2025年南都物业研究报告：全业态市场化拓展，清洁机器人赋能服务升级

来源：开源证券
发布时间：2025/07/31
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南都物业研究报告：全业态市场化拓展，清洁机器人赋能服务升级.pdf

南都物业研究报告：全业态市场化拓展，清洁机器人赋能服务升级。深耕长三角，基础物管服务稳中提质公司基础物管业务起步杭州，逐步向全国拓展，截至2024年末总签约面积8610.8万方，同比-2.9%，其中江浙沪区域面积占比85.6%，住宅项目占比65.2%，商写项目占比26.3%。公司2024年物管收入15.9亿元，同比-1.9%，自2021年以来收入占比超80%，为公司核心主业；毛利率13.2%，同比提升0.4pct。公司2024年新拓面积1040.5万方，同比+1.8%，其中江浙沪区域面积占比92.5%。聚焦服务力提升，两翼业务融合发展公司业主增值端打造社区生活服务和企业增值服务两大板块，服务链...

1、三十年物管沉淀，国内领先的城市运营综合服务商

1.1、发展三十余年，国内首家登陆 A 股的物企

南都物业服务集团股份有限公司（下称“南都物业”、“公司”）成立于 1994 年， 2018 年在 A 股成功上市，是中国首家登陆 A 股的物业服务企业，独立第三方物业服务企业。公司秉承“让生活更美好”的企业使命和“人文服务、智慧管理”的发展理念，布局住宅、商写、城市服务三大领域全业态，实现“一体两翼”——物业基础服务、物业增值服务、资产管理服务三大赛道协同发展，业务覆盖 40 余城市，积极向国内领先的城市运营综合服务商转型。2024 年 4 月，公司举办“三十而立初心如一”新质服务力发布会，焕新公司 logo，提升公司品牌形象。以美好生活为服务理念，公司推出四大子品牌。

1.2、股权结构稳定，高管管理经验丰富

公司大股东浙江南都产业发展集团有限公司是一家以产业投资、园区运营、企业服务为核心业务的综合性产业集团，公司实控人韩芳为现任公司董事长，截至 2025Q1对公司直接持股比例达21.48%，同时通过浙江南都产业发展间接持股34.36%，共持股 55.84%。公司管理层经验丰富，董事长韩芳、副总裁阙建华、徐静加入公司年限均超过 20 年，董事长韩芳同时兼任中国物业管理协会副会长。

1.3、基础物管为主业，增值业务和资产管理业务协同

公司业务收入主要来自为客户提供各类物业服务的收费，包括基础物业、业主增值、资产管理和非业主增值服务四大类，其中基础物业服务收入自 2021 年以来收入占比超 80%，为公司核心主业。公司 2022-2024 年营业收入均超 18 亿元，其中 2024 年收入 18.1 亿元，同比-2.5%，主要系部分项目撤场。公司 2023-2024 年毛利率下降至 15%，毛利率下降主要系长租公寓项目退出一次性摊销装修成本等因素导致成本增加。公司 2024 年实现归母净利润 0.2 亿元，同比-88.2%，主要系公司股权投资的安邦护卫公允价值变动损失较大，以及中大普惠物业商誉减值。

2、深耕长三角，基础物管服务稳中提质

2.1、服务业态全面，品牌换新服务升级

公司基础物管业务起步杭州，逐步向全国拓展，曾获得浙江省服务业重点企业、杭州市十佳物业服务企业等称号，目前为浙江省物业管理协会会长单位。同时经过多年业态拓展及服务体系建设，公司服务业态包括住宅、商业、办公、园区、学校、医院、文旅、医院、场馆、交通枢纽、市政环卫等多种业态。2024 年，公司各业态新签多个代表项目，多业态专业服务能力认可度较高。

2024 年 4 月，公司举办“三十而立初心如一”新质服务力发布会，以美好生活为服务理念，公司推出四大子品牌，精准定位不同业态客户的服务需求并持续升级各业态服务产品。

2.2、优化在管项目质量，物业服务毛利率提升

2024 年，公司持续深化市场拓展聚焦战略，由深耕长三角区域向江浙沪区域转变，新签项目 100 个，新签约面积 1040.5 万方，同比+1.8%，其中江浙沪区域面积占比 92.5%，同比提升 1.43pct，其中住宅项目占比 45.7%，商写项目占比 38.6%，城市服务项目占比 15.7%，商写项目面积较同比提升 3.7pct。截至 2024 年末，公司总签约项目 690 个，总签约面积 8610.8 万平方米，同比-2.9%，主要系退出部分项目所致，其中江浙沪区域面积占比 85.6%，住宅项目占比 65.2%，商写项目占比 26.3%，城市服务项目占比 8.5%。

从收入来看，公司 2022-2024 年物业服务收入保持相对稳定，其中 2024 年收入 15.9 亿元，同比-1.9%，主要系退出项目所致；物业服务毛利率自 2021 年以来有所下降，主要由于公司新拓项目毛利率较低，同时在市场竞争加剧环境下项目撤场所致，2024 年物业服务毛利率 13.2%，同比提升 0.4pct。

