，以建设“好房子”为主要抓手，支撑房地产价格预期向好，并通过加强城中村改造、财税优惠等政策持续支持居民改善住房条件；供给侧将进一步改善库存预期，在控制供地规模的基础上，加强细微板块的供地结构，并加快推进存量房收储和闲置土地回收工作；在金融工具方面强化资金支持和风险管理，加大“白名单”贷款投放力度，充分保障项目建设交付；并进一步完善商品房开发销售流程中的基础性制度，确保新建和在建项目的住房品质和如期交付。 得益于当前市场需求面反映出的积极信号，以及中央积极财政政策的支持，预计2025 年各地主管部门将进一步聚焦核心板块改善供求预期，随着土地、新房、二手房市场的热度链条传导和空间蔓延，“稳市场示范板块”也将在更多城市、更加频繁地出现。

聚焦行业数据，基于中央部委明确稳市场的最新导向，以及土地、新房、二手房市场交易数据的共同企稳，2025 年上半年交易量、房价、库存等指标有望持续向好。正如《政府工作报告》起草组成员、国务院研究室副主任陈昌盛所言，楼市和股市是经济运行的重要风向标，稳住资产价格可以释放财富效应，资产价格形态的改变可以提振消费，促进物价温和回升。而消费预期的改善，也势必进一步反哺房地产市场加速企稳。 预计 2025 年上半年商品房销售面积、金额将加速筑底，更多主要城市将迎来单月住宅交易量的同比回正。得益于提振消费以及稳定资产价格等一系列举措的推动，大中城市房价将迎来更多积极信号，一手房价指数的暖意也将加快向二手房市场传导。投资开工方面，基于行业去库存和稳市场的阶段性任务，土地市场将延续缩量提质，施工面积也有望加快调降至与新房销售更为匹配的规模，新开工和开发投资仍将位于收缩调整周期，但得益于专项债收储、城中村改造的推进，上半年同比指标有望先一步迎来边际改善。

3.城市篇：新房“止跌”二手“稳增” ，城市K 型裂变加速

解读一：新增供应一季度同比降 3 成供给约束显著，京杭长庐等点状放量

2025 年一季度全国商品住宅供应疲软，2022 年以来地市显著缩量加剧新房供给约束，部分城市“以销定产”仅有少量推货，部分城市恰逢供应空窗期“无货可供”。据CRIC 监测，前2 月115个重点城市新增供应 1819 万平方米，同比下降 29%，较 2024 年四季度月均降幅也达到了44%。根据 30 城同比跌 28%数据预估百城 3 月同比跌 25%，3 月供应预期达到1372 万平方米，环比上升 153%，一季度累计同比降幅约 3 成。

不同能级城市前 2 月月均供给量均不及去年同期，一线韧性较强，同比降幅仅8%；不过与去年四季度月均对比还是有大幅回调，主要是受到季节性和供给节奏影响；三四线仍处于供应低迷期，返乡置业预期一般，前 2 月同比下降 34%，较去年四季度月均降幅也达 27%。

结合重点 30 城 3 月预估数据不难看出，虽然供应触底反弹，3 月单月环比上涨153%，但一季度整体供应量较去年同期仍降 25%。“以销定产”模式下，一线 3 月供应环比涨幅276%显著好于二三线 133%，不过因去年基数较高，一线无论是单月同比还是一季度累计同比仍显著高于30 城平均。根据不同城市新房供给表现，大体可分为以下几类：（1）北京、杭州等新政利好型城市，短期内房企供给热情依旧较高，整体供应规模与去年同期基本持平；（2）长沙、合肥、宁波等二线城市迎来结构性增长，一季度累计同比增幅均在 3 成左右；（3）济南、东莞、珠海等二三线城市供给“塌陷”，3 月新房供应规模均不足 10 万平方米，同环比齐降，一季度累计同比跌幅均在4 成以上。

解读二：新房成交一季度同比正增止跌企稳，一线增幅超3 成“独领风骚”

