2024年日本房地产市场发展特点、历程与启示

一、 日本房地产市场发展特点

随着日本经济进入不同的周期发展阶段，房地产市场也相应出现调整，但即使是 在“失去的 20 年”里，房地产行业依然是日本经济的重要组成部分，行业增加值占 GDP 的比例维持在 12%左右。1868 年前，日本土地为封建领主所有，1868 年明治政 府成立之后建立了土地私有制度，允许自由买卖土地，目前日本私人所有土地占比超 过 40%。二战之后，日本通过出台三大支柱政策解决了住宅供给不足的问题。1980 年 开始，日本人口老龄化和少子化日益严重，房屋呈现供过于求局面，高风险房企陆续 出清，行业整体呈现“寡头竞争”的特征。

（一）住房短缺时代通过建立多元化住房供给体系保障供给

二战后，日本人口数量快速增加，但战争摧毁了大量住房，日本政府建立了三大 支柱政策以保障住房供给，1945 年至 1975 年，使用政府资金建造的公共住房占比在 36%左右1。具体来看，第一，1950 年颁布《住宅金融公库法》，由政府全额出资成立 专门的住宅政策性金融机构——住宅金融公库，为企业及个人建设和购买住房提供长 期低息资金，主要资金来源于中央财政拨款，2006 年末利用公库贷款融资的住宅数量 为 1941 万户，约占同时期日本建造住房总数的三成。第二，1951 年颁布《公营住宅 法》，由地方政府和公共团体通过新建、收购、租赁等方式获取住宅低价出租给低收 入群体，类似廉租房制度，1951-1971 年公营住宅供给规模持续扩大，1971 年超过 9 万套，随后逐年减少，前期以新建为主，后期以修缮存量、购买、租赁方式获得房屋 的占比明显增加，2021 年为 96%左右。截至 2021 年末，公营住宅在管租赁住房共 213 万套，约占租赁住房（不含空置房屋）的 11%，其中 72%的房屋建筑年限超过 30 年。第三，1955 年出台《住宅公团法》成立特殊法人“日本住宅公团”，通过出售或租赁 的 方 式 解 决 城 市 区 域 中 等 收 入 群 体 住 房 问 题 ， 2004 年更名为 “ 都 市 再 生 机 构 ” （UR）。1955-2004 年，住宅公团累计建设住宅约 153 万套，占同期存量住宅的比例 在 2.8%左右，2004 年之后逐步退出新房建设，2022 年在管租赁住宅 72.30 万套。 1968 年，日本房屋总数超过家庭总数，空屋率为 4%，住房短缺问题全面解决。随着 日本人口老龄化和少子化日益严重，房屋供过于求，2018 年日本房屋空置率增加至 13.6%，其中超过一半的房屋属于待出租状态，人口较少的城市空置率更高。

（二）商品房以新房销售为主，住房租赁市场发达

日本房屋销售以新房为主，二手房因质量较差、使用寿命短等特征交易并不活跃， 流通率不足 15%。从新房开工情况来看，1990 年日本新开工房屋数量高达 170.7 万套， 在 1997 年之后明显回落，2009 年受全球金融危机影响降至历史低点 79 万套、0.68 亿 平方米，随后逐年小幅回暖，开工数量维持在 90-100 万套，建筑面积维持在 0.7-0.8 亿平方米左右。从存量房情况来看，2018 年存量的非空置住宅中，接近六成是 2000 年之前建成，房屋建筑年限较久。从住宅类型来看，一户建住宅数量占比为 56.18%， 大多数属于木造结构，抗震性和耐久性不如公寓，建筑物折损率较高，使用寿命通常 在 22 年左右，因此居民更偏好于购买新房。 日本发达的租赁市场为居民提供了除购房外的更多选择。日本具有相对完备的租 赁法律体系、租户权益保护机制，由机构规模化管理运营且租售同权，家庭租房率在 40%左右，近六成租户年龄在 40 岁以下。租赁市场供给主体多样化，2018 年向民营机构租房的数量占比最高、为 80.06%，公营机构（前文提及的公营住宅）由政府主导、 具有保障房性质，占比为 10.11%；雇主为雇员提供的给予住宅占比为 5.90%；都市再 生机构（UR）租赁住宅占比为 3.93%。

