2025年房地产行业寻找楼市复苏线索系列报告之【香港】：东方之珠，否极泰来

香港的基本面变化

香港：东方之珠 

香港：背靠祖国、面向世界，以自由开放为基，法治完善护航，稳踞全球第三大金融中心。香港具有国际航运枢纽、离岸人民币枢纽、亚太财富管理中心三重地位，是中国和国际接轨的重要窗口。

香港四大主要支柱产业2023年占香港GDP的57.1%，其中金融服务占比24.9%、贸易物流18.8%、专业服务等10.8%、旅游2.6%（较2022年0.4%显著修复）。金融服务近十年GDP占比持续提升。

香港人口动态：触底回升，人才政策驱动增长

2019-2022H1年持续下行：香港人口从2019年峰值750万缓降至2022年734万，我们认为香港人口下行主要受老龄化与移民潮的双重影响。

2023年起强势反弹，2023年人口回升至750万（同比+3.1%）：我们认为香港人口2022年反弹主要受两方面因素影响——香港人才引进政策和国际局势变化。

根据香港入境处公布，香港高才通A类人才的申请收入门槛是250万港元，但实际上以年收入超过300万获批的人士并不在少数。2024年有1.2万多高才通收入高于250万港币。高收入人才的引入为香港楼市的租赁和购买力提供了一定的支撑。

人才引入政策更新，吸引高端人才

最新人才引入政策:香港优才计划取消打分制；高才通面向高收入者或百强名校毕业生；专才行业放宽至 IT、医疗等，需雇主担保；留学进修门槛低，1 年硕士毕业可获 24 个月 IANG 签证；投资入境重启，门槛 3000 万港元。同时，政策收紧续签要求，强调“在港关联”，建议根据自身情况精准匹配途径。人才引入政策引入21万人：自2022年底香港推出多项输入人才计划以来，截至2025年4月底，共收到逾47万份申请，已批出逾31万份申请，近21万名人才已抵港。

个税优惠：全球竞争力的人才磁石

香港个税（薪俸税）制度以低税率、宽免额高、税基窄为核心竞争力，其独特设计对吸引全球人才具有显著优势。香港税收制度采用双轨计税模式。对中低收入者（年收入低于200万港元）采用累进税率，首5万港元税率2%，阶梯升至最高17%；年收入高于500万港元的高薪人才，则使用两级制，首500万的入息净额，继续采用15%的税率，超过500万的，税率变成16%。此外，香港还有多方面免税设置，可进一步减轻居民赋税压力。

以年薪100万金融从业者为例，在香港的实际税率约为7.8%（考虑免税部分），新加坡11.5%、上海22%、东京24%、苏黎世26%、伦敦35%、纽约37%。此外岘港的资本利得完全免税，对比欧美和新加坡具有显著优势。

2025年中美关税博弈加剧。25年5月国务卿鲁比奥签署的电报说，特朗普政府正在考虑要求所有申请到美国留学的国际学生接受社交媒体审查，为准备实施这一审查要求，政府已指示全球各地美国使领馆暂停为学生和交流访问学者签证申请者安排新的面试。随后香港特区行政长官李家超在会上表示，香港全面欢迎受美国政策影响而受不公平对待的学生赴港留学，香港将全力和本地大学提供最佳的支援和协助。尽管赴美留学生签证问题美方强势态度有所缓解，但我们认为此次事件会影响内地和香港学生赴美留学意愿，而香港开明态度更增其留学生吸引力。

香港共有7所大学进入QS世界排名，其中5所稳居全球百强，数量居亚洲城市之首。香港的大学以金融、科技、法律等专业见长，为全球人才培养提供了坚实基础，尤其是在金融和科技领域的优势明显。香港的教育体系紧密结合当地的金融和科技产业，促进了校企合作与创新研究。国际化程度高，采用英语授课，吸引全球留学生，培养具有国际视野的人才。

