2025年REITs行业二季度业绩综述：板块间分化持续，调整后有望迎来更佳配置机会

1、综述：次新 REITsQ2 达成率承压，存量项目业绩延续下行

1.1 业绩达成率：31 只次新 REITs 项目业绩达成率下行，二季度三大指标仅 EBITDA 超 100%

截至 6 月末全市场共 68 只上市 REITs，66 只 REITs 披露 2025 年二季报（中金亦庄产业园 REIT 和中金中 国绿发商业 REIT2 只 REITs 因上市时间较短无需披露）。 次新项目达成率表现欠佳，31 只拥有达成率数据的 REITs2025 年二季度的收入、EBITDA、可供分配金额 的平均达成率部分低于 100%。31 只拥有可比数据的 REITs（主要为 2024 年下半年以来的次新项目）2025 年二 季度收入、EBITDA、可供分配金额平均达成率分别为 94.1%、101.5%、91.5%，仅 EBITDA 达成目标。 分业态看，消费板块和保租房表现较佳，市政环保板块下滑较大，交通基础设施板块表现不及预期，能 源、产业园区、仓储物流板块表现分化。其中，消费板块（5 只有达成率数据）业绩表现多数达标，三大指标 达成率分别为 98.1%、101.6%、103.2%；保租房板块 EBITDA 达成率数据亮眼（3 只有达成率数据），三大指标 达成率分别为 99.4%、148.2%、95.8%。市政环保板块下滑较大（2 只有达成率数据）,三大指标达成率分别为 33.0%、17.4%、45.8%（数据异常低主因样本量较少，受济南能源供热 REIT 业绩拖累）；交通基础设施板块表 现承压，三大指标达成率分别为 92.3%、93.6%、96.8%。能源板块表现分化较大（3 只有达成率数据）,三大指 标达成率分别为 103.9%、96.8%、18.8%（数据异常低主因样本量较少，受工银蒙能清洁能源 REIT 可供分配金 额仅 80 万拖累）；产业园区、仓储物流板块总体达成率较好，但板块内表现分化，其中产业园区板块三大指 标达成率为 94.1%、112.6%、102%，仓储物流板块三大指标达成率分别为 99.6%、101.5%、103.2%。

1.2 季度同环比：68 只存量 REITs 总体业绩压力仍存，三大指标同比降幅在 5%上下

68 只 REITs 总体业绩压力仍存，多数项目二季度业绩同环比承压。二季度 68 只 REITs 三大指标平均同比 变幅分别为-3.5%、-4.7%、-7%。从环比来看，二季度收入、EBITDA 和可供分配金额平均环比变幅分别为1.1%、1.5%、34.6%，可供分配金额环比较高主因中航京能光伏 REIT 环比增加 2376.5%（数据异常高是因为二 季度期间，针对 2024 年 1-3 月形成的国补应收账款开展国补保理业务，保理融资金额高达 6176 万），且多数 项目表现良好。分板块来看，消费、保租房 REIT 等业态同环比表现较好，消费板块三大指标平均同比变幅分 别为 4.3%、0、9.9%，保租房三大指标平均同比变幅分别为 5.9%、5.9%、4.3%，产业园、仓储物流、高速公路 等顺周期业态则普遍承压；能源及市政环保板块则受资源和需求季节性变化、电力价格调整等复杂因素约束， 涨跌互现。

2、业态：板块分化加剧，消费、保租、市政环保等业态运营稳健

2.1 产业园区：环比业绩有所改善，量跌价升

产业园板块业绩整体承压，但业绩相较一季度有所改善。披露可比业绩的产业园区 REITs 二季度收入、 EBITDA、可供分配金额达成率分别为 94.7%、112.6%、102%。板块整体业绩同比维持下降趋势，环比已现 回升，二季度整体收入、EBITDA、可供分配金额环比分别为-0.7%、3.3%、5.4%，其中拥有环比数据的 17 只 产业园区 REITs 中多数 EBITDA 和可供分配金额环比实现上涨，11 只收入环比下跌。 个券表现分化，厂房 REITs 延续稳健态势，研发办公 REITs 持续承压。个券来看，厂房业态中有达成率 数据的三只 REITs 均超额达标，其中博时津开产园 REIT 表现最佳，二季度收入、EBITDA、可供分配金额达 成率分别为 105%、117%、130%；研发办公 REITs 博时蛇口产园 REIT 业绩增幅突出，可供分配金额环比增长 38.8%。此外中金湖北科投光谷 REIT、建信中关村 REIT、华夏和达高科 REIT、华安张江产业园 REIT 收入同 比下滑幅度较大，分别达 24.3%、19.3%、18.4%、16.8%。