2025 年一季度楼市成交“筑底企稳”，延续弱复苏走势：1-2 月传统春节假期迎季节性回落，但成交规模基本与去年持平：前 2 月 115 个重点城市商品住宅成交面积 2930 万平方米，同比持平去年，月均较 2024 年四季度月均降幅为 45%。 根据 30 城同比增 7%预估百城 3 月同比增 5%，3 月成交预期达到 2304 万平方米，环比上升65%、一季度累计同比增幅约 2%。

分能级看，一线韧性较强，前 2 月同比去年增长 35%，增幅在不同能级居首；三四线“返乡置业”成色一般，成交同比不增反降。各能级城市与去年四季度月均相比均出现了大幅回调，一线新政效应递减叠加春节假期，前 2 月月均成交较去年四季度月均大幅回调54%。

3 月得益于供给放量、房企营销力度增加，迎来局部“小阳春”行情：3 月30 个监测城市成交规模为 1270 万平方米，因 2 月基数较低，环比大涨 85%，同比增长 7%；一季度累计同比增幅约1成。分能级来看，整体一线韧性强于二三线城市，一线 3 月单月环比翻番，同比和累计同比增幅均在 3 成以上，增幅显著高于二三线，主要得益于新政余温刺激潜在需求释放，加之适销对路楼盘入市，也使得整体成交规模仍处于阶段性高位。而二线和三四线城市小阳春成色相对一般，成交量与去年持平，更多是局部复苏，一季度同比正增长的除了前期热点成都之外，更多是前期深度调整的南京、武汉、宁波、合肥、长沙、佛山等经济、人口基本面较佳的二三线城市。

解读三：二手成交韧性好于新房，京沪深蓉杭等“领涨”一季度同比3 城

2025 年一季度，30 个重点监测城市二手房累计成交面积预计为 5300 万平方米，累计同比增长21%，较去年四季度下降 19%。 按月来看，二手房成交呈 U 型走势，1 月高位回落，2 月持降但降幅收窄，3 月阶段性回升，环比增长 48%至 2212 万平方米，同比增长 20%，“金三”二手房市场表现总体好于去年。

从城市维度来看，北京、上海、深圳、成都、杭州等核心一二线城市同比仍保持2 成以上正增长，整体韧性较强。相较而言，重庆、合肥等弱二三线城市同比基本与去年持平，涨幅均在5%以内，二手房市场暂无明显起色。 对比一二手房市场，一季度二手房成交仍然强于新房，重点城市二手房成交份额继续扩大。诸如北京、上海、南京、长沙、南京等城市二手房成交占比跃升至 7 成以上，较2024 年同期稳中有增，京沪主要源于新政刺激，限购松动+低利率刺激刚需入市；长沙、南京、长春等城市购买力持续降级，加之二手房业主短期降价策略，刺激一波刚需刚改集中入市。

趋势展望：成交环比正增延续复苏，京沪深杭蓉等恒热，汉宁等企稳回升

预判二季度新房市场，我们认为成交总量规模或将缓步复苏，绝对量好于一季度水平，同比持平或小幅微增，累计同比保持正增长，延续弱复苏走势。 分城市来看，核心一二线城市中北京、上海、深圳、成都、杭州等延续高位震荡行情，未来成交放量程度主要取决于高端住宅供应，若有区位佳+产品力强的适销盘入市，短期内市场热度还将延续；广州、武汉、南京等经历了前期深度调整，短期内市场有止跌企稳态势，后续成交有望延续稳中有增的弱复苏走势；还有部分弱二线城市诸如福州、南宁、昆明、长春等短期内高库存问题难解，整体去化难言乐观。 三四线城市成交规模将延续筑底行情，经历了这两年的调整，多数城市已下挫至成交底部，市场热度处于跌无可跌有价无市停滞状态，楼市成交规模难有显著表现。

预判二手房市场后续走势，我们认为，成交仍将延续稳中有增态势，市场份额占比仍将进一步上升，回暖程度好于新房是大概率事件。一方面，当前二手房价基本已处于阶段性底部，与新房房价差距拉大，也使得性价比凸显；另一方面短期来看，降首付降利率等政策对于刚需客群吸引力依旧较大，短期内也将吸引一波存量需求入市。

编辑：999感冒灵