2024年上市银行地产敞口规模与影响评估

1 如何理解银行涉房业务？

商业银行涉房业务按是否承担信用风险可划分为两类。其中承担信用风险的业务， 在表内主要为涉房贷款和金融投资，表外主要包括或有信贷、银行承兑汇票、保函等。具 体而言，涉房贷款包含了对公房地产贷款中的地产开发贷、经营性物业贷、并购贷款及其 他，以及零售业务中个人住房贷款等；金融投资主要包括流向房地产行业的信用债，商业 房地产抵押贷款证券化（CMBS）、住房抵押贷款证券化（MBS）及其他资产支持证券业 务，以及信托、券商资管计划等非标资产；涉房业务中不承担信用风险的主要为净值型理 财、委托贷款、合作机构管理的代销信托及基金、主承销债务融资工具等。

2 上市银行地产敞口规模与结构分析

2.1 上市银行地产敞口以表内贷款为主，金融投资、表外授信等占比较低

由于数据可得性，我们选取披露相关数据的银行为样本，定性分析各项涉房业务在 银行总资产中所占比重。样本银行中，截至 2023 年末，房地产相关金融敞口规模约 7 万 亿元，其中承担信用风险的地产敞口约 6.5 万亿元，占样本银行总资产 14.38%；承担信 用风险的地产敞口中，个人住房按揭贷款 4.31 万亿元，占零售贷款比例为 36.99%，占总 资产的比例为 9.36%；对公房地产业贷款为 1.63 万亿元，占对公贷款的比例为 12.85%， 占总资产的 3.84%；金融投资及表外授信余额为 5490 亿元，平均占总资产的比例为 1.18%。 根据上述统计，样本银行地产风险敞口以表内贷款为主，贷款以外承担信用风险的资产 （主要为金融投资和表外授信），以及不承担信用风险的资产占比均较低，平均占总资产的比例分别为 1.17%、1.32%。从行业角度，不同银行存在具体的业务结构差异，但不存 在足以影响定性判断的量级差异。因此，对上市银行地产敞口的研究，我们重点关注涉房 贷款。

2.2 个人按揭贷款：国有大行占比较高，整体规模呈萎缩态势

根据人民银行公布的数据，截至 2024 年一季度末，人民币个人住房贷款余额 38.19 万亿元，同比下降 1.9%，增速比上年末低 0.3 个百分点，个人住房贷款同比增速已连续 四个季度为负值。受房地产供需关系变化、提前还贷等因素的影响，2023 年末全年个人 住房贷款余额同比减少 6300 亿，整体呈萎缩态势。

就 A 股上市银行而言，2023 年末个人住房贷款余额为 34.43 万亿（紫金银行数据缺失），同比减少 5417.15 亿元。分银行类型来看，国有大行 2023 年末个人按揭贷款余额同 比减少 5182.53 亿元，除邮储银行逆势上涨 762.28 亿元外，其余五大行个人按揭规模均 同比下降；股份行 2023 年末个人按揭贷款余额同比减少 109.05 亿元，除平安、华夏、浙 商、中信四家银行分别增长 191.25、35.91、306.04、275.14 亿元外，其余五家上市股份行 按揭规模均同比下降；城商行 2023 年末个人按揭贷款余额同比增加 120.03 亿元，17 家 上市城商行中有 10 家按揭规模同比增长，其中宁波银行同比增长 230.08 亿元，增幅第 一。农商行 2023 年末个人按揭贷款余额同比下降 245.60 亿元，除紫金银行数据缺失外， 其余 9 家上市农商行按揭规模均同比下降。

国有大行个人住房业务占比较高。个人按揭贷款业务结构上，上市银行中国有大行、 股份行、城商行、农商行按揭贷款占全部贷款的平均比例依次递减，分别为24.21%、14.86%、 12.01%、9.73%。就个股而言，有 6 家银行个人住房贷款占全部贷款的比例超 20%，其中 邮储银行占比为 28.69%，为上市银行最高；8 家银行个人住房贷款占全部贷款比例在 15%- 20%；16 家银行占比在 10%-15%；11 家银行占比低于 10%，其中常熟银行个人住房贷款 占比为 5.87%，为上市银行最低。

