2026年美国房地产市场展望：美国房地产，买不起还是买不到？

美国房地产现状：看似矛盾的不温不火

美国房地产现状一：销售持续低迷。上一轮地产热还需要追溯到 2020-2021 年， 彼时的低利率和远程办公需求促进了一波房地产周期的大幅启动，而 2022 年开 始加息后，房地产销售开始大幅下行，2023 年至今处于低位平稳期。即使 2024- 2025 年的降息周期，美国房地产销售也并未出现放量上行的趋势。

美国房地产现状二：库存有所积累，但新房和二手房呈现明显分化。由于房屋销 售持续较差，房地产库存开始积累，但新房和二手房出现较大分化——新房库存 大幅高于二手房库存，指向了新房和二手房不同的供需结构——新房的供给和需 求可以由开发商调控，但二手房供给的释放需要市场上有人愿意卖房置换。 而当前实际的情况是，新房库存过高，并非由于新房建造增加，而是由于 2022 年 需求骤减后的库存被动累积，因此开发商开始采取各种促销政策 如利率补贴、 一次性现金补贴等）来去库存；而二手房市场上，由于抵押贷款利率过高，置换 的需求被抑制，导致市场上没有足够的供给释放出来。

美国房地产现状三：房价整体上行，但新房价格有轻微下行。即使销售低迷，但 美国房价仍然较为稳定，整体房屋售价中位数仍然维持上涨；而新房的售价 2023 年以来有轻微降价趋势，这与上文所提到的开发商主动去库存有关。

美国房地产现状四：越来越负担不起。根据美国住房与城市发展部设定的标准， 如果年购房成本在家庭年收入的 30%以内，则被定义为“可负担的”，否则为“不 可负担的”。而当前美国家庭中位数来看为明显“不可负担的”情形，合格购房者 年收入应为当前实际年收入的 1.4-1.5 倍。

需求侧的压制：利率、首付比例、保费等其他费用

（一）利率：决定需求能否稳定上行的关键

随着长端国债利率的走高，30 年期抵押贷款利率稳定在较高的区间。美国房贷利 率和 10 年期国债利率的走势高度吻合，历史来看二者走势大体一致而利差为 118- 313bp 之间。因此，判断 30 年期抵押贷款利率能否下行，取决于 10 年期国债利 率能否顺利下行。回顾 2024-2025 年的降息周期，虽然联邦基金利率累计下降 150bp，但由于长端国债利率较为稳定，导致 30 年期抵押贷款利率仍在较高水平。

二手房销售与抵押贷款利率相关性很高。如果说新房销售还受到开发商促销等因 素的影响，二手房销售利率相对更加市场化，且直接受到资金利率的影响。如果利率下降到合适的水平，则购房者有意愿置换。然而，如果置换成本高于上一套 房屋的购买利率，则置换意愿会有所下降 “ lock-in effect”）。

若抵押贷款利率能够下行至 6%以下，约 20%的房屋将开始流动。根据美国 2025 年 Q2 存量房贷构成来看，约 23%的房屋利率为 3%以下，30%的房屋利率为 3%- 3.99%，15%的房屋利率为 4%-4.99%，10%的房屋利率为 5%-5.99%，22%的房 屋利率为 6%以上。如果抵押贷款利率能够降至 6%以下，则 20%左右的房屋能 够开始置换；若抵押贷款利率进一步降低至 5%以下，市场上将有 30%左右的房 屋开始流动置换。

（二）首付比例：影响边际的购买能力

“付不起首付”是当前美国人无法买房的主要原因。根据联储的问卷调查，对于 “为何不买房”的问题，回复最多的是“付不起首付”，比“负担不起每月的房贷” 的回答多 20%。因此，首付的金额和比例决定了能够买房的门槛。

虽然传统首付比例为 20%，但实际首付比例不高。传统购房需要支付 20%的首 付，但由于美国不同机构仍然提供不同的抵押贷款方案 比如 FHA 贷款、VA 贷 款等），首次购房者的首付比例更低，约为 9%，而非首次购房者的首付比例约为 23%。分区域来看，东北部和西部的首付比例最高，这也和购房者的经济实力和 财富积累有关。

根据纽约联储测算，降低首付比例能够有效提振购房意愿。根据纽约联储的弹性 测试，如果把首付比例从 20%降低到 5%，则目前的租房者中，50%以上的购房 意愿都能够得到提升。因此，降低首付比例是一个能够有效大幅提振房地产需求 的手段。

（三）保费：购房成本中占比越来越高

除了还本金和利息外，保费和税费也成为了购房成本提升的重要原因。根据亚特 兰大联储的测算，每个月为房地产支付的月供中，除了本金和还息之外，保费和 税费的占比也在逐渐扩大，成为了月供越来越不可负担的原因。其中，就保费来 说，由于美国天气灾害较为严重，尤其是美国的南部和西南部，家庭财产受飓风、 火灾等天气灾害的影响较为广泛，因此保费的费率较高。

供给侧的压制：木材、工人、与需求匹配的住房短缺

美国建筑材料成本尤其是木材容易受到关税扰动。美国建筑业的主要材料之一便 是木材，而美国的木材非常依赖从加拿大的进口。2025 年以来，在特朗普多轮关 税的推动下，美国对加拿大木材的关税税率上升很快，当前来到了 36%的税率水 平。然而，美国对加拿大木材的征税范围极低，约为 0.08%，即仅有 0.08%的木 材会被征收 36%的关税，而其他的木材均为免税，因此当前木材价格受到关税的 影响较小。

移民政策的收窄可能造成建筑工人的严重短缺。在美国各个行业中，建筑业为外 国人雇佣占比最高的行业，2024 年建筑业外国人占比接近 30%。若移民政策进 一步收窄，移民被驱逐后，建筑行业可能将出现明显的就业短缺，建筑工人的缺 乏将造成房屋供给的下降。