2025年房地产行业数据背后的地产行业图景（2025上半年总结）：地产基本面重新转弱，但房企洗牌接近尾声

全国新房销售走弱，拿地开工依旧低迷

新房销售同比再度转负，现房销售占比持续提升

销售端，根据统计局数据，2025H1，全国新建商品房销售面积4.6 亿㎡，同比-3.5%；全国商品住宅销售面积 3.8 亿㎡，同比-3.7%，占比为84%。分季度看，2025Q2，全国商品房销售面积同比-4%，单季度销售面积相当于2019 同期的52%，回落至历史最低点，其中商品住宅销售面积占比为 83%。2024 年 9 月，中央政治局会议首提“止跌回稳”并出台多项重磅利好政策后，住宅销售面积同比于 2024Q4 转正，但后 2025Q1、Q2 一路回落。商品房销售均价与销售面积的趋势一致，全国新建商品住宅销售均价同比于2024Q4 一度转正，但2025Q2 回落转负。

拆解商品住宅销售结构，现房销售表现明显好于期房，一方面是因为现房库存增加较早开始以价换量，另一方面现房所见即所得没有交付风险也更受购房者欢迎。 从年度数据看，2025H1，现房销售面积占比为 32%，金额占比为27%，较2021年最低点分别上升了 22 和 18 个百分点。2025H1，现房销售均价0.8 万元/㎡，自 2021 年开始下跌，期房销售均价为 1.1 万元/㎡，自2024 年才开始下跌。 从季度数据看，2025Q2，期房和现房的销售面积同比分别为-12%和+13%，分别相当于 2019 年同期的 39%和 122%。其中，期房单季度销售面积同比从2021Q3转负，而现房单季度销售面积同比从 2023Q1 开始始终为正。 从月度数据看，虽然伴随 2024 年 9 月末利好政策出台和宏观经济预期好转，商品住宅期房的销售面积同比修复，销售均价同比一度冲高，但很快回落。

土地成交和新开工均低位震荡，库存痛点仍是源头淤积

库存端，根据统计局数据，截至 2025H1 末，全国商品房待售面积7.7 亿㎡，同比+4%；全国商品住宅待售面积 4.1 亿㎡，同比+7%，占比为53%，远低于销售占比，已竣工库存中仍以非住宅为主。分季度看，全国商品房和商品住宅待售面积均自2021Q3 开始堆积，但增速自 2024 年以来明显放缓。就广义库存而言，截至 2024 年末，房地产总库存为35.2 亿㎡，呈现“源头淤积”结构，其中存量未开工的土地库存为 20.8 亿㎡，占比59%；已开工未竣工未销售的未竣库存为 7 亿㎡，占比 20%；已竣工未销售的库存为7.4 亿㎡，占比21%。

2025H1，土地出让规模仍在低位，新开工持续萎靡，现房销售不断消耗已竣库存，库存痛点仍是未开工土地。土地出让规模持续缩减，地方政府土地财政压力仍然较大。根据财政部数据，国有土地使用权出让收入 2024 年为 4.9 万亿元，相当于2021 年最高点8.7万亿元的 56%；2025H1 收入为 1.4 万亿元，同比-6%。新开工量仍低迷。根据统计局数据，新开工面积2024 年为7.4 亿㎡，相当于2019 年最高点 22.7 亿㎡的 33%；2025H1 为 3.0 亿㎡，同比-20%。以期房销售面积为分母口径计算的新开工去化率表现良好，以累计开工减去累计销售口径计算的商品房广义库存量持续下降。 竣工规模相对保持，但现房销售助力去化。根据统计局数据，竣工面积2024年为 7.4 亿㎡，相当于 2014 年最高点 10.7 亿㎡的69%；2025H1 为2.3亿㎡，同比-15%。但现房通过以价换量、销售面积持续同比增长，以现房销售面积为分母口径计算的商品住宅待售面积去化周期也在持续缩短。

销售重回以价换量，土拍热度仅限局部

主要城市二手房成交占比持续创新高

中国新房销售自 2021 年来持续低迷，但二手成交量则稳中有升，形成鲜明对比。2024 年，全国住宅交易总额 15.7 万亿元，同比-10%；其中，新房交易额为8.5万亿元，同比-18%，而二手房交易额 7.2 万亿元，同比+2%。2024 年，二手住宅交易额占比为 46%，较 2021 年最低点上升了 16 个百分点。