2.3 对公房地产贷款：股份行与城商行占比较高，个股分化较为明显

根据人民银行披露，截至 2024 年 3 月末，房地产开发贷余额为 13.76 万亿，同比增 速为 1.7%，增速较年初环比小幅提升 0.2pct.。但 2023 年以来，房地产开发贷在低基数背 景下，同比增速整体处于下行态势。

就 A 股上市银行而言，截至 2023 年末，房地产业贷款余额合计 7.39 万亿，较 2022 年末增长 3.97%。细分类下，国有行、股份行、城商行、农商行房地产贷款余额分别为 40938、24111、7379、1476 亿元，分别同比增加/减少 2534.92、-216.65、478.34、26.55 亿元，股份制银行房地产业贷款余额整体呈压降态势，而国有大行、城商行、农商行贷款余 额均在增长。国有大行中，除交通银行对公房地产贷款余额同比下降 307.77 亿元外，其 他五大行均有所增加；股份行中，兴业、浦发、浙商银行对公房地产贷款余额同比增长 外，其余 9 家上市股份行均不同程度压降对公房地产贷款；城商行内部分化明显，9 家上 市城商行对公房地产业贷款同比增加，8 家同比下降；农商行中，紫金、青农、渝农商行 对公房地产业贷款余额同比下降，其余 7 家同比增长。

股份行、城商行对公房地产业贷款占比更高。上市银行对公房地产贷款占比 4.59%， 其中国有大行、股份行、城商行、农商行对公地产贷款占全部贷款的比例分别为 3.77%、 6.33%、6.23%、5.54%。就个股而言，有 4 家银行对公房地产业贷款占全部贷款的比例超 10%；15 家银行对公房地产业贷款占全部贷款比例在 5%-10%；23 家银行占比在 5%以 下。

3 上市银行地产敞口风险评估

3.1 个人住房贷款：不良率整体较低，仍为优质资产

公布数据的 22 家上市银行，截至 2023 年末，个人住房贷款不良率的平均值为 0.30%， 较 2022 年末略升 0.02 个百分点。细分类下，国有行、股份行、城商行、农商行个人住房 贷款不良率分别为 0.46%、0.34%、0.24%、0.27%，分别较 2022 年末提升 0.01、0.03、- 0.01、0.07 个百分点。就个股而言，4 家城农商行个人住房贷款不良率大于 1%，或与区 域房价下行有关；7 家上市银行个人住房贷款不良率介于 0.5%至 1%：11 家上市银行按 揭不良率低于 0.5%。整体来看，个人住房贷款不良率低，且边际变化稳定，资产质量较 优，仍为银行当前优质资产。

3.2 对公房地产贷款：不良压力加大，个股分化明显

公布数据的 32 家上市银行，截至 2023 年末，对公房地产贷款不良率平均值为 4.8%， 较 2022 年末上升 0.99 个百分点。细分类下，国有行、股份行、城商行、农商行对公地产 贷款不良率平均值分别为 4.90%、3.40%、3.23%、4.27%，分别较 2022 年末上升/下降 0.32pct.、0.60pct.、0.50pct.、-0.65pct.，除上市农商行外，其他三类上市银行对公房地产 贷款不良率均有所上升，说明更多银行主动暴露房地产领域风险。就个股而言，2023 年 末，4 家银行对公房地产贷款不良率超过 6%，且均较 2022 年有所抬升；12 家银行对公 房地产不良率介于 4%-6%，其中 10 家为全国性银行，除工商银行、农业银行、中国银行、 厦门银行外，其余银行较 2022 年末地产不良率均有所抬升。近年来，随着地产行业趋势 性下行，房地产领域已成为银行不良压力最大的行业之一。对于贷款投向更多分布在优 质区域核心地段的银行，风险有进一步缓释的可能；但对于贷款投向外源融资及内生增 长面临双重压力的房企，且在地产领域风险暴露和拨备计提不充分的银行，未来或面临 资产质量压力，对盈利形成挤压。