多数项目出租率延续下行趋势，但租金价格企稳。 （1）量：多数项目出租率延续下滑趋势。可获得二季度环比数据的 17 只产业园区 REITs 中，14 只 REITs 出租率下降，3 只 REITs 出租率实现增长。3 只实现出租率增长的 REITs 分别为华安张江产业园 REIT、 国泰君安东久新经济 REIT、博时津开产园 REIT，环比增长 1.5、0.9、0.5 个百分点，其中 1 只为一线城市项 目，2 只为二线城市项目。出租率下降的 14 只 REITs 中，一线城市项目和二线城市项目各 7 只，降幅最大的 三只 REITs 分别为博时蛇口产园 REIT、中金湖北科投光谷 REIT、广发成都高投产业园 REIT，环比下降 4.9、 4.5、4.0 个百分点。 （2）价：多数项目租金价格环比提升。在拥有环比数据的 16 只产业园区 REITs 中，11 只租金单价均环 比上涨，1 只租金价格持平。其中博时蛇口产园 REIT 涨幅最大，环比上涨 4.2%。此外，仅建信中关村 REIT、中金湖北科投光谷 REIT、中金联东科创 REIT、华夏金隅智造工场 REIT 租金下跌，环比下跌分别为 1.5%、2.8%、0.3%、2.7%。

2.2 仓储物流：以价换量成效较好，供给收缩叠加需求增长支撑出租率回升

仓储物流板块收入环比呈现结构性修复，但同比仍普遍下滑。从业绩端看，嘉实京东仓储基础设施 REIT、红土盐田港 REIT 收入环比分别回升 1.2%、3.7%，华夏深国际 REIT 收入环比下降 0.8%，华泰宝湾物 流 REIT 收入环比上升 4.5%。达成率方面，南方顺丰 REIT 的三大业绩指标均达预期；华夏深国际 REIT 三大 指标延续超预期表现；另 2 只 REITs 华泰宝湾物流 REIT、华安外高桥 REIT 的收入达成率指标不及预期；中 航易商仓储物流 REIT 收入达成率和 EBITDA 达成率不及预期；华泰宝湾物流 REIT 的收入达成率不及预期， 原因为天津等非核心项目拖累收入。

以价换量策略成效较好，散租项目出租率持续回升。 量：出租率普遍回升，核心项目满租韧性凸显。（1）嘉实京东仓储物流 REIT、红土盐田港 REIT 下的世 纪物流园、华泰宝湾物流 REIT 嘉兴项目等项目 Q2 均保持 100%满租，关联方或长租协议支撑作用显著； （2）散租项目中，中金普洛斯 REIT 出租率环比再升 1.7 个百分点至 92.2%，创近两年新高；（3）中金普洛 斯 REIT 下的北京空港物流园出租率环比大幅提升 14.1 个百分点；普洛斯重庆城市配送中心同比增幅达 24.8 个百分点，显示中西部物流需求回暖。红土盐田港 REIT 现代物流中心出租率环比提升 0.8 个百分点，盐田港 政策红利持续释放；（4）普洛斯淀山湖物流园、顺德物流园出租率环比分别下降 2.5、4.7 个百分点，长三角 区和珠三角区域竞争压力显现；（5）华夏深国际 REIT 贵州项目出租率提升 1.7 个百分点，但杭州一期项目因 周边供给饱和，租金折扣策略下仅微增 0.3 个百分点。 价：多数项目租金延续下行，核心区位抗跌性显著。（1）普洛斯通州光机电物流园、盐田港现代物流中心 租金环比止跌回升，其中通州项目 Q2 租金环比上涨 1.6%，显著优于非核心区域；（2）华夏深国际 REIT 租金 环比上升 2.0%，杭州一期项目因折扣策略，租金环比下降 0.6%，贵州项目受区域竞争影响，租金环比下降 3.4%， 延续“核心稳、边缘承压”的分化格局；（3）华泰宝湾物流 REIT 租金环比下降 3.6%，其中嘉兴物流园租金环 比大幅下降 16.6%，是拖累整体 REIT 租金的主因，主要受去年新增供应的扰动导致市场整体空置率较高；南京 物流园租金维持稳定，环比微降 0.1%；天津物流园租金环比持平；（4）中航易商仓储物流 REIT 租金环比大幅 下降 7.0%，昆山一期项目因招商压力租金下降 8.0%，三期项目虽出租率提升 5.0 个百分点，但租金环比下降 9.6%，反映新项目培育期的价格压力。