（三）居民购房自有资金比例较高，置业压力较大

日本购房款中自有资金占比超过两成，且不同类型房屋自付款比例也存在差异， 在自有土地上新建住宅、购买公寓、购买二手独立住宅和公寓自有资金比例超过 40%， 私人购入土地并建设住房、购买独立式住宅自有资金比例约为 27-30%，剩余资金主要 通过住房按揭贷款获得。日本住房金融体系包括政策性金融机构和民间金融机构，其中政策性金融机构指 2007 年由住宅金融公库改组而来的住房金融支援机构，业务包括 直接发放抵押贷款、抵押贷款证券化和为金融机构提供抵押贷款保险服务，2000 年之 后逐步退出住房贷款市场，2022 年存量规模占比从 1989 年的 31%降至 10%左右。民 间金融机构主要包括国内银行、住宅金融专业公司、农协、信用金库、信用组合、劳 动金库、人寿和损害保险等，其中住宅金融专业公司受房地产危机影响在 1996 年陆续 破产，彻底退出了住房贷款市场。目前，住房贷款以国内银行投放为主，且占比逐年 提升，2022 年达到 65.7%。 日本较高的首付比例和偏高的房价收入比加大了年轻人置业压力。2022 年日本房 价收入比为 6.67 倍，高于美国（5.88 倍）、英国（5.64 倍）、法国（6.14 倍），尤其 是首都圈房价收入比持续上涨，2022 年为 7.6 倍，略高于 3-6 倍的合理区间，年轻人 群置业压力较大。从住宅自有率看，日本住宅自有率套数占比维持在 60%以上。随着 年龄的增长，住宅自有率逐渐增加，其中 60 岁以上的比例基本在 80%左右，其余年龄 层的自有率在 1983 年之后逐年下降，40-59 岁在 60%-70%区间，30-39 岁从 1983 年 的 53.30%降低至 2018 年的 35.91%，30 岁以下则不足 10%。

（四）房地产税种丰富，鼓励居民长期持有

日本房地产税制发展较早，已形成较为完整成熟的征收体系，主要分为取得类、 保有类和转让类三种，覆盖不动产取得、保有和转让全过程，整体呈现保有环节税负 较轻、短期投机交易税负重的特点，主要是为了鼓励居民长期持有，强化住房居住属 性。日本房地产税属于地方税，中央政府负责制定房地产税基本法，规定税法大纲和 原则，对地方征税权不直接干预；地方政府拥有自主征管权限，决定税目、课税对象、 课税依据与税率等，并自行制定实施条例，都道府县和市町村地方政府作为征收主体。 日本房地产税是基层政府财政收入的重要来源，以不动产保有类税为主，主要包括固 定资产税和都市计划税，计税价值评估主要由不动产鉴定协会和土地鉴定委员会共同负责，每三年一次，其后两年中如无重大改变，一般不重新估价。2020 年，固定资产 税（土地与房屋部分）和都市计划税占市町村政府税收收入的 39%，占地方政府总税 收的 22%。