3.3 如何理解地产风险敞口？

地产风险敞口主要来自对公端。根据上述统计，上市银行房地产敞口中，按揭贷款 占比较高但风险较低，2023 年末披露数据的上市银行按揭不良率平均值约为 0.30%，低 于全部贷款不良率 1.17%，且边际变化平稳，在“保交楼”政策持续推进下违约率较低， 仍为银行优质资产；银行业面临的房地产信用风险主要来自对公敞口，2023 年末，披露 数据的上市银行对公房地产贷款不良率平均值为 4.8%，较2022 年末上升0.99个百分点， 偿付顺序上，房地产开发贷风险抵押较为充足，次序在购房者“保交楼”和供应链应收账 款之后，但高于无抵押的非标和信用债，其资产质量与住房销售回款、房企现金流相关度 较大。

3.3.1 个人住房贷款：核心是保交付和稳房价

由于我国是个人无限连带责任制度，断供拍卖房屋后需优先偿还贷款，居民违约成 本较高，同时银行房贷以首套房为主，居民住房需求主要体现为刚需和改善性等自主需 求，在此基础上只要不出现无法交付的违约风险或房价断崖式下跌等极端情形，则按揭 贷款出现大面积违约的概率就较为有限。因此，个人按揭贷款资产质量的核心是保交付 和稳房价。 对于保交付，目前各主要省市基本均已建立融资协调机制，该机制下，符合规定的 “白名单”项目及时获得了资金支持，满足房企合理融资需求，为促进项目建成交付、保 障购房人合法权益、稳定房地产市场发挥了积极作用。房地产融资协调机制下，部分出险 房企也有所获益，如碧桂园、融创、金科、绿地、中梁等陆续披露旗下项目被纳入白名单 情况，但 “白名单”项目的要求相对严格，“项目预售资金未被抽挪，或被抽挪的资金已及时收回”要求，使得银行在具体项目放贷上仍会以市场化方式为主，造成增量风险蔓延 的可能性有限。据国家监督管理总局披露，截止 5 月 16 日，商业银行已审批通过的白名 单项目贷款金额达 9350 亿元。截至 8 月 21 日，商业银行已审批房地产“白名单”项目 5392 个，审批通过融资金额近 1.4 万亿元。“517”四部委会议后，融资协调机制落地速 度明显加快，在系统性底线思维及政策统筹落实下，我们认为保交付违约风险不大。

对于稳房价，我们核心关注的是房价下跌多少会击穿居民资产负债表，也即当前按 揭贷款对于房价波动的承受能力。地产新政前，新发放贷款的首付比例不低于 30%，因 此新发放贷款的抵押率 LTV（贷款余额/房价）不超过 70%。银行的按揭 LTV，随着居民 还款、贷款本金的减少而下降，亦受到房价波动的影响。部分银行财务报表披露了零售按 揭平均 LTV 信息，截至 2023 年末，招商银行个人按揭 LTV 比例为 32.93%，兴业银行个 人按揭 LTV 比例为 43.63%，中信银行个人按揭 LTV 比例为 39.00%。因此当前银行个人 按揭 LTV 比例或较低，只要房价不出现断崖式下降，安全边际较为充足。 银行积极利用不良资产证券加大个人住房抵押不良贷款出表力度。对于不良资产证 券化资格的银行，亦通过资产证券化方式将按揭出表，有效化解按揭贷款风险。不良贷款 资产支持证券是一类特殊的 ABS 产品，其基础资产为贷款五级分类中次级、可疑和损失 类贷款。部分银行披露了个人按揭不良资产证券化处置数据，如建设银行 2023 年发行 6 单个人住房抵押贷款不良资产支持证券，发行规模 78.82 亿元，入池本金规模 160.02 亿 元；建行 2023 年底个人住房不良贷款余额 268.24 亿元。

