2025年房地产行业2024年业绩总结：砥砺奋进，向新笃行

一、资产负债表：基本满足三道红线要求，资产减值损失有所提升

1.1、三道红线：多数重点房企均满足三道红线的要求

2024 年多数重点房企现金短债比出现下滑，基本保持前两年的趋势。值得关注的是 滨江集团，其通过良好的资金管理，在过去三年现金短债比实现逐年上涨。中海、绿城、 越秀、华润等房企背靠央国企的信用，2024 年现金短债比相比 2023 年有所修复。目前金 地、万科、绿地现金短债比小于 1，未来仍然较大偿债压力。

2024 年多数重点房企剔预资产负债率有所下滑，主要集中在央国企及部分优质民企。 重点房企中仅绿地控股的剔预资产负债率超过 70%。

2024 年多数重点房企净负债率低于去年同期，其中滨江集团净负债率为负，体现了 其优秀的资金管理能力。目前仅绿地控股净负债率超过 100%。

1.2、短期有息负债占比有所提升

2024 年多数重点房企短期有息负债占比提升，其中提升比例最高的是万科，反映其 在未来一年内有较大的短期偿债压力。如滨江、中海、华润等房企实现短期有息负债占比 下行，反映其利用自身优质调整融资结构。

1.3、存货结构：竣工存货占比有所提升

从整体存货来看，除中国金茂以外，其他重点房企总存货均出现下滑，反映房企整体 仍然处于去库存的阶段，在行业下行期将重心放在原有未售出的库存出清。

从存货结构看，已竣工但未售出的存货比例越低，即房企的滞重库存越少，说明资产 质量更高、流动性更好，销售去化表现更强。2024 年整体销售市场仍处于下行趋势，各房 企竣工存货的占比普遍有所上升，其中建发国际集团（9%）存货结构在重点房企中表现更 健康，竣工存货占总存货比例小于 10%。

1.4、合同负债：多数房企出现下滑

2024 年除中国海外发展以外，其他房企的合同负债均出现回落，反映 2024 年各家房 企销售依旧承压，从下滑幅度来看，万科 2024 年合同负债相比 2024 年减少超过 1000 亿， 反映其当前销售压力较大。

考虑到合同负债对应当期销售但尚未交付的房子销售收入，因此合同负债占营收比重 越高，对应后续房企营收的稳定性相对更有保障。2024 年由于整体销售仍有下行压力，多 数重点房企合同负债占营收比例出现下滑。部分房企如中国海外发展实现逆势上涨，反映 其销售的稳定性在行业中名列前茅。

1.5、资产减值损失：多数房企资产减值损失有所提升

2024 年除绿地控股、中国金茂、滨江集团以外，其他重点房企的资产减值损失相比 2023 年进一步扩大，其中万科资产减值损失连续两年大幅上涨，反映其前期项目当下有 较大的折价压力。滨江由于其整体开发项目质量相对优质，即使近年来房价有所回落，其 资产减值损失在重点房企中相对较小。

从资产减值损失占净资产比例来看，该指标反映公司资产质量的情况，若占比过高， 反映公司当前资产质量相对较差。2024 年由于房价仍然处于下行趋势，多数重点房企资 产减值损失占净资产的比例有所上涨。从绝对值来看，龙湖自身商业地产较多，其资产减 值损失压力相对较小。

从资产减值损失占净利润的比例来看，该指标反映公司盈利的稳定性，若该比例波动 较大，或意味着公司盈利稳定性存在疑问。近年来由于地产行业整体承压，房企在该过程 中通过资产减值损失去调整公司整体利润情况。目前来看 2024 年多数房企该比例出现上 涨，反映公司使用资产减值损失调整业绩的意愿较强。

二、利润表：业绩承压仍未缓解，归母净利润跌幅大于营收

2.1、营业收入：尚未摆脱下行趋势

2024年多数重点房企营收面临下滑压力，14家重点房企中有9家出现营收同比下滑。 从绝对规模来看，万科仍然处于行业前列，央国企仍然是营收规模中占比较高的房企类型， 2024 年共有 9 家房企营收在千亿以上。

