2025年小商品城研究报告：“全球数贸中心”开业在即，市场化定价有望大幅增厚公司业绩

1. 全球数贸中心概况

全球数贸中心包括市场、商务写字楼、数字大脑、商业街区、公寓 5 大功能板 块。项目总建筑面积 125 万方，总投资约 83 亿元。项目采用“一心两环中心式”建筑 布局。1）其中项目中心为数字大脑，建筑面积约 0.7 万㎡，一楼为产品发布中心； 二楼为贸易数据展示中心。2）项目内环为商业街区，建筑面积约 3.8 万㎡，以五洲 美食为特色的商贸文旅地标。3）项目外环为市场板块，建筑面积约 41 万㎡。4）商 务写字楼建筑面积约 31 万㎡，总共有 7 栋（T1-T2 两栋楼为超高层）。5）公寓建筑 面积为 8.4 万㎡，总共有 4 栋。

1.1市场板块：收入包括“选位费”+“商位使用费”

市场板块是全球数贸中心的主引擎，招商行业主要涵盖五大方向。市场板块建 筑面积 41 万平方米，分南、北区两个方向，每个市场共四层，拥有 5,200 多间商铺， 商铺单间面积在 27.5 ㎡左右。市场板块已完成行业布局规划，计划于 2025 年 10 月 开业。在具体行业布局上，基于消费趋势，确定了五大行业方向：1）随着“她经济” “悦己消费”兴起，品牌化、时尚化女性配饰需求愈发旺盛，布局时尚珠宝、护肤及医美用品、女性时尚服配行业；2）“品质育儿”带动“宝宝经济”，布局婴幼童生活 用品、婴幼童成长用品行业；3）City Walk、户外休闲运动全球盛行，银龄消费步入 增长快车道，布局旅行好物、健康医疗用品、家庭生活用品行业；4）新质生产力催 生贸易增长点，引领带动贸易高质量发展，布局无人机及无人化装备、机器人及人工 智能装备、AR/VR 装备行业；5）时尚日用消费品上游产品需求日益增长，布局时尚 服饰面料行业。

市场板块首批开放 1-3 层招商。根据招商整体安排，首批进行 1-3 层招商，共计 3,800 个商位。截至目前市场板块的招商进展及选位费投标价如下：1）珠宝板块（389 个铺位）：6 月 17 日开标区间 11-12.4 万元/㎡；2）潮玩板块（497 个铺位）：7 月 16 日开标区间 13.4-13.7 万元/㎡；3）护肤及医美用品行业（422 个铺位）：7 月 17 日开标区间 13.66-13.77 万元/㎡。4）婴幼童生活用品行业（601 个铺位）：8 月 10 日开标 价为 8.26-8.67 万元/㎡。

除了选位费外，商户还需要按照合同缴纳商位费用。根据公司官方公布的行业招 商报名的通告，商位费用=基准价×楼层系数×商位面积，其中基准价为 2,000 元/㎡ /年，一至三楼楼层系数分别为：一楼 1.2，二楼 1.0，三楼 0.8。收费标准上，商位费 用由商位使用费和平台服务费两部分组成，其中商位使用费由商位租赁费和运营服 务费两部分组成，商位租赁费、运营服务费分别占商位使用费的 60%、40%；平台服 务费为 8,000 元/年。

1.2公寓：精装修拎包入住公寓，租赁方式灵活

配套公寓为精装修拎包入住的精装修公寓，合计套内面积为 4.95 万㎡。全球数 贸中心的配套公寓与市场、写字楼的贸易生态圈企业无缝衔接，总建筑面积为 8.4 万 ㎡，套内面积合计 4.95 万㎡，公寓为精装修，可拎包入住，租赁方式灵活，可以根 据需要选择短期或长期租赁。公寓共计拥有 1,001 套精品房，精品房型套内面积为 35~70 ㎡，户型主要有两类，分别是开间和两居室，出租均价 1,800 元/月。

1.3商业街区：1 楼出售，2-3 楼出租

商业街区 1 楼为品牌旗舰商业街，2-3 楼为美食街。商业街区涵盖国际美食、旅 游购物、悠闲娱乐、潮流品牌共计四大业态，三层立体商业空间。其中 1 楼出售，2- 3 楼出租。商业街 1 楼为品牌旗舰商业街，共计 88 间店铺，单间建筑面积约 100-400 ㎡。商业街 2-3 楼为万国美食街，重点引进国际餐饮品牌、首店经济及网红业态，共 规划店铺 109 间，面积为 20,449 ㎡。

