2025年房地产行业深度报告：“好房子”系列专题一，四代宅崛起，政策红利与产品创新驱动居住升级

1、 四代宅发展历程：经历四个阶段发展，支持政策频出

第四代住宅的概念由清华大学建筑研究院首次提出，将绿色生态理念注入城市 建筑设计，通过平台立体绿化，形成层层有花园、户户有庭院的建筑形式，又被称 为“城市森林花园建筑”或“立体园林生态住宅”。第四代住宅主要特征是把地面的 庭院置于高层建筑，让每层住户都能拥有公共院落和独立花园。 国内住宅发展主要经历了四个阶段：第一阶段是简易茅草房，为底层独栋建筑。 第二阶段是农村砖瓦房，升级为双层或多层建筑，可以满足升级居住需求，安全属 性升级。第三阶段是城市电梯商品房，发展为高层钢筋混凝土建筑，与现代社区相 融合，是城市发展的延伸。第四阶段是第四代住宅，可以同时满足空间使用效率、 社交需求和城市绿化需求，实现人与自然高度融合。

从国内对于四代宅的政策演变来看，2006 年住建部发布首部绿色建筑国家标准， 2019 年对绿色建筑标准重构，2021 年中国工程标准化协会发布《城市森林花园住宅 设计标准》，对城市森林花园住宅做了定义并提出了设计标准，可以视作第四代住宅 标准化文件。伴随房地产供求关系发生重大变化，商品房进入存量市场，政策也展 现出更加开放和包容的态度，成为第四代住宅发展的重要契机。

各地政府开始调整建筑规范，鼓励房企提升产品品质，从而为购房者提供更宽 敞舒适的居住环境。2017 年，第四代住宅第一个落地项目成都“七一国际广场”开 始对外接待客户。2019 年，住建部相关人员对该项目进行考察，并提出了肯定的意 见。2022 年，福州作为全国首批试点城市推出首个第四代住宅，随后 2023 年 11 个 项目入市。2023 年以来，西安、厦门、苏州等地陆续出台四代宅相关建设实施方案， 第四代住宅开始迎来快速发展。

2、 四代宅特点：得房率提升，居住体验优化

2.1、 花园露台全赠送提高得房率

第四代住宅快速发展离不开政策的支持，各地政府针对四代宅建筑设计规范出 台了一系列优惠政策，涵盖容积率、建筑密度、绿地率及产权面积计算等多个方面。 通过对阳台、空中花园的优化设计和创新利用赠送露台面积，不仅能有效减少公摊 面积，还大幅提升了房屋的实际使用面积和居住体验。 我们以苏州龙湖未来御湖境项目 143 平户型为例，一般露台水平投影位置处于 南侧、东侧或者西侧；出挑尺寸一般在 6 米以内，部分城市对露台长款比有一定要 求；开敞面一般大于两个且大于露台周长一半，露台面积不大于建筑面积 30%，并 且最大面积在 50 平以内，绿化覆土深度大于半米且绿化面积大于 60%。

对比核心二线城市对于四代宅的设计要求可以发现，对于符合标准的露台，政 策上都提供了不计入容积率的激励。对于露台位置、进深、面积、绿化面积和覆土 深度等细化指标，各城市标准有一定差异。

从得房率来看，伴随赠送的露台面积增大，广州和西安部分项目最高得房率可 达 140%。其中广州招商林屿境规划最大 25%的阳台面积与最大 40%的空中花园赠送 面积，82 平户型实际使用面积突破 105 平，实际得房率约 128%；西安绿城熙海棠凭 借 U 字型跑道式露台，140 平户型最大建筑空间达 220 平，最大得房率约 138%。

2.2、 错层分布，高垂直空间增强采光面积

垂直外立面来看，露台在空间布局上采用开敞式错层设计，各地设计规范基本 规定露台层高大于 2 个住宅自然层高，不仅增加了采光面积，消除了传统露台顶部 的压抑感，也使窗地比远远高于普通住宅产品。从建筑外立面角度，错层设计带来 了丰富的空间层次感，不同标高的平台错落有致，创造出独特的立体空间体验。

从四代住宅露台位置分布，可以分为双南向错位分布以及南北东西错位分布。 以苏州龙湖未来御湖境为例，143 平户型奇偶数层分布为双南错位分布，分别与客厅 和卧室联通，185 平户型奇偶数层分布为南北双露台及东西向 L 型露台错位分布。 而西安绿城熙海棠 140平户型则采用了 L型和南北双露台，以及U字型露台的设计， 能够达到 14.9 米采光面，主卧 270°无界看景。

2.3、 LDKBG 一体化，增强无界互动空间

第四代住宅由于露台的加入，让每栋楼的可视面最大化，与景观无界融合。 LDKBG“客-餐-厨-阳台-花园”一体化游动线，减少墙体占用，将五大空间一体化， 既保持空中院馆的面积，丰富了室内动线，又实现了空间多区域联动和场景的多元 互动。

2.4、 垂直花园体系，展现绿色建筑理念

第四代住宅的另一大创意在于其垂直花园体系。这种设计让植物可以在垂直空 间内自由生长，呈现出一个立体的绿化效果，四代宅的庭院楼板上还要有排水层、 防水层、阻根层等设计，以防止花木根系对主体结构造成破坏。通过这些绿植，建 筑不仅在外观上更具吸引力，还能有效改善城市的微气候，增加空气湿度，降低热岛效应，增强城市生态系统的多样性。通过优化建筑结构和采用可再生能源，第四 代住宅在降低碳排放和节约能源上表现卓越。