2024 年多数重点房企营收同比出现下滑，仅绿城中国和招商蛇口实现营收同比上涨。 从同比变化的情况来看，滨江集团营收同比下滑幅度在重点房企中最大。

2.2、归母净利润：整体依旧承压

2024 年除滨江集团以外，其他重点房企归母净利润均出现下滑。从绝对规模来看，华 润置地、中国海外发展、龙湖集团排名前三，且归母净利润保持在 100 亿以上。从下滑的 程度来看，万科的 2024 年亏损相比 2023 年扩大超过 600 亿元。

2024 年 14 家重点房企中归母净利润同比出现下滑的共有 10 家，其中下滑幅度最大 的是金地集团，绿地控股由于去年基数太低使得 2024 年归母净利润同比跌幅显著收窄。 从 2024 年的归母净利润同比跌幅绝对值来看，多数房企跌幅超过 30%，反映地产下行对 公司业绩的影响仍然存在。

2.3、毛利率、净利率：延续前期下滑态势

2024 年多数房企毛利率维持下滑的趋势，其中中国金茂、建发国际集团实现毛利率 逆势上涨，主因是投资上聚焦核心城市以及通过较强的产品力获得市场认可。从绝对值来 看，华润置地得益于高毛利的商业地产，整体毛利率持续高于其他房企，毛利率保持在 20% 以上。

2024 年 14 家重点房企中仅有 3 家净利率有所反弹，11 家房企净利率出现下滑。从绝 对值来看，华润是唯一一家净利率超过 10%的房企，净利率为负的房企包括了绿地控股、 金地集团、万科。

2.4、销管费率：整体表现有所分化

2024 年 14 家重点房企中，有 8 家销管费率出现下滑。从绝对值来看，中国金茂、金 地集团、龙湖集团排名前列，反映公司管理能力相较其他重点房企而言仍有提升空间。滨 江作为改善型房企的优秀代表，整体销管费率近年来不断保持下行，且整体水平处于行业 较为领先的地位。

从销售费率来看，由于近年来销售去化在行业下行期难度加大，公司需要加大相关销 售费率来促销。从提升幅度来看，龙湖集团与万科是重点房企中销售费率提升最高的房企； 从绝对值来看，中国金茂整体销售费率接近 4%，显著高于其他房企。

从管理费率来看，在行业下行期由于整体营收规模下行，对公司自身需要的人力资源 也面临压缩的情况，14 家重点房企中有 8 家管理费率出现下滑。从变动的绝对值来看， 金地集团管理费率下滑较为明显；从绝对值来看，滨江集团控制管理费率显著优于行业水 平，整体管理费率不足 1%。

2.5、少数股东损益：规模及 ROE 均出现下滑，占净利润比例有所提升

2024 年多数重点公司少数股东权益出现下滑，整体反映行业趋势下行的背景下多数 项目收益情况不佳的问题。从绝对值来看，华润、保利、绿城的少数股东权益排名行业前 列，金地及绿地控股的少数股东权益为负反映相关项目的盈利性较差。

从少数股东损益占净利润的比例来看，该指标反映公司前期拿地的项目权益占比的情 况。根据 2024 年的数据可以看到，多数重点房企少数股东损益占净利润比例有所提升， 反映当前低权益占比的项目进入结转阶段，因此对盈利有一定冲击。从绝对值来看，绿城 中国、中国金茂及保利发展该比例排名前列。

从少数股东损益 ROE 来看，该指标反映公司权益占比较低的项目自身的盈利能力情 况。2024 年多数重点公司少数股东损益 ROE 出现下滑，意味着在行业处于下行周期，大 部分项目无法避免收益率下行的问题。从绝对值来看，中国海外发展显著高于其他重点公 司，且 2024 年实现少数股东 ROE 提升，反映其合作项目质量相对较为优质。

三、现金流量表：经营性现金流分化，融资性现金流出对应缩表趋势

3.1、经营性现金流表现分化

2024 年多数重点房企维持经营性现金流的正向流入，持续强化运营的安全边际，华 润、招商、龙湖等具备一定体量经营性业务的房企现金流表现相对稳健及强势。

从同比变动来看，在 24 年开发销售及资产运营承压的背景下，部分房企的经营性现 金流净额同比明显下滑。但亦有部分房企缩减开支、加速回款、提升经营质量，逆势实现 经营性现金流净额同比上升，如金地顺利穿过偿债高峰期，经营逐步回归正轨。

从回款的角度看，面对销售下行压力，各房企普遍紧抓回款，以保障自身现金流安全， 绿城、保利、龙湖、金茂等房企的销售回款率维持 100%左右的高位，越秀、中海的回款率 呈持续提升趋势。

