2025年房地产行业：25年4月REITs月报，避险逻辑下红利板块行情创新高

一、政策梳理及市场展望

（一）政策梳理

1.4月C-REITs政策梳理

C-REITs市场建设方面的政策包括再提REITs纳入沪深港通标的，以及持续推进 REITs扩围扩容。5月7日上午，国务院新闻办公室举行新闻发布会，介绍“一揽子金融 政策支持稳市场稳预期”有关情况。其中指出深化交易所债券市场对外开放，将REITs 等纳入沪深港通标的。4月9日，发改委主任郑栅洁在《推动进一步全面深化改革走深走 实》中明确提出推动基础设施领域REITs扩围扩容。 基础设施行业政策方面，提出支持燃煤发电领域REITs。4月15日，发改委与能源局 联合发布《新一代煤电升级专项行动实施方案（2025—2027年）》，支持符合条件的燃 煤发电项目发行基础设施领域REITs，畅通“投融管退”渠道，促进投资良性循环。 各地政策方面，各地强调支持民营、水利、物流、消费、文旅领域发行REITs。广 东省4月发布《关于进一步深化投融资体制改革若干举措》，支持更多符合条件的民间资 本项目发行基础设施REITs，支持已发行的基础设施REITs扩募，并探索在水利等新领域 发行；浙江省出台《浙江省有效降低全社会物流成本行动方案》，支持物流园区发行 REITs；辽宁省发改委在《辽宁省大力提振消费若干举措（征求意见稿）》中提出支持 符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行REITs；云南省出台《关于进一步培育新增 长点打造旅游消费升级版的若干措施》，加快推进符合条件的文旅项目发行REITs。

（二）C-REITs市场发行与后续计划展望

1.已申报项目

截至25年4月30日，共17单项目处在交易所审核阶段，除中金厦门安居保租房REIT 尚未披露外，其余项目规模合计280.25亿元。目前申报的项目中首发项目仍是主力，11 单首发项目底层资产评估价值合计209.88亿元，占比74.89%。6单扩募项目合计规模 70.37亿元，占比25.11%。4月中金亦庄产业园REIT项目过审，评估价值10.26亿元。

2.招募REITs发行联合体阶段的项目

根据Wind资讯，截至4月末已有100家发起人进入招募REITs发行联合体的流程，较 3月增长3家。目前能源水利、产业园区两类资产储备较多，分别有30单和17单项目进入 招募发行联合体的阶段。

二、行情回顾

（一）C-REITs市场概况

1.C-REITs市场规模

根据Wind数据，截至2025年4月30日，中国C-REITs市场（不含香港，下同）总规 模达1895.67亿元，环比上升35.32亿元，增幅1.90%。4月末流通盘市值达887.36亿元， 环比上升27.77亿元，增幅3.23%。25年4月新发1单项目推动市场规模增长，发行规模合 计32.90亿元。

截至4月30日，C-REITs市场共有65单已上市项目，4月共1单REITs上市（发行规模 合计32.90亿元），25Q2合计发行规模32.90亿元。目前已发行的项目中，国企发行的规 模最大为1086.09亿元，占比60.99%。

2.C-REITs流通市值预测

随着新发项目数量及市场规模逐渐增加，市场总体解禁节奏更为平滑，单一批次的 REITs解禁对市场整体流通市值影响不断减弱。REITs市场总体在25年至28年有大量基 金份额逐步解禁，推动流通盘规模不断上涨。25年Q1有6单项目解禁，解禁规模72.32亿 元。25年Q2有3单项目解禁，解禁规模59.69亿元。同时预计25年全年解禁规模369.24 亿元，远超24年111.85亿元的规模。

（二）行情走势

1.4月C-REITs市场整体行情表现

根据Wind数据，2025年4月C-REITs整体行情走势上升。C-REITs综合收益指数4月月 度上涨1.35%，跑输沪深300指数（上涨1.91%），跑赢中债新综合（下降0.95%）。具体 走势方面，月初至4月3日行情上升较快，达到101.08（月初为100，下同），系关税战背 景下避险资金流入REITs市场所致；随后至4月9日综合收益下滑，较月初下降0.28%；4月 10日至17日开启第二轮行情，截止17日上涨至102.27，随后回落至4月28日的100.64；4 月最后两天再次上涨至101.35。 根据Wind数据，25年4月C-REITs市场交易总量28.45亿份，环比减少3.19亿份，降幅 10.54%。4月日均换手率0.73%，较3月下降0.08pct。C-REITs市场交易量连续两个月下 滑，但行情走势不断上升。

2.4月市场间对比

根据Wind数据，C-REITs从2021年6月上市至今，综合收益指数上升18.84%，相较于 3月末扩大1.11pct，跑赢同期股指表现，但不及国债指数，体现出REITs风险及收益介于 股债的特征。4月份，C-REITs综合收益指数上涨1.35%，跑赢同期债指。同期沪深300指 数上涨1.91%，上证指数上涨上涨2.16%，深证成指上涨4.48%，债指涨幅介于-0.98%至 -0.41%。 市场活跃度方面，C-REITs市场自新发至今换手率为0.91%，较3月下降0.04pct，仍 然领先多数股指。4月日均换手率0.73%，较3月（1.00%）下降0.27pct，与历史平均水平 相比下降0.18pct。同时4月成交额123.52亿元，较3月上升4.74亿元。