（五）行业参与者众多，市场集中度较高

日本房地产市场参与者众多，整体呈现“寡头竞争”的特征。2022 年底注册企业数 量为 36.86 万家，大量的租赁需求催生出较多的小型房地产租赁中介事务所，资本金 不足 1000 万日元的房地产企业数量占比接近七成，但营业收入占比不足 16%，资本 金在 10 亿日元以上的企业数量占比不足 0.1%，但营业收入占比为 25.7%。由于日本 实行“主银行”制度使得金融机构与企业存在连带效应，在泡沫破裂初期为了防止企 业破产，银行仍然向高风险企业提供信贷支持，不良资产处置滞后，导致企业出清持 续时间较长，1994-2004 年每年破产房企的数量超过 500 家。2010 年之后，日本房地 产行业信用风险基本出清，在所有企业破产案件中，房地产行业破产数量占比维持在 3%左右，破产债务规模占比降低至 10%，行业商业环境和供需结构明显改善。随着供 给侧出清，头部企业集中度大幅提升。根据公寓销售户数，TOP20 房企市场集中度逐 年增加，2018 年上涨至 58.50%，近几年有所回落但仍维持在 50%以上。

二、 日本房地产市场发展历程

二战后，日本经济高速发展，人口数量快速增加，但战争摧毁了大量住房，供需 失衡推动房价快速上涨；1985 年《广场协议》签订导致日元升值、出口大幅下降，日 本采取宽松的货币政策以刺激经济，与此同时迫于国内外压力开启了金融自由化和国 际化改革，大量资金涌向了涨势较好的房地产领域；而此时人口结构发生变化、城镇 化步入尾声，房地产市场基本面支撑不足，发生了房价上涨脱离基本面的泡沫化趋势， 1990 年日本房价达到巅峰。在意识到房地产投机炒作问题之后，日本政府通过紧缩货 币政策、信贷政策、土地税收政策主动戳破泡沫，但政策过激使得日本进入“失去的 20 年”。2013 年以来在安倍经济学政策“三支箭”等组合拳的刺激之下，日本经济回 暖，推动房地产市场温和复苏。根据房地产价格表现，将日本房地产行业分为 1956- 1990 年的快速上涨期、1991-2008 年泡沫破裂期、2009 年至今的筑底修复期三个阶段。

（一）1956-1990 年：前期人口增长和快速城镇化支撑住房需求，后期 房地产投机交易盛行催生房价泡沫

二战后日本进入生育高峰，1947-1949 年日本出生率超过 3.3%，这一波“婴儿潮” 于 1965 年左右进入置业高峰，叠加工业发展推动人口快速向城市聚集，日本城镇化率 从 1950 年的 53.40%增长至 1975 年的 75.72%，年均增长 0.89 个百分点。与此同时， 政府在 1965 年鼓励民间金融机构（日本住宅金融专业公司）参与房地产金融业务，个 人住房抵押贷款业务的快速发展降低了居民购房门槛，日本住房需求集中释放，带动 供给与房价上涨。1956-1970 年，住宅开工涨幅超过 3 倍，房地产价格上涨超过 15 倍。 为了缓解土地价格上涨压力，引导纳税人长期持有土地，打击短期投机行为，日本政 府开启了土地税制改革，1969 年推行《关于土地税制应有状态的报告》，将转让土地 税率与纳税人持有土地时间挂钩2 ；1973 年颁布《关于今后土地税制应有态势的报告》 3对企业短期持有土地转让收益加重征税以管控其投机行为，并创设特别土地保有税制 度，提高土地持有成本，增加土地供应，但房价上涨趋势不改，1971-1973 年涨幅达 到 86.16%。