3.3.2 对公房地产贷款：核心是房企偿债能力

房企资金来源：主要依赖销售回款。根据国家统计局分类，房地产开发投资资金来 源有国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款、其他到位资金和各 项应付款七类。从房地产开发各阶段来看，主要分为前端拿地融资、中端开发融资、后端 销售回款。1）前端拿地融资：2019 年银保监会 23 号文限制房企通过信托等非标渠道进 行前端融资，前端加杠杆拿地的方式难以为继，房企在拿地阶段主要以自有资金拿地为主。2）中端开发融资：在地产开发建设阶段，可以通过开发贷、并购贷、发行债券、非 标融资、供应链融资（如上下游应付工程款）等方式进行融资。3）后端销售回款：在房 企拿到预售许可证后，楼盘可进行预售，并通过定金及预收款、个人按揭贷款等方式回 款。根据同花顺 IFinD 数据，2023 年房企开发投资资金来源中，国内贷款占比 12.24%， 自筹资金（包括权益和债券融资）占比 32.94%，利用外资占比 0.04%，定金及预收款占 比 33.90%，个人按揭占比 16.86%。随着房价上行及融资渠道收紧，近年来销售回款占比 整体呈上行趋势，2023 年末后端销售回款合计占比 50.75%。考虑到房企资金来源仍主要 依赖销售回款、贷款贡献较少，我们认为房企偿债能力和信用恢复还根本上依赖于地产 销售企稳。

首次违约房企数量下降。回顾来看，2018 年开始信用债违约房企数量逐年上升，并 在 2022 年进入违约高峰，但 2023 年新增首次违约房企的数量大幅回落，房地产行业债 券违约规模也在 2022 年见顶，2023 年违约规模回落，且主要集中在前期已经出险的房企 上。

债券违约如何影响银行资产质量？房企公开债券违约并不必然导致该集团全部贷款 被划为不良，银行开发贷不良认定考虑多方面因素，包括逾期时间、信用记录、还款能 力、担保物价值等，此外，资产分类新规下，不良资产的认定还需考虑房企在全行业的不 良和逾期情况（全行业逾期 90 天、比例超过 20%需计为不良）。 政策逐步加码，底线思维下，系统性冲击有限。1）2022 年至今房地产政策逐步放松， 从供给侧到发力，到聚焦需求侧，政策密集落地，具体体现在供求关系、房贷利率、融资 贷款、土地市场、楼盘处置等方面。2022 年 11 月“金融十六条”支持房企贷款合理展期，此后地产融资三支箭上逐步放松；2023 年 1 月人民银行提出建立首套住房贷款利率政策 动态调整机制；2023 年 7 月中央政治局会议上首次未提“房住不炒”，强调供需关系变 化；2023 年 12 月中央经济会议指出“一视同仁满足合理融资需求”；2023 年 7 月政治局 会议定调“房地产供求关系发生重大变化”；2024 年 1 月央行指出，对规范经营、发展前 景良好的房地产开发企业，可发放经营性物业贷款用于偿还房地产开发企业相关贷款和 公开市场债券；同月住建部召开城市房地产融资协调机制部署会议，要求各地针对具体 项目，研究并提出可获融资支持的房地产项目名单，随后强调“加快推进城市房地产融资 协调机制落地见效”；2024 年 4 月政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住 房的政策措施”，政策转向去库存。5 月 17 日监管部门落地多项政策举措，“取消全国层 面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限”，“首套房最低首付款比例调 整为不低于 15%，二套不低于 25%”，“设立 3000 亿元保障性住房再贷款”。6 月 7 日， 国务院总理李强主持召开国务院常务会议，再次强调“加快构建房地产发展新模式”。2） 2024 年上半年，行业未摆脱周期惯性下行，供需关系重构对居民资产、企业生产、经济 发展等多维度连锁影响持续，房地产行业的基本状态为“去库存、去杠杆”，市场调整在 短期内或仍有一定惯性，但地产政策推进下，降幅有望趋缓。长期来看，2024 年政府工 作报告指出“健全风险防控长效机制，完善商品房相关基础性制度”，房地产行业长期改 革方向明确，一是扩大保障性住房建设规模，保障与市场并行；二是进行商品房基础性制 度改革，如预售制度向现房销售转型，财税制度改革，城乡融合提速释放刚需等。二十届 三中全会指明下阶段行业发展方向，即“既防风险、又促发展”，为加速新模式构建留有 相对充足政策优化及改革空间。3）中央自上而下高频强调守住不发生系统性风险的底线， 动态化解风险，确保金融体系稳定安全，银行稳健、可持续经营已上升到国家金融安全层 面，关系到经济稳定大局，底线思维下，系统性冲击有限。