从高频数据看，2025 年以来，虽然房地产销售整体趋势下行，二手房的成交情况仍明显好于新房。2025 年 7 月，30 城新建商品房成交面积单月同比-19%，相当于2019 同期的 41%；而 18 城二手住宅成交套数单月同比-9%，相当于2019同期的96%。2025 年 1-7 月，30 城新建商品房成交面积累计同比-4%，而18 城二手住宅成交套数累计同比+12%。分城市能级看，一线城市不论新房还是二手住宅的成交表现都比二三线城市更好，虽然各能级城市的二手住宅成交同比均为正，但是仅一线城市的新房成交同比也为正。

从城市维度看，中国主要城市二手住宅的成交表现明显好于新房的趋势延续。 2024 年，中国 20 个主要城市新建住宅成交套数总和为118 万套，同比-18%，分城市计算的成交套数同比平均数为-17%；而 20 个主要城市二手住宅成交套数总和为 189 万套，同比+9%，分城市计算的成交套数同比平均数为+11%。2025H1，中国 20 个主要城市新建住宅成交套数总和为48 万套，同比-7%，分城市计算的成交套数同比平均数为-3%；而 20 个主要城市二手住宅成交套数总和为 99 万套，同比+13%，分城市计算的成交套数同比平均数为+13%。 2025H1，中国 20 个主要城市二手住宅/新建住宅成交套数的平均比值为2.3，较 2024 年的 1.8、2023 年的 1.3 再度明显提升，且所有城市的住宅成交都已实现了二手占据主导地位的局面扭转。

二手承接价格敏感刚需，新房更着眼于改善需求

二手住宅成交普遍好于新房，与现房销售好于期房的原因（以价换量、库存增加、无交付风险）高度类似，二手房性价比高、挂牌增加、所见即所得。其中，价格因素占据最主要地位。根据统计局数据，截至 2025 年6 月末，70 城新建商品住宅价格指数相当于 2019 年初的 102%，较 2021 年 8 月最高点仅回落了11%；其中，一线、二线、三线城市价格指数分别相当于 2019 年初的111%、107%、100%，较高点分别回落了 5%、8%、14%。 而截至 2025 年 6 月末，70 城二手住宅价格指数相当于2019 年初的88%，较最高点回落了 18%；其中，一线、二线、三线城市价格指数分别相当于2019 年初的105%、91%、89%，较高点分别回落了 13%、17%、20%。根据冰山指数数据，二手房边际挂牌价指数跌幅更大，截至 2025 年 7 月末，一线、二线、三线城市挂牌价指数分别相当于 2019 年初的 90%、77%、81%，较高点分别回落了21%、33%、32%。且从高频跟踪看，8 月以来二手边际挂牌价月环比跌幅并无明显收窄趋势。

而从城市维度的住宅成交表现来看，二手房确实也承接了价格更敏感的刚需客群，二手套均成交面积和成交总价均明显低于新房 20%，成交均价的跌幅也更大。套均成交面积：2025H1，中国 20 个主要城市新建住宅套均成交面积的算数平均数为 122 ㎡，如果剔除北上深则为 124 ㎡；而20 个主要城市二手住宅套均成交面积的算数平均数为 101 ㎡，如果剔除北上深则为103 ㎡。2025H1，中国主要城市二手住宅/新建住宅套均成交面积的平均比值为0.8。 套均成交总价：2025H1，中国 20 个主要城市新建住宅套均成交总价的算数平均数为 303 万元，如果剔除北上深则为 250 万元；而20 个主要城市二手住宅套均成交总价的算数平均数为 244 万元，如果剔除北上深则为196万元。2025H1，中国主要城市二手住宅/新建住宅套均成交总价的平均比值为0.8，较2023/2024 年的 0.9 有所降低。 成交均价：2025H1，中国 20 个主要城市新建住宅成交均价平均较2023年上涨1%，分城市计算下跌平均数为-5%；而 20 个主要城市二手住宅成交均价较2023年下跌 8%，分城市计算下跌平均数为-12%。