1.4写字楼：T3-T7 已通过组团认筹的方式出售

写字楼 T3-T7 已于 2024 年底通过组团认筹方式出售。T3-T7 共计 72 层，分别 是 3 幢 6-23 层、4 幢 6-21 层、5 幢 6-19 层、6 幢 8-19 层、7 幢 6-17 层，总建筑面积 约为 12 万㎡。T3-T7 五栋写字楼已于 2024 年年底全部售罄。销售方案为 36 个固定 楼层组合（比如组合 3-1 对应楼层号码为 3 幢的 6 层+7 层），两个及以上购房主体共 同认筹 1 个固定组合序号对应的 2 层商品房全部房源的为一个组团，每一组团由受 托人即团长代表该组团通过摇号来选定房源。

2. YW 广场：连接“五区市场”和“六区市场”

“YW 广场”位于五区与六区连接的步行街，规划可容纳商户超 600 户。根据 Chinagoods 官网，公司计划将在国际商贸城五区与六区连接步行街（春风大道下穿隧 道上体商业体），打造“义乌广场 Yiwu Plaza（暂名）”。“YW 广场”面积超 2 万方， 包含 30 平方-70 平方不等固定建筑，外加 6 平方-9 平方不等临时摊位，规划可容纳 商户超 600 户。区别于传统夜市，YW 广场开创“白天批发洽谈，夜晚零售狂欢”的双 轨制生态：1）白天，固定建筑内的商户接待批发客户，30-70 ㎡的空间可作样品展 厅、跨境选品中心；2）夜晚，临时摊位（6-9 ㎡）化身创意市集，包括网红小吃、原 创手作与直播带货。

3. “全球数贸中心”业绩贡献测算

销售收入：1）市场板块：①商位个数：参考公司公告，市场板块预计 5,200 多 个商位，我们假设市场板块商位个数 5,200-5,280 个。②标准面积：参考义乌全球数 贸中心公众号，我们假设市场板块商铺的标准面积为 27.5 ㎡。③平均选位费：我们 参考此前珠宝、潮玩、护肤及医美用品、婴幼童生活用品行业的招标结果，我们假设 市场板块平均选位费位于此前招标价格区间内（8.2-13.8 万元/㎡）。综上，预计市场 板块选位费收入为 117-200 亿元。2）内环商业街 1 层：①店铺个数：参考义乌全球 数贸中心公众号的招商公告，1 楼品牌旗舰商业街共计 88 间店铺。②店铺面积：参 考义乌全球数贸中心公众号的招商公告，商业街区 1-3 层建筑面积合计为 3.8 万㎡； 单间建筑面积约 100-400 ㎡，综合两组数据，我们预计店铺面积以 130-170 ㎡为主。 ③销售价格：由于商铺位于内环商业街，不属于市场板块，我们预计整体售价略低于 市场板块，假设内环商业街 1 楼店铺平均售价为 8-10 万/㎡。综上，预计内环商业街 1 层—店铺销售收入为 9.2-15 亿元。3）写字楼 T3-T7：①建筑面积：参考义乌全球 数贸中心的销售方案，写字楼总建筑面积约为 121,804.06 ㎡。②销售价格：我们参考 国际商贸城附近中福广场写字楼在安居客的挂牌价格，假设 T3-T7 写字楼销售价格 为 1.21-1.6 万/㎡。综上，预计 T3-T7 写字楼销售收入为 14.7-19.5 亿元。

租金收入：1）市场板块：①出租率：我们参考截至 2024 年 3 月末国际商贸城 1 区-5 区出租率，假设市场板块出租率为 95%-100%。②平均租金：参考公司珠宝、潮 玩、护肤及医美用品行业的招标方案，商位费用=基准价×楼层系数×商位面积，其 中基准价为 2,000 元/㎡/年，一至三楼楼层系数分别为：一楼 1.2，二楼 1.0，三楼 0.8。 由于不清楚 1-3 楼的具体商位数量分布以及未来 4 楼商位费用的标准。我们假设租金 均为 2,000 元/㎡/年。综上，预计市场板块的租金收入为 2.7-2.9 亿元。2）内环商业 街 2-3 层：①店铺个数/面积：参考义乌全球数贸中心公众号的招商公告，商业街 2-3 楼共规划店铺 109 间，面积为 20,449 ㎡。②平均租金：我们预计内环商业街租金低 于市场板块，假设商业街 2-3 楼租金为 1,000-2,000 元/㎡/年。③出租率：我们参考截 至 2024 年 3 月末国际商贸城 1 区-5 区出租率，假设市场板块出租率为 95%-100%。 综上，预计内环商业街 2-3 层的租金收入为 1,942.7-4,089.8 万元。3）公寓：①店铺 个数/面积：参考义乌全球数贸中心公众号的招商公告，公寓套数为 1,001 套；公寓出 租均价为 1,800 元/月。②出租率：由于我们没有找到附近公寓出租率的数据，我们选 择参考 2024 年义乌国际陆港电商小镇人才公寓出租率情况（1、2 座公寓出租率达 100%，9 座公寓出租率为 96.25%），假设公寓平均出租率为 93%-99%。综上，预计公寓的租金收入为 2,010.8-2,140.5 万元。