2.3 保租房：经营总体保持高位平稳，政策类保租房业绩及经营优势突出

从保租房 REITs 板块二季度业绩来看，次新 2 个项目达成率表现良好。从达成率来看，披露可比业绩预测 的招商基金蛇口租赁住房 REIT、汇添富上海地产租赁住房 REIT、华泰苏州恒泰租赁住房 REIT 的收入、 EBITDA 及可供分配金额达成率分别为 102%、202%、101%，96%、94%、91%，136%、149%、154%。 存量的 8 个项目，业绩表现稳健，收入、EBITDA 及可供分配金额均实现正增长。从营业收入来看，6 只 拥有可比业绩的 REIT 中，4 只实现同环比双增长，2 只实现环比正增长。其中政策类保租房：华夏北京保障 房 REIT 收入增幅最大，环比增长 16.2%，同比增长 20.4%；中金厦门安居 REIT 收入环比增长 0.8%，同比增 长 3.2%；红土创新深圳安居 REIT 二季度收入同比持平，环比增长 2.2%；市场化类保租房：华夏基金华润有 巢 REIT 收入环比增长 1.8%，同比增长 0.6%；国泰君安城投宽庭保租房 REIT 收入环比增长 2.2%，同比增长 5.1%；次新项目招商基金蛇口租赁住房 REIT 收入环比增长 12.6%。 量：出租率总体保持高位平稳，政策类保租房出租率小幅下降，市场化类保租房出租率回升。中金厦门安 居 REIT 本季度出租率继续保持在 99%以上，接近满租；红土创新深圳安居 REIT、华夏北京保障房 REIT、华 夏基金华润有巢 REIT、国泰君安城投宽庭保租房 REIT、招商基金蛇口租赁住房 REIT 二季度出租率为 97.2%、95.2%、95.0%、93.3%、95.1%，次新项目汇添富上海地产租赁住房 REIT、华泰紫金苏州恒泰租赁住 房 REIT 表现较优，出租率分别为 96.7%、95.4%。从环比来看，6 只拥有数据的 REITs 中 5 只实现出租率上 升，其中招商基金蛇口租赁住房 REIT 出租率涨幅最大，为 2.7 个百分点。从同比来看，5 只拥有数据的 REITs 中 2 只实现正增长，其中国泰君安城投宽庭保租房 REIT 涨幅为 3.0 个百分点；华夏基金华润有巢 REIT 涨幅 为 0.8 个百分点；华夏北京保障房 REIT、红土创新深圳安居 REIT、中金厦门安居 REIT 出租率出现下跌，同 比分别下降 1.3、1.0、0.2 个百分点。

价：租金总体维持稳定，政策类保租房租金稳步上涨，市场化类保租房租金小幅下降。按季度披露租金单 价的八只保租房 REITs 中，政策类保租房整体实现租金稳定上涨：中金厦门安居 REIT 最近七个季度租金稳定 增长，第二季度租金环比上季度增长 0.3%，同比增长 2.7%；华夏北京保障房 REIT 受新增项目租金较低影 响，总租金水平同比下降 13.9%，但细分到项目，其中原项目文龙家园为同比涨幅最大资产，涨幅达 7.7%，其 余项目租金水平均保持平稳；红土创新深圳安居 REIT 环比持平。市场化类保租房租金整体小幅下降：从同比 来看，华夏基金华润有巢 REIT 租金同比降幅为 0.9%；从环比来看，国泰君安城投宽庭保租房 REIT 租金环比 下降 0.4%，招商基金蛇口租赁住房 REIT 租金环比下降 0.9%。