1974 年，受布雷顿森林体系瓦解与中东石油危机影响，日本经济陷入滞涨，当年 房价下跌 4.21%，住宅建设指数下跌 18.58%。为缓冲外部冲击，日本政府开始调整产 业结构以提升产业竞争力，从重工业、化工等资源密集型产业向钢铁、汽车、电气设 备、家电、精密仪器等技术密集型、高附加值型产业转型。经济增速重新回正，不过 较重工业时期有所放缓，GDP 年平均实际增速由 1961-1973 年 9.05%降至 1974-1985 年的 3.71%。此时，日本开始进入少子化时代，1975 年日本总和生育率为 1.91，战后 首次跌破 2.0，从此一路下滑，同时城镇化进程放缓，1976-1990 年城镇化率仅提升 1.62 个百分点，但人口向大都市流入的趋势仍在持续，1975-1985 年三大都市圈人口 净流入 48 万。日本政府引导住房需求主动释放，1975 年 4 月日本央行开始下调贴现 率，1978-1982 年调整土地税制改革，减轻土地转让和持有环节税负，并增加税收减免政策，恢复居住用资产置换制度4，提升居民买房意愿，此时日本居民杠杆率在 40% 左右，仍有进一步加杠杆的空间。在此背景下，房地产价格止跌转涨，1975-1985 年 期间涨幅为 88.58%，六大主要城市涨幅高于全国水平；住宅开工建设指数在 1981 年 之后恢复增长，1982-1985 年累计涨幅 19.66%。 1985 年美国、日本、联邦德国、法国以及英国签订广场协议，日元大幅升值，对 外出口走弱，经济发展放缓，1986 年 GDP 实际增速从上一年的 5.16%降至 3.29%。 为了刺激经济和对抗升值压力，日本货币政策转向宽松，1986-1987 年 2 月，日本央 行连续 5 次下调基准利率，从 5.0％降至 2.5％，并持续至 1989 年 4 月。此时，日本 经济增速下降，实体产业回报率较低，而在房价持续上涨的预期之下，企业将大量资 金投向房地产领域。迫于国内外压力，日本推进金融自由化改革，利率自由化、企业 融资业务管制放松使得金融机构竞争加剧，为了抢占市场份额，金融机构对房地产市 场贷款投放比例持续增加，企业和金融机构共同参与土地投机导致房地产过度金融化。 同时，日元升值使得大量国际资本为了规避汇率风险涌入日本，推动房地产泡沫进一 步膨胀。土地交易市场投机狂热，房地产价格在 1986-1990 年上涨 47.59%，1989- 1990 年新开工住宅数量达到 166.3 万套、170.7 万套。

（二）1991-2008 年：政策转弯过急、人口结构变化导致房地产泡沫破 灭

为抑制房价过快上涨，一方面，日本政府于 1987 年实施强化的土地税制5，加重 对短期及超短期持有土地转让收益征税，并以行政手段监控投机过度、地价上涨过快 区域的土地交易，1991 年日本政府出台了《综合土地政策推进纲要》6，以实现土地 价格回归，确保土地合理利用，严苛的土地税制加剧市场抛售意愿；另一方面，日本开始收紧货币政策，并控制对房地产领域的信贷投放，1989 年 5 月至 1990 年 8 月， 日本央行先后 5 次上调基准利率至 6%，1990 年大藏省出台《金融机构不动产融资总 量限制》，要求金融机构对于房地产融资的增长率不得超过其总融资的增长率。在政 策引导下，日本各大银行纷纷提高贷款利率，长期优惠利率从 5.7%增加至 8.5%，原 住宅金融公库基准利率从 4.35%升至 5.5%，新增住房按揭贷款规模明显收缩，1990- 1991 年同比降幅分别为 14.7%、19.6%。伴随政策调控趋严，日本房地产泡沫短时间 内快速破裂，房价开始下跌。

日本房地产和股票市场泡沫破裂后，资产价格的暴跌导致在泡沫期过度扩张的企 业和居民资产大幅缩水，资产负债表失衡，出现资不抵债现象。企业目标从追求利润 最大化转为负债最小化，在停止借贷的同时将所有现金流投入到债务偿还中，居民也 将大部分收入用于还债而非消费。这种“负债最小化”模式最终造成合成谬误，即使 利率降至极低点，私人部门也没有借贷需求，货币政策失效，总需求的萎缩最终导致 经济陷入长期衰退。所以在危机初期，日本政府即使快速调整货币和财政政策走向， 都未能阻止房价大幅下跌的趋势。但房地产泡沫破裂更深层次的原因在于日本人口结 构发生变化，房地产市场供需已经失衡。日本人口增长率在 1989 年之后长期低于 0.4%，人口总量增速放缓，2011 年人口总数开始持续下降。同时，老龄化占比不断增 加，1994 年 65 岁以上人口占比已超过 14%且逐年增加，20-49 岁适龄置业人口于 1971 年见顶后持续回落。城镇化进程也进入瓶颈期，1990-2000 年日本城镇化率仅提 升 1.31 个百分点，2000-2010 年日本市町村大合并出现高潮（“平成大合并”）带动 城镇化率被动提升至 90%。房地产市场供需关系已经失衡，1993 年全国住房套户比就 已达到 1.11，空置率达 9.8%。