3、 市场表现：多城四代宅入市，整体去化优秀

根据克而瑞调研数据，2025 年各城市拟供应第四代住宅将保持增长，明确要打 造四代宅的新项目预计将突破 70 个，其中，南京、西安已明确的四代宅项目分别为 16 个和 14 个，预计四代宅供应将成为市场主力。

3.1、 苏州：2025 年 8 个四代宅项目有望入市

苏州第四代住宅主要分布在相城区，2024 年是苏州迎来四代宅土地供应高峰，根据乐居网苏州数据，2025 年苏州待入市四代宅约 8 个，以洋房和小高层业态为主， 户型设计以大户型居多，也有 100 平左右刚需户型。龙湖未来·御湖境是苏州市场 首个入市的第四代住宅，2024 年 9 月首次开盘成交额突破 4.5 亿元，是苏州市区 9-11 月套数榜季军楼盘，也是该时间段 TOP5 楼盘中成交价格最高的楼盘。

3.2、 武汉：2024 年四季度后集中入市

2024 年 3 月，武汉下发《武汉市住宅阳台及空中花园规划管理细则》，对主城空 中露台设计管理要求包括：主城建筑高度不超过 100 米，户型套内面积在 100 平方 米及以上的住宅，每户可设置 1 处空中花园。之后准四代宅入市节奏加快，根据克 而瑞数据，2025 年 2 月第四代住宅开盘首日去化率明显高于传统住宅项目。

3.3、 南京：四代宅集中供应带动市场热度回升

2024 年 7 月，南京规自局发布《关于支持我市住宅品质改善提升优化规划服务 管理若干措施的通知》，对于挑空平台的设计没有楼层高度和套内面积的要求，每户 挑空平台结构底板投影面积之和不得大于套内建面 25%。整体上 2024 年 9 月以来， 南京四代宅产品陆续入市，开发商以品牌房企为主，户型也以改善盘为主，去化表 现均较优秀，带动南京新房楼市热度边际回升。

3.4、 西安：四代宅成交占比近四成

根据克而瑞数据，2024 年大西安区域第四代住宅成交面积占比达 39%，开盘去 化率约 36%，高于非四代住宅 8pct。2024 年功能改善销售 TOP20 的项目中四代住宅 占比达到 80%，而刚需销售 TOP20 的项目中，四代住宅占比也有 40%左右，整体来 看，四代宅在新房市场已经占据主导地位。由于四代宅产品扎堆入市，市场热度自 2024 年上半年以来有所下降。根据克而瑞数据，2023 年西安国际港务区四代宅开盘 当日平均认购率为 76.2%，高于非第四代住宅的 58.5%；2024 年 1-8 月四代住宅的平 均认购率降至 42.3%，低于同期非第四代住宅的 46.7%。

西安各区域关于四代宅报规报建沟通空间宽裕，同时各区在露台、阳台赠送比 例、进深等落地执行中存在差异。

4、 好房子趋势：产品力成为核心竞争力

4.1、 低容积率地块明显增加

2024 年以来，各地成交宅地中，容积率 1.5 以下的地块明显增加，包括苏州、 南京、合肥等地，都推出了多宗容积率在 1.0 出头的地块。其中苏州市区容积率 1.5 以下成交宅地占比从 2023 年 38%提升至 87%，合肥市区容积率 1.5 以下成交宅地占 比从 2023 年 6%提升至 15%，时隔九年再次供应容积率 1.0 地块。与此对应，未来 核心城市供应端或将涌现更多高品质低密住宅，释放别墅、联排等高舒适度改善居 住需求。

根据我们跟踪的 355 城住宅土地出让数据，2022 年以来伴随销售市场下行，土 地成交热度有所下降，各城优质低密供应增多，导致 2023-2024 年各能级城市土拍成交平均容积率逐月呈现下降趋势，其中一线城市 2023 年中旬以后下调明显。整体上 看，未来刚改和改善型产品有望成为未来供应主流。

4.2、 建筑新规下得房率提升

第四代住宅提升得房率的措施主要在于占比较高的阳台（赠送一半面积）和大 型露台（赠送全部面积），在“好房子”政策引领下，多城市出台建筑新规提升商品 房容积率，相关措施包括提高阳台赠送面积、架空层及风雨连廊不计容、饰面层部 分面积不计入容积率等，让购房者能够享受到更高性价比、更优质的生活空间，同 时可以提振房企拿地积极性。以北京为例，2025 年 2 月印发《北京市平原多点地区 “好房子”规划管理相关技术要点（试行）》，适用范围包括顺义、大兴、亦庄、昌 平、房山等平原多点地区和城市副中心通州区，根据规自委测算，《技术要点》实施 后，建面 100 和 140 平户型得房率可以从 80%适度提升至 90%左右。

4.3、 大户型改善产品更受青睐

政策层面，地价和房价双限打开为优质改善型产品创造条件，住房双轨制政策 影响下，保障房更加适配刚需客户居住需求，商品房有望承担更多改善型需求。根 据克而瑞检测的 193 个城市数据显示，2024 年四房户型产品成交占比同比提升 2.8 个百分点至 29.2%，五房及以上户型产品成交占比同比提升 0.2pct 至 2.1%，整体趋 势上功能性和适配性更强的大户型改善产品更受市场青睐。面积段也呈现出大户型 成交占比增加的现象，2024 年 140 平以上户型成交占比达 18.8%，同比增加 1.7pct。

2022-2024 年各能级城市四房户型成交占比均逐步提升，一线城市四房户型成交 占比同比提升 5.1pct 至 27.9%。三四线城市由于房价等多重因素影响，四房需求比高 能级城市更高，2024 年四房户型成交占比超 30%。面积段上，各能级城市 140 平以 上成交占比均逐年提升，二三四线城市 110 平以上户型产品已成为市场主流成交产 品。

编辑：火腿肠