2.4 消费基础设施：业绩普遍达成，出租率保持高位、租金环比季节性波动

政策助力叠加运营优化，消费 REITs 业绩总体达成预期。从业绩达成率来看，除华安百联消费 REIT 收入 达成率、EBITDA 达成率和可供分配金额达成率均不及 90%，华夏华润商业 REIT 收入达成率和易方达华威市 场 EBITDA 达成率略低于 100%，其余消费 REITs 单季度业绩三大指标均超额达成。消费 REITs 出租率保持高 位，仅部分底层资产租金单价由于季节性波动出现轻微下滑。整体而言，消费 REITs 业绩普遍达成预期，这不 仅得益于政策端的有力支撑，如“两新政策”（大规模设备更新和消费品以旧换新）、“提振消费专项行动方 案”及下沉市场拓展的政策导向，也离不开运营管理机构的积极作为与灵活运营。 购物中心 REITs：出租率保持稳定，多项目经营指标稳健增长。（1）华夏华润商业 REIT：出租率高位 稳定，客流延续增长势能。2025 年 Q2 出租率 99.0%，环比微降 0.1 个百分点，连续多个季度维持 99%以上， 租金收缴率 100.0%，租金单价 418.4 元/平方米/月，环比微降 0.6 个百分点。（2）华夏金茂商业 REIT：出租 率高位提升，专门店租金短期承压。出租率 99.0%，环比上升 0.2 个百分点、同比上升 0.7 个百分点，主力店 租金 34.2 元/平方米/月保持稳定，但专门店租金环比下降 4.2%，反映疫情后租户结构向快时尚、性价比品牌调 整。（3）中金印力消费 REIT：出租率高位提升，核心项目调改见效。出租率 98.9%，环比增加 0.8 个百分 点，同比增加 0.5 个百分点，客流同比增长逾 6%，主因招商调改，首店经济发力，同时以 12 周年庆为宣推节 点开展全业态促销活动，带动销售提升；租金单价 251.3 元/平方米/月，环比下降 4.4%。（4）华安百联消费 REIT：出租率小幅回升，客流量有所下降。出租率 95.4%，环比微升 0.4 个百分点；加权平均剩余租期 2.37 年，环比减少 4.4%；客流量为 542.35 万人次，环比下降 14.5%。（5）华夏大悦城商业 REIT：出租率保持稳 定，会员经济发力。出租率 98.4%，与上季度保持不变，成都大悦城焕新首店矩阵，打造多元活动，优化会员 权益，累 升级会员超 23,000 名；租金单价 350.6 元/平方米/月，环比下降 3.6%。

奥特莱斯 REIT：出租率高位承压，租金受季节性影响降幅较大。（6）华夏首创奥莱 REIT：出租率小幅 回落，区域项目表现分化。整体出租率 97.1%，环比降低 0.4 个百分点，其中济南项目出租率为 97.9%，环比 增加 2.0 个百分点，武汉项目出租率为 96.2%，环比下降 2.9 个百分点；租金单价 153.0 元/月/平方米，环比下 降 23.1%，其中济南项目 151.9 元/月/平方米，环比下降 32.5%，武汉项目 154.3 元/月/平方米，环比下降 10.2%，主因为奥莱租金为扣点模式，一季度为春节旺季，二季度相对淡季。 社区商超 REIT：出租率高位提升，长租期优势仍存。（7）嘉实物美消费 REIT：出租率小幅提升，区域 项目表现分化。二季度整体出租率 95.6%，环比微升 0.3 个百分点，同比下降 2.5 个百分点；租金单价 114.6 元 /月/平方米，环比微升 0.3%；加权平均剩余租期 7.0 年，租金收缴率 99.1%，长租期有效降低短期波动风险。 农贸市场 REITs：出租率提升。（8）易方达华威市场 REIT：运管机构发挥资源优势，带动出租率明显 提升。出租率 93.6%，环比上升 5.9 个百分点，主因运营管理机构全资子公司福州福聚楼餐饮承租该项目 1 号 楼 2 层剩余空置面积 4369 平；租金单价 130.4 元/月/平方米，环比下降 3.0%，主因为上述租赁区域位于海鲜美 食体验区，市场租金单价水平低于项目整体平均租金单价水平；收缴率为 100.0%，剩余租期 5.3 年。