高能级城市住宅用地成交占比提升，土拍溢价率冲高回落

新房销售不景气，也影响房企拿地积极性。不过，全国住宅用地成交总价与全国土地出让金收入规模下行趋势基本一致，但住宅用地成交建面相对降幅明显更大。 根据中指研究院数据，全国住宅用地成交建面 2024 年为7.4 亿㎡，相当于2020年最高点 23.5 亿㎡的 31%；2025H1 成交建面为18468 万㎡，同比-3%；6月单月成交建面为 3998 万㎡，仅相当于 2019 年同期的22%。 全国住宅用地成交总价 2024 年为 2.6 万亿元，相当于2020 年最高点6.7万亿元的 40%；2025H1 成交总价为 8712 亿元，同比+28%；6 月单月成交总价为2089亿元，相当于 2019 年同期的 37%。 根据财政部数据，国有土地使用权出让收入 2024 年为4.9 万亿元，相当于2021年最高点 8.7 万亿元的 56%；2025H1 收入为 14271 亿元，同比-6%；6 月单月为2990 亿元，相当于 2019 年同期的 42%。

住宅用地成交总价跌幅更窄主要因为高能级城市的成交占比提升。2025H1，一线、二线、三线城市住宅用地成交建面占比分别为 3%、29%、68%，较2019 全年分别变动了+1、+2、-3 个百分点；而成交总价占比分别为22%、49%、29%，较2019全年分别变动了+13、+3、-17 个百分点。 一方面，高能级城市的楼面均价本身就更高，2025H1，一线、二线、三线城市成交楼面均价分别为 3.6 万元/㎡、0.8 万元/㎡、0.2 万元/㎡。另一方面，高能级城市的楼面均价较历史同期显著提升，2025H1，一线、二线、三线城市成交楼面均价分别相当于 2019 全年水平的 2.5 倍、1.8 倍、1.2 倍。由于地方政府依赖土地财政但房企拿地更谨慎，高能级城市土地供应和成交结构也从郊区新城为主转变为楼面价更昂贵但去化周期更健康的核心城区占比提升。此外，2024 年 10 月各大城市陆续解除地价、房价、土拍溢价率限制后，北京、上海、杭州、成都等城市的热门板块土拍溢价率冲高，涌现出一批新地王，一度带动市场情绪，但也限于局部城市的局部区域，且2025Q2 以来热度逐渐回落。

国央企销售拿地领先，新竞争格局基本明确

百强销售较弱但拿地修复，市场集中度依旧较低

百强销售自 4 月以来走弱。根据克而瑞销售榜单，2025 年7 月，百强房企全口径销售额当年累计同比-13%，7 月单月同比-25%，单月销售额相当于2019 年同期的26%。销售 Top20 房企仅有 5 家当年累计销售额同比为正，中国金茂7 月累计同比+23%、单月同比+49%表现最为突出。2025H1，百强房企销售额合计市占率为40%，Top10 房企市占率为 19%。 百强拿地自去年 11 月以来同比修复。根据中指研究院数据，2025 年7 月，百强房企权益拿地额当年累计同比+34%，7 月单月同比+42%，单月拿地额相当于2020年同期的 25%，仍处于较低水平。拿地 Top20 房企中前8 强断层领先，中国金茂拿地积极性同比提升最大。

行业洗牌接近尾声，新竞争格局基本明确

行业整体虽然谷底震荡，但 2023 年以来，头部房企排名变动较小，新的竞争格局业已确立。四大央企保利发展、中海地产、华润置地、招商蛇口占据第一梯队，销售额排名分列前四强，也是唯四 1-7 月销售额破千亿的房企；2025H1 新增货值排名分别为第 2、第 1、第 5、第 7，以新增货值/当期销售额口径计算的新增土储货值补充率分别为 63%、85%、62%、60%。除四大央企以外，2025 年前7 月销售额前 12 名中的其他 8 名可按股东背景分为两类： 国央企：第 9 名中国金茂 2025H1 货值补充率为126%，2024 年扭亏，风险出清充分且产品力突出，积极拿地。第 7 名建发股份、第8 名越秀地产、第11名华发股份都是地方国企，2025H1 货值补充率分别为97%、81%、15%，建发越秀仍然保持较高的投资强度，华发从 2024 年开始逐渐掉队。民企及混合制：第 5 名绿城中国、第 10 名滨江集团均深耕杭州，产品力较强，2025H1 货值补充率分别为 103%和 98%，稳扎稳打。第6 名万科、第12名龙湖2025H1 货值补充率分别为 5%和 14%，近年拿地减弱。