4 上市银行抵御风险能力如何？

在外部资本补充和救助前，银行可用于吸收损失、抵御风险的资源主要有不良贷款 减值准备余额、净利润、超额核心一级资本。此外，房地产对公贷款和按揭贷款一般为足 额抵押，只要房价不出现断崖式下降导致抵押物显著不足值，均可充分利用清收处置的方式回收不良贷款，清收回收率在悲观假设下预计不低于 30%。我们以 2024 年二季度业 绩报告为基准，假设不良损失率为 70%，测算不同情形下银行吸收损失的能力： 情形一：释放超额减值准备金，允许拨备覆盖率下降到基本标准 150%。该情形下， 上市银行可吸收损失 2.01 万亿，能化解不良贷款占全部贷款的比例为 1.68%。 情形二：继续使用全部减值准备余额。该情形下，上市银行可吸收损失 5.21 万亿， 能化解不良贷款占全部贷款的比例为 4.36%。 情形三：继续使用当年净利润吸收损失。该情形下，上市银行可吸收损失 6.3 万亿， 能化解不良贷款占全部贷款的比例为 5.27%。 情形四：继续使用超额核心一级资本吸收损失。该情形下，上市银行可吸收损失 11.77 万亿，能化解不良贷款占全部贷款的比例为 9.85%。 经以上测算，上市银行在不依赖外部渠道情形下，可用于吸收损失的全部金额达 11.77 万亿，不良损失率 70%的悲观假设下，能化解不良贷款占全部贷款的比例为9.85%， 为 2024H1 上市银行不良率的 7.89 倍。考虑到对公房地产贷款占比较低，据前文统计， 仅有 4 家上市银行对公房地产业贷款占全部贷款的比例超 10%，23 家银行占比在 5%以 下，且按揭贷款风险较低（现有不良率仅 0.3%），房地产相关风险上升对银行系统整体不 良率影响较小，显示银行可用于抵御风险的资源较为充裕。

5 房地产不良上升对上市银行业绩影响评估

如上所述，尽管银行可用于抵御风险的资源较为充裕，但房企信用水平恢复的不确 定性将会带来资产质量扰动，从而侵蚀银行业盈利能力，因此我们通过对潜在不良上升 进行测算分析，来评估房地产不良对上市银行业绩的影响。上市银行对公房地产贷款占 比 4.59%，其中国有大行、股份行、城商行、农商行对公地产贷款占全部贷款的比例分别 为 3.77%、6.33%、6.23%、5.54%。假设对公房地产业不良率分别上升 1%/3%/5%/10%， 针对新发生不良计提拨备比例为 25%，税率为 25%，以上市银行 2023 年年报数据为基 准，测算对银行净利润负向影响相当于净利润的 0.66%/1.99%/3.31%/6.62%。分板块看， 对公房地产业贷款风险对国有大行影响较小，农商行次之，对股份行和上市城商行影响 相对较大。

编辑：火腿肠