2025年国际资本回流香港也有较为明显的趋势。以香港股市为例，香港主板总市值2024H2以来持续攀升。2025年1月以来涨势强劲。

香港家庭月收入中位数和租金指数率先反弹

截止2025年3月，香港家庭月收入中位数攀升至3万港元每月每家庭，2020年以来稳步攀升。香港人才引入政策和劳动力市场结构升级，带动了香港家庭月收入中位数的增长。2023年流向香港的人才中，近六成年薪超过25万人民币，且90%拥有本科及以上学历（硕博占比达45%）。2023年香港新发职位数同比增速显著，其中互联网、金融、专业服务三大行业占比最高，合计贡献超40%的岗位需求。金融行业延续传统优势，资产管理、投资银行等细分领域需求强劲；互联网行业则受惠于粤港澳大湾区数字化建设，人工智能、大数据等岗位需求同比有增长。

伴随香港人才流入和劳动力市场结构调整，香港中原租金指数从2023年开始出现明显回暖。收入和租金的修复领先，香港住宅售价也于2025Q2企稳。

香港房贷利率走低

香港房贷利率的构成主要基于两大浮动利率体系（H按、P按）及一种固定利率模式（定息按揭）。市场主流房贷利率（低息环境下）以拆息按揭为主，也就是HIBOR+固定点数。当HIBOR短期飙升时，会有封顶限制，实际利率不超过Prime-Rate-1.75%（2025年7月最惠利率5.25%）。

2025年4月香港1个月HIBOR跌至2%以下，截止2025年7月3日HIBOR为1.68%，根据中原按揭利率显示，房贷利率最低可达2.35%。

香港租金回报率已高于名义房贷利率

香港私人住宅分为5类，其中实用面积小于40平方米的为A类住宅，40~69.9平方米的为B类住宅，70~99.9平方米的为C类住宅，100~159.9平方米的为D类住宅，超过160平方米的为E类住宅。以港岛租金回报率来看，港岛A至E类住房租金回报率在2.6-4.5%之间，高于2025Q2的H按利率。

香港房贷利率

2010年香港为了抑制过热的房地产市场，推出一系列印花税。在政策最严格时期，非香港本地购房者在香港购房需要承担高达房价30%的税。

香港楼市自2021年下半年开始下行以来，私人住宅价格指数持续下跌，跌破2016年10月以来最低水平。2024年2月香港特区政府财政司司长陈茂波在公布财政预算案中宣布撤销所有住宅物业需求管理措施，包括额外印花税、买家印花税和新住宅印花税，也就是所谓的“撤辣”。

撤辣吸引内地购房需求：根据中原地产统计，自2024年3月至2025年5月的15个月期间，全港有超过6.3万宗私人住宅买卖登记，其中以普通话拼音登记的买家高达1.55万宗(包括一手7361宗，二手8188宗)，占比约四分之一。

香港楼市分析

区域房价差异显著，月收入与房价整体趋势相同

香港分3地18区。三地为香港岛、九龙、新界，在房价、供应和需求等上差异显著。其中香港岛为顶级豪宅区，多为高价，依赖国际资本；九龙商业与旧改并存，以中高价为主，内地买家活跃。新界刚需主导，为低价潜力区，受政策开发带动。

家庭月收入中位数和香港房屋售价（港元每尺）可按照18个行政区对比来看。其中中西区一骑绝尘，家庭月收入中位数最高，高达42400港元，同时全港房价也最高，平均每尺价格高达21,181港元。南区房价为全港第二贵，平均每尺17,284港元；湾仔排在第三位，与南区价格相似，为平均每尺17,269港元。而北区和屯门房价最低，为平均每尺9319和9,204港元。

香港新房成交（私人住宅）2024年成交套数爆发式增长

根据香港中原地产数据统计，香港2024年新房销售约1.68万套，同比增长59%。

分区域来看，香港岛成交套数占比14%，九龙45%，新界16%，新界西26%。各区成交套数增长情况来看，香港岛成交套数2024年同比2023年增长+339%，九龙+80%，新界+2%，新界西+32%。

香港二手房成交（私人住宅）2024年成交套数回升，占新房比例下降

根据香港中原地产数据显示，香港2024年二手房销售套数约3.13万套，同比增长13.36%。

分区域来看，香港岛成交套数占比22%，九龙32%，新界20%，新界西26%。各区成交套数增长情况来看，香港岛成交套数2024年同比2023年增长+22%，九龙+21%，新界+4%，新界西+6%。

