2025年房地产行业分析：低仓位+降息，推升Q4地产板块

地产重仓股分析：持仓历史低位

持有地产股的基金2023H1以来稳定在200个：重仓地产股的基金数量从2020年Q4的高点372个，降至2023年Q4的低点的194个，随后的三年内，基金数量以维系在200个左右。值得注意的是，2024H1地产股价最低点时基金数量195个，较2023年Q4时还多1个基金。而2024年Q4地产股有显著的股价表现，但是持有地产股的基金数量并无显著变化。我们认为，这显示当前地产股基金持有数量已经到底部区间。

不同类型持有地产股基金数量变化：主动基金是重仓地产股的主要力量，2020H1从270个下跌到2025H1的172个。被动基金在22-24年持有数量趋于稳定。固收基金持续下行，是减仓地产股最多的基金。

基金持有的地产股总市值缩水至历史新低：基金持有房地产股的市值从2020年H1的高点141亿元，降至2025年H1的低点的30亿元，降幅达80%。但是跌幅最大的时候发生在2020-2023年，随后下降趋势放缓。2023H1以后，基金持有房地产股的总市值在40-50亿左右震荡，2025H1达到历史最低点约为30亿元。

主动基金占主体：截止2025H1持有地产股的基金个数为204个，其中主动基金168个、被动基金24个、固收+基金12个，按照市值来看主动基金持有地产股的市值达到80%。主动基金持有地产股个数的低点在2023年年报，约为153个。2024年报持有地产股的基金数量增加到172个，2025H1下降到168个。

地产股市值占比近五年来最低位。地产股市值占比在2020年H1达3.82%后波动下滑，显著低配发生在2020年底。2022H1超配后持续下降，到2025H1达到历史低点1.34%，较市场标配（近5年持续下滑）1.22%，相差仅为0.12个百分点。

超配基金数量占比维持在55%区间：我们将所有类型的基金按照超配地产股和低配地产股来划分成两类。近5年持基金持低配地产股最严重的时候发生在2020年底。虽然地产股超配比例从2020年底39%回升到2021H1的62%，但是之后超配基金占比持续下降，地产股经历了基金持有数量和超配基金比例双降的压力。2024H2受政策利好基金超配地产的个数略有增加，但2025H1出现回落。参考2021-2025H1超配基金占比在50%左右，我们认为当前基金受配置风格影响，超配地产股的基金数量低于50%的可能性较小。

2020年以来地产股持仓轻重分化显著。我们将分析视角聚焦到基金公司而不是基金，分析基金公司持有地产股的市值变化如何。根据Wind数据，虽然持有地产股市值平均值在4000-7500万元/基金公司，但是中位数不超过1000万元/基金公司。大多数基金公司持有地产股市值小于1亿元。以2025年中报为例，有270个基金公司但是持有地产股市值总计超过1亿元的只有6家。

和前历史周期低点2014中报相比，2025年地产股持仓情况历史冰点。由于当前2025年中报地产股持仓较低，我们将其数据对比追溯到上轮历史低点——2014年中报。2025年中报基金公司持有地产股市值无论是平均值、中位数、还是超过持有地产股超过1亿元市值的基金公司数量，均显著低于2014年中报。我们认为内，2025年中报期，地产股持仓已经达到历史冰点。

重仓持股总市值处于底部，季报持仓变动较大。重仓持股总市值从2022年Q1的高峰828亿元降至2025年Q2的256亿元，下跌近70%。房地产相关基金持仓的头部效应显著。我们将A股地产股持有的基金数量大于30个的记录为高关注，10-30个为中关注，小于10个为低关注。高度关注的地产股在2023年有5个，2025H1为7个，2020年以来高关注地产股不超过10个。中关注度的公司数量波动较大，但是2024年以来维持在9-10个。这也就是说，A股地产中有超过10个基金持有的地产股不超过20个。

当我们将关注度拆分成AH两地分别来看的话，我们可以看到在高关注度的股票中，港股的重仓持有在2021-2022年开始出现，近年来市场市场关注度高的股票越来越多，而A股2024年以来高关注度的股票从6个缩减到4个。

中关注度的股票中，H股和A股数量基本持平。值得关注的是港股地产股中关注度的股票数量多次超过A股。通常中关注度的股票是“弹性”较强的股票，由于风险大于头部企业，所以持仓基金数量相对少，但是可选公司较多。从AH的中关注度股票数量来看，港股近年受市场认可的“弹性”股票更多。