3.2、融资性现金流持续净流出，对应缩表趋势

2024 年在房地产金融政策的持续加码下，央国企开发商的融资渠道持续畅通，部分 其他房企的融资困境有所改善，融资性现金流大幅流出的现象有所缓解。但面对开发规模 的下降、对后市展望的不确定、偿债期的到来，部分房企连续 3-4 年融资性现金流净流出， 呈持续缩表态势，仅建发、金茂的融资性现金流为净流入。

从同比变动来看，24 年绿城、越秀、招商的融资性现金流净额（流出）同比扩大；而 滨江、绿地、保利、万科、金地、中海、龙湖的融资性现金流净额（流出）同比缩小。金 茂、建发由 23 年流出转为 24 年流入，A 公司、华润由 23 年流入转为 24 年流出。

四、经营端：销售承压，投资收缩，土储下降，融资成本下行

4.1、销售额普遍下降，改善型房企销售价格上升

从全口径销售金额来看，2024 年仅剩保利、中海两家开发商的销售额在 3000 亿以上， 2000-3000 亿仅华润、万科、招商三家。行业销售额 TOP5 为四大央企（保利、中海、华 润、招商）及 1 家混合所有制（万科）。行业销售 TOP10 仅 1 家民企（滨江）、2 家混合所 有制（万科、绿城）、4 家央企、3 家国企（建发、越秀、A 公司）。

从销售金额同比来看，24 年仅中海的销售额录得同比+0.3%的增幅，主因中海于一线 城市售出多个豪宅项目，在北京、上海、深圳位居市占率第一（如北京京华玖序；上海顺 昌玖里、领邸玖序；深圳深湾玖序）。而销售额降幅较大的房企主要是近几年未在核心城 市积极补货、自身土储质量相对较低。

从销售价格来看，由于客观上 24 年房价筑底以及主观上开发商加速存货去化，销售 价格面临一定的下行压力，但部分开发商受益于项目供给结构（区位以核心城市核心区域 为主、产品以改善型及豪宅为主）的改善，销售价格有所上升，如滨江、绿城、中海等都 是典型的聚焦核心城市且以改善型产品为主的开发商。

4.2、投资金额及强度明显下降，央国企及改善型房企主导土地市场

当前房企普遍采取“量入为出、以销定投”的策略，在销售普遍承压的背景下并无激 进扩张的意愿，即只有卖得动才有底气去拿地，只有不断新拿地才能使销售滚动起来，两 者相辅相成。因此土地市场与销售市场类似，占主导地位的是央国企及改善型房企。根据 中指院，24 年总投资金额 TOP10 分别仅 1 家民企（滨江）、1 家混合所有制（绿城），其余 均为央国企。

从投资金额同比来看，由于供给端各地方政府普遍缩减了推地规模，需求端房企投资 意愿下降（销售下降，后市面临不确定性）或受制于拿地竞争激烈（部分热门地块溢价率 较高），因此 24 年多数房企的投资额同比为负。而金茂经历前两年的大幅收缩后，逐渐回 归正常的销售投资循环，投资额同比上升。

从投资强度（总拿地金额/全口径销售额）来看，由于投资金额降幅大于销售金额降 幅，房企的投资强度普遍有所下降。24 年投资强度最高的三家开发商分别是建发、滨江、 绿城，均为典型的改善型房企，拿地强度分别为 0.42、0.40、0.36。

4.3、土储建面规模下降，仍能保障未来几年销售

2024 年房企的土储建面均进一步下降，其中降幅较大的是金地、龙湖、万科、绿城 等，主因是增量大幅减少、存量加速盘活、或面临一定的流动性压力。截至 24 年末，土 储建面规模较大的是万科及央国企开发商。

从 24 年土储去化周期（T 年总土储/T 年销售面积）来看，各房企的土储仍相对充裕， 仅建发因为历史滞重库存少，去化周期在 2 年内，其余房企的去化周期均能支撑未来 3 年 及以上的销售。

4.4、开发商融资成本继续下降

随着利率中枢的下行以及金融支持地产的加码，24 年开发商融资成本继续下降，招 商、保利、中海、华润四大央企的融资成本在 3.0%-3.1%的水平，大幅领先行业。民企滨 江的融资成本 3.4%优于部分国企开发商，充分反映了金融市场的认可。

编辑：火腿肠