2.5 交通基础设施：次新项目表现较好，部分项目受路网分流影响较大

交通基础设施 REITs 整体承压，次新项目业绩表现较好，但收入达成率不及预期。1）次新项目业绩同比 表现较好：工银河北高速 REIT、华夏南京交通高速 REIT、招商高速 REIT 和平安宁波交投 REIT 收入均实现 同比正增长，其中工银河北高速 REIT 收入、EBITDA 和可供分配金额涨幅最大，环比分别增长 24.8%、 32.4%、30.4%。2）二季度业绩达成率不及预期：在公布的 4 只 REITs 中，3 只收入达成率不及预期， EBITDA 和可供分配金额仅平安宁波交投 REIT 达成预期。3）通行量和通行费用多数修复：12 只高速 REIT 中 披露的 1-6 月主要运营数据，其中通行费用有 8 只同比提升，日均通行量有 6 只 REIT 同比修复。 板块内经营表现分化，部分 REITs 车流量及通行费年内修复，部分 REITs 受到路网变化、政策调整和天 气施工等因素影响承压。1）部分 REITs 项目经营表现亮眼，车流量及通行费年内修复。华泰江苏交控 REIT 客运车和货运车流量同比为 14.1%和 23.4%，整体呈现上升趋势；工银河北高速 REIT 车流量同比增长 3.3%， 实现通行费收入 17597.1 万元，同比增长 2.0%。2）部分 REITs 业绩受路网变化、政策调整和天气施工等因素 影响承压。浙商沪杭甬 REIT 因 329 国道玲珑至於潜段提升改造完成以及浙江高速 4 月下旬实施 ETC 货车通行 费八五折优惠而受到分流影响，二季度车流量同比-11.0%，通行费收入同比-15.5%；易方达深高速 REIT 受益 阳至常德高速公路扩容工程及该项目的四月底封闭式施工，导致二季度车流量同比-18.2%，通行费收入同比13.3%；国金铁建 REIT 受到渝遂复线分流二季度通行费收入同比-10.2%；中金山高 REIT 受分流因素影响，二 季度通行费收入同比-13.1%；

2.6 市政环保：垃圾处理项目业绩承压，水务、水利、供热类项目运营稳健

中航首钢绿能 REIT：业绩持续承压，技术优化对冲垃圾减量。2025 年 Q2 实现收入 8908 万元，同比下 降 15.8%，EBITDA 同比下降 27.2%，可供分配金额同比下降 25.5%。2025 年 Q2 生活垃圾处理量 24.5 万吨， 同比下降 11.6%，主因为北京市生活垃圾产生量变化、北京市城市管理委员会生活垃圾物流调度等因素导致源 头减量。项目通过“设备治理+优化生产”策略，提升机组发电效率，在处理量下降 11.6%背景下实现发电量 同比降低 8.9%，结算电量同比降低 8.1%。 富国首创水务 REIT：运营稳健，产能利用率保持高位。2025 年 Q2 收入 7662 万元，同比微降 0.6%， EBITDA 同比下降 4.9%，可供分配金额同比增加 63.8%。污水平均处理量 64.1 万吨/天，同比下降 2.6%，其中 深圳福永 12.8 万吨/天、松岗 15.5 万吨/天、公明 9.7 万吨/天，合肥 26.1 万吨/天。项目产能利用率维持 86%以 上高位，其中深圳福永和松岗产能利用率在 100%以上。 银华绍兴原水水利 REIT：二季度整体运营平稳，长协机制保障收益。2025 年 Q2 收入 4315 万元，环比 降低 3.1%，EBITDA 环比下降 5.9%，可供分配金额下降 4.2%，均未达预期。供应原水量 6639.5 万立方米，同 比微增 0.4%，原水价格维持 0.66 元/立方米（不含水资源税）。项目公司与慈溪市自来水有限公司签订《供用 水协议书》，完成第二供水阶段供水协议的签署。第二阶段供水协议约定供应量与第一供水阶段持平，且高于 《招募说明书》中的慈溪方向供水量假设（稳定期 5300 万吨/年），为现金流提供长期保障。 国泰君安济南能源供热 REIT：二季度为非供暖季，整体运营稳健。2025 年 Q2 收入 8 万元，项目运营收 入为项目公司自终端用户收取的采暖费收入，本报告期为非供暖季，采暖费收入确认在供暖季。供热面积 3970.3 万平方米，收费面积 2765.4 万平方米。项目收缴率 99.8%，环比微增 0.1%，共 用户数 403677 户，停 热率为 30.4%。