3、聚焦服务力提升，两翼业务融合发展

3.1、业主增值经营稳健，非业主增值规模收缩

公司积极探索实践城市空间运营和场景服务，围绕社区中 C、B、G 端业主不同需求，打造社区生活服务和企业增值服务两大物业增值板块，完善增值服务全链。社区生活服务板块，覆盖业主全龄周期和全生活场景，链接“悦嘉家”线上生活服务平台和线下邻里服务中心，打造城市一刻钟生活圈，提供社区零售、到家服务、美居服务、经纪服务、社区空间运营等一站式服务。企业增值服务板块，围绕写字楼、产业园区、企业总部、政府大楼、商业综合体中的企事业单位及政府客户全周期、全场景服务需求，提供各发展阶段全链增值服务，完善后勤配套服务，降低设施运行成本，提升行政服务效率。 2024 年，公司完成“悦嘉家驿站”“悦市集”品牌化运作，悦嘉家子公司年内实现营收 3051 万元；企业服务领域实现覆盖园区超 100 个，年内签约合同金额超千万。 2024 年公司实现业主增值服务收入 1.59 亿元，同比-5.9%，保持相对稳定；实现业主增值服务毛利率 44.1%，系公司增值业务结构变化，毛利率同比下降，但持续保持高位。

公司非业主增值主要包括案场服务及顾问咨询服务业务。其中案场服务主要为开发商的售楼处现场提供标准化与专业化的客服、礼宾、保洁等服务，以及物料管理、会务接待、后勤保障、设施设备的检查保修等。顾问咨询服务一方面针对开发商和承建商，参与房地产的规划设计、设施设备选型等；另一方面针对中小型物业公司，提供专业化培训，输出公司健全的管理经验和管理体系。公司作为第三方独立物业公司，非业主增值服务一直不是业务发展重点。2024 年公司实现非业主增值服务收入 0.24 亿元，同比+2.6%，2021 年以来由于房地产销售下行收入明显下降；实现非业主增值服务毛利率 18.8%，同比下降 6.4pct。

3.2、资产管理产业协同，盈利能力承压

公司资产管理业务主要包括产商运营、住宿运营两大业务板块。产商运营：用专业为产业、商业空间赋能，助力产业升级，实现资产的升值。公司陆续推出全体系招商运营闭环服务，包括前期招商执行、开业筹备，到后期的商业运营、物业服务，与物业管理服务形成产业协同效应。住宿运营：覆盖服务公寓、人才公寓、公租房等品类，在管 3 个长租公寓项目，管理公寓套数 598 套，出租率 81%，较 2023 年下降 9pct。 2024 年公司签约云尖信息产业园项目，紫金港云谷中心总部大楼正式交付，启动园区招商运营工作。2024 年公司资产管理业务收入 0.27 亿元，同比-18.0%；实现资产管理毛利率-48.4%，主要由于长租公寓项目退出一次性摊销装修成本等因素导致成本增加。

4、探索机器人服务场景，多方合作助力物管数智升级

公司近年来致力于运用数字化的手段改造升级传统业务流程，实现更高效、更灵活的运营方式，提升企业核心竞争力。2024 年，公司成立数字治理委员会，积极推进各业务信息协同，提升全量数据的统筹应用，提升数字化治理工作，全面落地保洁机器人设备。 2024 年 4 月，公司与上海智元机器人签署战略合作协议，共同探索物业服务场景的智能化解决方案及机器人场景应用。

2025 年 4 月，公司战略投资云象机器人，增资 1500 万元人民币，增资完成后将持有该公司 8.5714%的股权，探索“算法+硬件+场景”的闭环模式，围绕物业服务生态进行“AI+、机器人+”科技转型。

2025 年 4 月，公司与中坚科技签署战略合作备忘录，共同开启具身智能领域新合作。

2025 年 5 月，公司公告与联合浙大网新（600797.SH）、景业智能（688290.SH）、赛智伯乐签署合伙协议，共同投资设立杭州赛智助龙创业投资合伙企业，基金目标规模 1 亿元，公司认缴出资 3300 万元，占比 33%，基金投资方向主要为人工智能、机器人、具身智能等领域，重点支持浙大系、“六小龙”的生态圈企业及 AI、具身智能等优质创业项目，和上市公司从事相关业务、上下游有产业协同的创新企业发展，促进各方相互赋能，重点打造浙大系人工智能+具身智能产业链。

6 月，赛智助龙基金正式启动投资，首个投资项目为杭州“六小龙”之一——杭州云深处科技。2023 年以来，云深处科技在电力巡检等 B 端应用领域已成为行业第一，显示出其在特定细分市场的竞争力。云深处科技自主研发的“绝影”系列机器人在电站、工厂、管廊巡检、以及应急救援、消防侦查、未来科研等多种应用环境中落地应用，在地下管廊服务亚运，参与新加坡国家电网项目。

清洁机器人降本提效测算：我们针对清洁机器人普及后对于公司成本和利润的改善进行测算，基本假设是一台清洁机器人代替 1.5 位保洁人员，外包中保洁人员占比设置为 50%和 70%两个档位，项目机器人普及率设置为 20%、40%、60%三个档位。经我们测算，实行机器人替岗后，按照不同假设条件节省的成本可提升毛利润 7%-31%不等，对公司业绩有明显正向促进作用。考虑到机器人租期满三年即可获得所有权，伴随时间推进降本效果会更加显著。