（三）2009 年至今：安倍经济学刺激经济回暖，房价温和复苏

日本房地产泡沫破裂之后经历了漫长的调整过程，2009 年房地产价格方才见底， 2012 年底，安倍晋三出任首相后，推行“量化质化宽松”、负利率、收益率曲线控制 （Yield Curve Control，YCC）等宽松的货币政策，在给企业减税的同时给居民加税 （提升消费税率）来弥补政府收入，以及支持中小企业、科技创新、地方发展、基础 设施等十四个方面的结构性改革提振民间投资。2013-2019 年共推出四轮经济刺激计 划，累计金额约 93 万亿日元（4.2 万亿元）。在安倍经济学政策组合刺激下日本经济 回暖，房地产市场也迎来温和复苏。其一，经济复苏带动收入增长，提升居民购买力。 2013 年至 2019 年日本实际 GDP 年均增速约为 0.93%，失业率从 2012 年底的 4.3%降至 2019 年底的 2.4%，叠加女性不断进入职场，国民收入稳步提升，两人及以上的劳 动者家庭（非农）年平均月实收入在 2015 年开始上涨，2018-2019 年涨幅超过 4.6%， 居民购买力有所改善。其二，低利率环境下居民借贷成本明显降低，刺激住房需求释 放。2013 年，日本通过实施宽松的货币政策降低市场融资成本，进而刺激企业投资、 居民耐用品消费和住房投资。日本住宅金融支援机构提供的住房贷款长期利率从 2012 年底的 2.41%降低至 2019 年底的 1.16%，同期日本主要银行长期贷款利率维持较低水 平。其三，随着少子化和老龄化现象加剧，日本独居化趋势明显，一人户、两人户家 庭占比分别从 2000 年的 27.6%、25.10%上升至 2020 年的 38%、28.10%，家庭规模 的缩小增加了房屋需求量。

尽管日本 2011 年人口总数开始持续下降，但人口聚集效应以及家庭户数增加缓冲 了人口数量减少的影响，结构性需求增加与住宅投资属性提升共同推动房地产市场回 暖。一方面，房租相比房价能较好地衡量市场理性的住房需求，根据日本房地产指数7， 租金回报率超过 4%，而且都市圈聚集效应下区域结构性分化明显，东京、大阪和名古 屋三大都市圈聚集了日本半数以上的人口，房地产整体回报率高于全国水平。另一方 面，日本房地产市场较好的收益表现成为吸引海外投资者的关键，2013-2023 年房地 产指数年化收益为 6.41%，明显高于日本债券类产品，考虑风险调整后收益，表现优 于黄金和日本股票。日本房地产投资信托基金（J-REIT）的发展也为海外投资者提供 了以房地产为基础的金融工具。2001 年 3 月东京证交所开设 J-REIT 市场，底层资产 包括办公楼、商业零售、住宅、物流、酒店、医疗等，并允许个人和海外投资者参与， 截止 2023 年底，上市 J-REIT 数量共计 58 只，市值规模为 15.41 万亿日元，约为日本 股市市值的 1.8%。根据投资人持有结构来看，金融机构占比最高、为 56.0%，外国法 人占比 23.7%，个人投资者占比 7.5%。