香港二手房成交占新房比例从2019年的62%增至2022年的74%，达到历年占比最高，2024年又回落到65%。回落的可能因素为“撒辣”政策刺激导致开发商积极推出新盘，分流二手市场需求，和非本地买家购房印花税取消后外资更倾向选择新房等。

新增供给稳定，空置率历史低位

2002-2009年处于连续下行期： 2009年供应量跌至5,000单位；2010-2018年整体处于增长期：2018年增长至20,000单位，但波动仍显著；2019-2024年处于稳定期：自2019年起，新增供应在10,000-20,000间上下震动。

1980-2003年处于高位波动期，空置率在2.5%-7.0%间震荡，其中，2003年达峰值； 2004-2018年处于稳定下行期：空置率降至4.2%，降幅近50%； 2019-2024年处于稳定波动期：2024年空置率达4.5%，反映住宅实际需求强劲，供需缺口持续扩大。

2024年新落成私人住宅中，A类（40平以下）占比51%，B类（40-70平）占比为33%，AB两类供给占比合计接近90%。

2014-2024年，A、B类私人住宅空置率在大约均在2%-4%，其中B类住宅空置率较低且波动较小；C类住宅空置率大约在4%-6%之间波动；D类住宅空置率在6%-9%之间波动，空置率较高波动幅度较大；A类住宅空置率在6%-15%之间波动，空置率最高，波动最大。截止2024年底，A至E类住宅中，B类住宅的空置率最低，约为3.8%。

新房改善修复显著，二手房刚需好于改善

新房市场小户型去化率最高，改善户型去化率修复显著：根据美联物业统计，2024年香港共推出的47个全新新盘项目，涉及单位总数达1.5万套。平均去化率约为57%，较2023年全年约47.7%增加约9.7个百分点，创三年新高。不同户型的去化率年内呈现上升趋势。其中，开放式户型推出数量最少，去化率达到59%，较2023年高出8个百分点。去化率提升最多的是三房或以上户型，2023年该类单位的售出率只有约30.1%，2024年大幅增加26.9个百分点至约57%。

二手房市场400万港元成为分水岭：根据美联物业数据显示，2024年香港二手房市场400万港元以下成交数量显著攀升，而400万港元以上的房子成交同比下跌。

香港房企梳理

本土巨头、内地房企与中型开发商三足鼎立

香港楼市的竞争格局分香港本土巨头、内地房企和本地中型房企构成，Top5集中度较高。根据美联物业统计，2024年香港楼市Top5房企分别为新鸿基地产、恒基地产、长江实业、会德丰、嘉里建设，Top5市场份额（按照销售金额计算）接近50%。三类不同房企，特色各异。

香港楼市的复苏带给我们什么启示

1. 政策松绑：从“抑制需求”到“促进流通”

香港实践：2024年2月全面取消“辣招”（额外印花税、买家印花税等），终结了14年的“辣招”史。非香港居民购房税率从30%降至与本地人一致的4.25%，千万港元房产税费从300万降至42万，直接刺激成交暴涨7倍。

对内地的启示：取消限购限贷：一线城市（如北上广深）可借鉴香港“一步到位”式松绑，而非渐进式调整，以快速激活观望需求。税费优化：降低二手房交易增值税、契税等，如针对“满五唯一”扩大免税范围，减少置换成本。

2.供需再平衡：精准对接人口与住房需求

香港策略：人才政策引流：2023年“高才通计划”引入14万人才（内地占90%），新增住房需求集中于港岛及九龙核心区，支撑高端市场。

产品分层供应：刚需盘（<600万港元）占比70%，匹配新移民及年轻家庭；豪宅依赖内地高净值客群（撤辣后占比70%）。

对内地的启示：人口与住房联动：借鉴香港“人才住房挂钩”，如深圳拟推“技工落户赠购房指标”。差异化产品策略：一线城市增加中小户型（60-90㎡）占比，二三线重点去化改善型产品。

3. 利率与购买力：打通金融传导链条

香港杠杆：H按利率降至2%（2025年6月），与租金回报率（3.5%-4%）形成正利差，吸引投资需求。

内地的瓶颈：利率传导滞后：尽管LPR下调，部分城市首套利率仍超3%，与租金收益率（1%-2%）倒挂。

报告节选：

编辑：火腿肠