我们进一步拆解A股重仓股票的持股市值占基金净值比并对比2024H1（股价最低）时重仓股变化。我们选取了中关注度和高关注度的股票。整体来看A股的持仓基金数量大幅下降。保利发展减少80多个基金持有，招商蛇口减少不到20个。尽管如此这两个公司仍然稳定排名重仓股前2。2024年持仓风格侧重于央国企，其中万科和金地排名靠前。2025H1万科和金地排名略微靠后但仍有不少基金持有，基金数量下滑较多的是华发股份。小而美公司机构持仓数量显著上升的是，滨江集团和新城控股。

美国降息对中国地产股影响

近年美联储降息和地产股波动有联动关系：结合2024-2025年美联储降息和中国地产股估值修复的情况来看，美联储降息和中国房地产政策放松在近年有时点上的联动。从2024-2025年复盘情况来看，美联储降息会减少人民币贬值压力，给中国降息打开空间。

降息利好基本面修复：降息对房地产基本面的作用，在我们复盘中国香港楼市《东方之珠，否极泰来》可以看到，中国香港Hibor降息后房贷利率低于租金收益率，推升了买房的性价比。对比香港，中国内地政策有一定独立性，内地货币政策更多是关注中国本身经济发展，但是美国降息的背景下有利于宽松货币政策的实现，而降息可以激发部分消费者的购房潜能。此外美联储降息会降低中国房企美元债的还债压力，促进中国房企基本面改善。

美联储降息促进国际资本流动：此外，美联储降息会促使国际资本从边际收益降低的美国市场流出，寻找更高回报机会。新兴市场（包括中国）的股票等资产有较大的预期差和较高的预期收益。

压缩海外融资成本：美联储降息带动全球无风险利率下行，中资房企海外债的定价基准随之降低。一方面，存量债务的利息支出减少；另一方面，新发债券的票面利率可能下调，缓解“以新还旧”压力。 降低汇兑损失风险：美联储降息通常推动美元指数走弱，人民币对美元汇率可能阶段性升值。中国房企海外债以美元计价为主，若人民币升值，房企偿还同等规模美元债务所需的人民币资金减少，可降低汇兑损失风险。 改善再融资环境：降息周期中，全球资金风险偏好或阶段性回升，投资者对新兴市场债券的需求增加。中资房企若能利用此窗口期发行低成本美元债或进行债务展期，可避免技术性违约。 稳定市场预期与信用修复：美联储降息释放全球流动性宽松信号，可能缓解海外投资者对中资房企“流动性危机”的担忧。若同时伴随国内政策支持，房企信用资质或边际改善，降低评级下调概率，进而减少触发“交叉违约”条款的风险。

美国经济数据走弱：近期美国非农就业数据连续低于预期，失业率呈上升趋势，引发对经济衰退的担忧。物价指数突破近期高位：环比增长2.4%至69.9，刷新2022年10月至今的最高纪录。 重要官员表态变化：美联储主席鲍威尔及多名官员（如卡什卡利）公开表示降息时机已成熟，并暗示2025年可能启动两次降息，首次行动大概率在9月。鲍威尔强调政策重心从"控通胀"转向"平衡就业与物价稳定"，释放明确宽松信号 。市场预期升温：芝加哥商品交易所（CME）通过市场参与者利率期货合约的价格变动来推断的美国联邦储备系统（Fed）下次会议中降息的可能性的预测，数据显示当前美联储有较高的降息可能性，9月份有92.1%的概率降息25个基点。

人民币即期汇率的走高，为中国提供降息空间：中美10年期国债超200BP的利差未能完全遏制资本外流压力，但人民币汇率2025Q2显著回升（离岸升值4%），而人民币的升值为中国内地降息提供了空间，通过降息操作既可以带动国内经济的发展，也可以抑制人民币升值促进中国进出口等外向经济发展。面对美联储9月潜在降息，中国可以顺势调降利率的空间我们预估约为10-20BP，以平衡外部压力与内部稳增长需求。 香港金管局实行的是联系汇率制，其基本利率直接挂钩美联储利率，美联储降息对香港地区降息的影响是制度性强制传导，实际效果同样受市场流动性和银行策略调节。

促进购房需求回暖：需求端政策有效性方面，我们先前专题报告将1）首付比例降低，2）房贷期限时间延长，3）房贷利率下降，4）房地产交易税费减免，四个政策放松的效果用月供占家庭月收入比重变化进行统一衡量。对比结果，房贷利率下调1个百分点，对月供占家庭个月收入比重降低影响最大，其次是贷款年限延长5年。 降低房企融资成本：房企融资成本随市场利率下行而降低，缓解开发端资金压力，减少项目烂尾风险，增强市场信心；同时，降息释放的宽松政策信号将改善市场预期，吸引部分投资性需求入场，叠加居民购房能力提升与开发商供给能力修复，共同推动地产市场交易活跃度回升，助力行业景气度边际改善。

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