自首批REITs发行以来的相关系数，C-REITs与沪深300相关系数为0.17，环比持平； 与上证指数相关系数为0.19，环比持平；与上证50相关系数为0.17，环比持平；与深证成 指相关系数为0.16，环比持平；同股市总体呈较弱的正相关，同债市正相关。

25年4月，C-REITs走势同沪深300相关性稳定在0.30的水平上震荡，同中债新综合 指数相关性也出现小幅下滑，月末为0.13。

3.分板块价格行情情况

4月份，不动产板块REITs行情走势上升2.40%，优于整体市场1.05个百分点，日均换 手率为0.76%，活跃度高于整体市场。行情方面，其中红利板块的消费和保租房板块上涨 明显，涨幅分别为7.46%和4.36%，主要系4月贸易摩擦促使避险资金流入稳健资产市场。 而周期板块表现平平，产业园区板块下跌2.13%，物流设施板块上涨1.28%。市场活跃度 方面，产业园区板块日均换手率为0.72%，物流设施板块日均换手率为0.83%，保障性租赁住房板块日均换手率为0.99%，消费板块日均换手率为0.51%。单个项目层面，华夏大 悦城商业REIT涨幅最高为13.09%，南方顺丰物流REIT日均换手率最高为6.41%。 4月份，特许经营权板块REITs行情走势上升0.34%，落后于整体市场1.01个百分点， 日均换手率为0.65%，活跃度低于整体市场。行情方面，高速公路板块上涨0.84%，水电 环保板块持平，新能源板块下跌1.12%。市场活跃度方面，高速公路板块日均换手率为 0.58%，水电环保板块日均换手率为0.95%，新能源板块日均换手率为0.66%。单个项目 层面，银华绍兴原水水利REIT涨幅最高为5.96%，铁建高速REIT日均换手率最高为1.43%。 在过去12个月中，保租房REITs涨幅为34.40%，消费REITs涨幅为33.75%，两个板 块表现较好。华威农贸REIT过去12个月涨幅最高，共上涨59.94%。过去12个月内，南方 顺丰物流REIT换手率市场最高，达到了6.41%，系新项目上市初期换手频繁。

4月板块间行情分化，其中消费板块涨幅最高，为7.46%，其次是保租房板块，上涨 4.36%。物流板块和高速公路分别上涨1.28%和0.24%，剩余板块没有上涨。 4月最后一周各标的波动幅度均处于5%以内，上涨最高的重庆两江REIT涨幅 4.99%，下滑最多的蒙能新能源REIT跌幅为5.00%。周度来看，不动产REITs涨幅排名 的标的较多。月度数据看，消费和产业园项目涨幅排名靠前，TOP5中四单为消费 REITs，其余一单为产业园REITs。月度跌幅排名中四单为产业园区REITs，TOP5跌幅 范围介于6.72%-8.28%。季度情况和月度类似，消费REITs涨幅排名靠前，产业园区跌 幅排名靠前。截止25年4月末，消费REITs累计涨幅排名靠前，涨幅最高的为首创奥莱 REIT，上涨40.05%；大悦城商业REIT、百联消费REIT、物美消费REIT涨幅均高于 30%。相反，下跌的项目跌幅控制较好，跌幅最大的和达高科REIT自年初至今跌幅近 3.49%。

（三）25年4月各板块分派率

1.以25年4月末价格计算的预期24年年化分派率

25年4月消费REITs分派率已降至5%以内，分派率介于3.7%-4.9%。产业园区和仓 储物流REITs多数项目的分派率维持稳定。保租房REITs板块整体溢价在4月进一步提 升，分派率继续下行，处于2.5%-3.2%（3月为2.7%-3.3%）的范围内。目前不动产 REITs中分派率水平最高的为金隅产园REIT，分派率5.6%。

除去用招募说明书预测值计算的项目，特许经营权中宁波交投REIT分派率最高，为 18.1%。水电公用板块济南供热REIT分派率最高，为18.5%，环比下降0.3pct。新能源 中京能光伏REIT最高，为9.4%，环比下降0.8pct。

25年4月总市值规模由于分红而出现下滑，导致C-REITs市场分派率微涨。截止4月 末，C-REITs市场分派率为6.78%，较3月末上升0.03pct。

25年4月末不动产REITs分派率4.08%，环比上升0.06pct，特许经营权REITs分派率 8.82%，环比上升0.12pct。4月根据一季报可分配金额调整了分派率的计算，分派率和 环比数据计算结果同3月月报会存在差异。

（四）综合收益

1.综合收益

截至4月30日，C-REITs分红收益约占综合收益的9.83%，较上月有所上升，主要系4 月分红较多。

2.综合收益结构

不动产REITs中，保租房REITs和消费REITs有着较高的资本利得，再叠加分红收益， 使得多数保租房和消费REITs在4月末的综合收益率超30%。目前京保REIT和物美消费REIT的综合收益率最高，分别为66%和58%，其中资本利得分别为75%和65%，分红收益 均分别为8%和6%。产业园区和仓储物流板块均依靠分红收益弥补其负资本利得，主要系 基本面情况受宏观及突发事件（如退租）影响存在波动。 由于特许经营权REITs分红比率更高，往往能抵消资本利得的负面影响。部分高速 REITs，其分红收益完全超越了二级市场损失的资本利得，总体收益情况良好。新能源板 块资本利得和分红收益均为正数，收益情况良好。水电公用板块。单个标的中，中国电建 REIT综合收益率最高，为64%，其中资本利得率60%，分红收益率4%。

编辑：火腿肠