2.7 能源：业绩持续分化，上网电量及结算电价整体承压

二季度收入、EBITDA 达成率保持稳定，但可供分配金额达成率仍低于预期，三大指标同比继续承压。板 块内 3 只披露达成率的 REITs 平均收入、EBITDA、可供分配金额达成率分别为 104%、97%、19%，收入与经 营利润完成度尚可，但可供分配现金流明显不足。业绩同环比表现受资源禀赋差异、区域电力市场改革等因素 影响呈现明显分化。 能源 REITs 二季度业绩普遍承压，多数项目上网电量同比下降，叠加电价走低，导致收入下滑与利润空间 收窄。1）鹏华深圳能源 REIT 二季度收入同比下降 17.7%，主要受广东省电力现货市场价格持续走低影响，虽 上网电量环比微增 2.1%，但市场化交易电价同比下跌 5.3%，叠加 LNG 单吨成本同比上升 7.5%，利润空间进 一步压缩；2）中航京能光伏 REIT 收入同比下滑 43.3%，主要由于二季度阴雨天气较多导致太阳辐射量不足， 结算电量同比减少 35.1%；3）国电投 REIT 收入同比上升 40.0%，原因是项目所在区域风资源情况较去年同期 有所增加，本季度上网电价略有下降；4）嘉实中国电能 REIT 受季节影响，水电收入环比下降，二季度收 入、EBITDA 和可供分配金额环比均负增长。5）特变电工 REIT 二季度收入环比下降 0.8%，发电量和结算电 量略有下降，分别环比下降 4.1%和 2.9%。6）中信建投明阳 REIT 两个子项目中，黄骅旧城风电场上网电量环 比下降 4.9%；但红土井子风电场因设备技改停机，发电量环比下降 26.5%，整体收入环比仍下降 14.4%。 能源 REITs 内部持续分化，上网电量（结算电量）与结算电价整体承压。7 只能源 REITs 中，5 只项目 上网电量（结算电量）下降，4 只项目结算电价下降。细分来看：1）鹏华深圳能源 REIT 上网电量为 8.5 亿千 瓦时，同比下降 10.5%，LNG 单吨成本为 2071.4 元/吨，环比下降 10.4%；2）京能光伏 REIT 结算电量同比下 降 35.1%，结算均价下降 2.5%；3）国电投 REIT 发电量和上网电量二季度分别为 33770 万千瓦时、32890 万千 瓦时，同比分别增长 34.0%和 33.5%；4）嘉实中国电建清洁能源 REIT 上网电量环比上升 14.4%，同比上升 60.7%，其电价环比有所下降；5）中信建投明阳智能新能源 REIT 二季度收入达成率和 EBITDA 达成率为 108%和 97%，黄骅旧城风电场上网电量为 7213.0 万千瓦时，不含税收入同比上涨 3.96%，红土井子风电场上 网电量为 3500.0 万千瓦时，不含税收入同比下降 1.03%；6）华夏特变电工新能源 REIT 发电量和结算电量分 别为 6177 万千瓦时和 6115 万千瓦时，环比变化为-4.1%和-2.9%，平均结算电价环比上升 3.4%；7）工银蒙能 清洁能源 REIT 二季度发电量为 11128 万千瓦时，结算电量为 10944 万千瓦时，结算电价为 0.32 元/千瓦时。 细分来看，华晨风电场发电量为 8614 万千瓦时，恒泽风电场为 2514 万千瓦时。

编辑：火腿肠