复盘地产股超额收益，博弈新一轮政策放松

地产股中期趋势看房价，短期波动看政策

复盘 2022 年至今地产股超额收益（万得房地产精选指数相对于万得全A 的超额收益），可以看到非常明显的规律：房价决定中期趋势，政策带来短期波动。2022年至今，地产股超额收益累计-15.6%。2022 年至今，地产股超额收益大致经历了8 次较为明显的脉冲，大多来自政策面，且政策说法越新颖，反应越大。

2022 年 3 月“需求端政策转向”：郑州大放松、“房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转”、鼓励房企并购重组、“年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件”等一系列事件或表述，让市场对需求端放松产生了较强预期；

2022 年 8 月“保交楼+纾困”：高层表态支持“保交楼”（6 月“停贷”风波）、郑州百亿纾困、华融纾困阳光城等事件，在当时大幅扭转了市场的悲观情绪；

2022 年 11 月“三支箭”：一系列地产融资支持措施出台，再次提升了市场对于地产主体的信心，部分观点认为“保项目”走向“保主体”；

2023 年 7 月“城中村改造”：市场将城中村改造类比为“棚改”，即在较短时间内创造增量需求；

2024 年 1 月“融资协调机制”：部分观点认为会大幅改善房企融资环境；

024 年 4 月“收储”：部分观点认为将成立“全国性收储平台”实现去库存；

2024 年 9 月“止跌回稳”：政治局会议提出要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地；

2025 年 4 月例外：主要源自对“企稳”的集体误判，但也不乏政策博弈情绪。整体上，房价走势基本决定了地产股中期超额收益的变化。这也是我们反复强调“房价不止跌就没有趋势性行情”的原因。

需求端难提振，期待力度更大的“止跌回稳”新政

在房价持续下跌的背景下，虽然需求端利好政策不断出台，自2024 年10月以来除北上深以外城市的限购政策已经全面取消，购房者的观望情绪仍然较重。

居民对房价走势的预期持续悲观：央行城镇储户问卷调查报告显示，2025Q2，居民预期房价上涨的比例仅 8.9%，创近十年历史新低；而居民预期房价下降的比例则为 21.7%，虽较 2024Q3 高点略有回落，但仍处于高位。

居民收入信心不足：2025Q2，居民收入信心指数为45，已连续16 个季度未能突破荣枯线 50；而居民就业预期指数为 41.7，下行趋势更陡。

居民杠杆率已居高位：2025Q2，中国居民杠杆率为61%，自2020Q4 以来19个季度基本持平，参考国际清算银行数据，已接近发达国家平均水平。因此，虽然 5 年期 LPR 持续调降、主流城市首付比例和房贷利率一降再降，主要城市房价收入比逐渐降至 15 年、个别城市（武汉、长沙、济南等）房价收入比已调整到 10 年左右的合理水平，但与历史周期相比，本轮着力提高居民加杠杆能力的利好举措对居民购房意愿的提振效果一般。

2025 年 8 月 8 日，北京市住建委、北京住房公积金管理中心联合印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，进一步优化住房限购政策并加大住房公积金贷款支持力度。符合本市商品住房购买条件的居民家庭，在五环外购买商品住房不限套数。成年单身人士按照居民家庭执行商品住房限购政策。直观看，本次力度不及此前几轮，政策效果恐有限。一方面，考虑到2024年4月符合条件的居民家庭和成年单身人士可在五环外增购一套、2024 年9 月非京籍连续缴纳 2 年社保或个税即可在五环外购房，已经充分释放过五环外住房购买需求。另一方面，2024 年 9 月京籍成年单身人士与未成年子女共同生活的可按京籍居民家庭执行住房限购政策（即 2 套），而若无未成年子女的成年单身人士满足自住需求更可能通过置换改善完成，而非增购一套。虽然实际影响有限，但我们认为北京楼市新政预示着一线城市新一轮放松的开始。2024 年 9 月，在房价中高速下跌 7 个月后，中央出台了“止跌回稳”系列政策。今年截至目前，房价中高速下跌仅 4 个月，这也是4 月和7 月中央政治局会议淡化地产的原因。从目前的数据走势看，房价未来 3 个月如果保持跌幅，可以期待力度更大的“止跌回稳”新政。

编辑：火腿肠