三、 日本房地产市场发展对中国的启示

中国房地产行业经历了近 20 年的高速增长，基本已实现供需平衡。伴随房地产供 需关系发生重大变化，2021 年以来，在政策调控不断加码叠加外部冲击与前期风险释 放下，市场预期转弱，行业加速进入深度调整期。当前我国房地产市场面临的宏观环 境与日本上世纪 90 年代泡沫时期存在一定的相似之处，对外都面临大国博弈下贸易摩 擦加剧，对内人口结构和房地产市场也都出现了共性问题，但存在着结构性差别。一 方面，从结构上看，2022 年 6 月至 2024 年 6 月，中国百城新建住宅价格指数累计上 涨 1.33%，二手住宅累计下跌 7.89%，十大城市12相对而言更有韧性，新建住宅价格上 涨 2.53%，二手住宅价格下跌 6.74%，这与日本当年由东京、大阪等核心区域新房和 二手房房价同步下跌引发全国房价下跌完全不同。而且日本房地产领域的下跌更多集 中于企业资产负债中占比非常大的工业地产和商业地产，对于中国而言，工业用地长 期稳定并且低廉，此轮房地产下跌集中在住宅用地，当前跌幅总体弱于日本。“517” 新政之后，由于居民收入和房价下跌预期尚未明显改善，我国房地产价格仍面临调整 压力。另一方面，简单对比城镇化率指标，我国城镇化仍有发展空间，可以支撑房地 产长期需求。2023 年末我国城镇化率为 66.16%，较发达国家 80%的平均水平低约 10 个百分点，也低于日本上世纪 90 年代泡沫破裂时 77%的水平，而以户籍人口衡量城镇 化率，2023 年仅为 48.3%。随着房地产新政进一步降低居民购房门槛和成本，促进潜 在合理购房需求释放，政策效果有望逐步显现。但站在经济结构调整与行业发展长周期上看，我国房地产行业已迎来转型发展的重要节点，行业调整可能会持续，通过分 析日本治理房地产泡沫的经验教训，对我国房地产行业平稳发展有一定借鉴意义。

（一）宏观经济复苏程度以及市场预期是决定房地产市场走势的关键因 素

房地产作为典型的周期性行业，是经济发展的结果，宏观经济回升向好、居民收 入稳步修复是房地产需求端调控政策发挥作用的前提条件。房地产行业景气度与宏观 经济增长密切相关，2012 年日本房地产行业风险基本出清，原来的投机性泡沫基本挤 出，同时在安倍经济学政策组合刺激下经济回暖，国民收入稳步提升，低利率环境下 借贷成本明显降低，刺激了居民加杠杆意愿，房地产行业才出现温和复苏的迹象。当 前我国房地产行业修复也面临宏观经济增长下行压力较大、居民预期偏弱等扰动，提 振市场信心是稳地产的关键。“517”房地产新政出台以来，房地产销售呈现边际弱 复苏态势，但受居民信心不足、房价仍处于下跌趋势等因素影响，政策效果较为有限。 对此，建议加大财政政策和货币政策对现阶段经济复苏和微观基础改善的支持力度， 并通过经济增速持续回升提振市场信心和预期。积极的财政政策加力提效的重点在于 更多向短板领域、民生领域与创新领域倾斜、结构性减税降费增加居民可支配收入； 货币政策精准有力的重点在于为企业和家庭提供相对宽松普惠的投融资环境、降低实 体融资成本等；最后，短期内仍需加大力度“稳房价、稳预期、稳地产”，通过一线 城市房市修复带动二三线城市房市企稳，稳房价才能稳定市场预期、提升市场信心， 有助于恢复从销售到投资的流动性链条。

（二）政策调控宜稳妥推进，防止市场大起大落

日本房地产泡沫破裂既有行业基本面弱化的影响，但更重要的是政策转弯过急。 “广场协议”签订后为了刺激经济和对抗日元升值，日本实施了较长时间的货币宽松 政策，导致市场流动性过剩，房地产成为泡沫载体，之后为抑制房价上涨，快速收紧 货币政策和房地产税收政策，并同步实行了对房地产融资的总量控制政策，“三箭” 齐发加剧了本已脆弱的房地产市场下跌动能，并引发经济陷入萧条。由此可知，房地 产调控政策宜结合行业基本面情况稳妥推进，既要避免发生房价上涨脱离基本面的泡 沫化趋势，加强金融监管，防止资金过度流入房地产行业，也要避免过度收紧刺破泡 沫出现“硬着陆”，引发系统性金融风险。当前房地产行业核心风险仍是流动性问题， 随着房地产金融“十六条”“三箭齐发”稳地产政策的发布、从“三个不高于”到 “三个不低于”的监管转向、以及城市房地产融资协调机制建立及项目白名单制的落 地等，对房地产项目融资起到一定支撑，然而政策对房地产企业融资现金流的改善效 果仍不理想。优化房地产政策，金融与房地产要形成良性循环，对不同所有制房地产 企业合理融资需求要一视同仁给予支持，加大对房企参与保障性住房、租赁住房建设 的政策支持力度，在税收、信贷、土地供应等方面给予政策优惠，促进房地产市场平 稳健康发展。

（三）适应“总量放缓分化加剧”的新阶段特征，构建房地产发展新模 式

2011 年以来日本人口总数不断下降，但人口聚集效应对冲了人口数量减少的影响， 体现在都市圈与非都市圈之间以及都市圈内部房地产价格在修复过程中的分化逐渐加 剧，三大都市圈房价上涨更多，这种分化符合城市化进程。近年来，我国老龄化少子 化趋势有加速的迹象，人口结构变化决定了房地产市场潜在增速或有所下行。但随着 我国城镇化进程不断推进，人口流动日益活跃，主要城市群人口集聚度加大，由此衍 生的新市民群体占比上升，住房需求发生演变，但当前的住房结构未能完全匹配人口 区域分布。一方面，一、二线城市土地供应、房地产开发量供不应求，三、四线城市 则积压大量库存，房屋空置率较高。另一方面，租购比例失衡，未能满足居民的多层 次住房需求。房地产市场呈现“总量放缓分化加剧”的新阶段特征，对此，建议以 “人房地钱”要素联动机制为重要抓手，建立“以人定房，以房定地、以房定钱”的 新模式，制定差异化政策适应人口流动变化，形成“以需定建”、供需匹配的住房供 给体系。未来，需进一步深化户籍制度改革，加强教育、医疗、养老、住房等领域投入，推动未落户常住人口均等享有基本公共服务。以人为本的新型城镇化蕴藏着巨大 的消费潜力和投资空间，有助于持续释放内需潜力、推动构建新发展格局。

（四）尾部风险加速出清是化解房地产危机的必要过程

日本泡沫危机发生之后，土地价格下跌导致房地产行业崩溃，企业债务压力加大， 但日本“主银行”制度和不良资产处置滞后导致日本企业信用风险释放和出清时间较 长，僵尸企业的存在产生了劣币驱逐良币的结果，遏制了创新能力和生产效率的提升， 影响了日本产业结构升级与经济恢复。伴随着行业周期转换，产能过剩、企业资产负 债表长期被债务拖累往往会导致经济整体的投资效率和资源配置效率大幅降低，在稳 定房地产市场的同时，建议允许一些陷入困境、资不抵债的房地产企业破产或重组， 由政府部门设立专属的不良资产管理机构，牵头市场化机构共同参与房地产不良资产 处置工作，通过债务重组、债转股、破产清算/重整、债券转让、资产证券化、司法清 收、现金清收等多元化的不良资产处置方式，高效、专业地推进房地产债务的处置工 作，最大程度降低房地产不良资产风险，避免房地产债务风险持续蔓延并加深，更有 利于行业整体健康发展。

编辑：火腿肠