2024年房地产行业专题研究：地产业绩延续探底，政策支持行业企稳

1. 报表端：业绩持续承压，房企延续缩表

2024 年三季报已披露完毕，我们选取在 A 股上市的 24 家以房地产开发为主业的上市 公司作为样本房企进行研究分析。随着央国企和民企的经营表现逐渐分化，我们将样 本公司分为央国企（15 家）、混合所有制（4 家）及民企（5 家）。此外，我们选取销 售排名靠前且市场关注度较高的 12 家房企作为典型房企。

1.1营收及利润降幅走扩，央国企具有一定韧性

房地产行业业绩持续承压。24 家样本房企 2024 年前三季度营业收入同比下降 22.7%， 降幅较 2023 年全年走扩；归母净利润同比下降 187.7%，降幅持续扩大。市场需求疲 软叠加资金压力加剧，房地产行业仍处于调整阶段。 分企业类型来看，央国企表现出一定韧性，但仍面临营收与利润双降压力。2024 年 前三季度，央国企营收同比下降 15.2%，归母净利润同比下降 116.7%；民营企业营收 同比下降26.3%，归母净利润同比下降797.0%；混合所有制企业营收同比下降27.5%， 归母净利润同比下降 205.7%。 从典型房企表现来看，绝大多数企业营收和利润均出现较大下滑。12 家典型房企中， 仅招商蛇口和中交地产实现营收同比正增长，分别为 2.9%和 0.9%。归母净利润方面， 城建发展同比下降 8.8%，降幅最小，其余房企降幅较大，保利发展、招商蛇口、绿 地控股、新城控股、衢州发展、滨江集团、华发股份、中国武夷、城建发展保持盈利， 其余房企均为亏损。

1.2毛利率延续下行，销管费率有所上升

行业毛利率仍然承压，部分房企仍具抗压能力。2024 年前三季度，24 家样本房企的 整体毛利率为 13.3%，较 2023 年全年下降 2.7 个百分点。分企业类型来看，央国企 毛利率为 14.3%，较 2023 年下降 2.9 个百分点；民企毛利率为 16.1%，较 2023 年下 降 1.5 个百分点；混合所有制房企毛利率为 11.3%，较 2023 年下降 3 个百分点。12 家典型房企中，新城控股和*ST 金科毛利率有所回升，较 2023 年全年分别提高 1.1、 0.1 个百分点，其他房企毛利率均有所下降。

受市场下行影响，房企销管费用率有所上升。2024 年前三季度，24 家样本房企的整 体销管费用率为 5.6%，较 2023 年全年上升 0.8 个百分点。分企业类型看，央国企的 销管费用率为 5.6%，较 2023 年全年上升 0.7 个百分点；混合所有制房企的销管费用 率为 5.2%，较 2023 年全年上升 0.8 个百分点；民企的销管费用率为 6.9%，较 2023 年全年上升 1.3 个百分点，部分民企在市场竞争中的成本压力上升。 2024 年前三季度，12 家典型房企中，滨江集团的销管费率最低，为 2.8%；绿地控股、 保利发展和招商蛇口的销管费率也保持在 5%以下。总体来看，房企的销管费用率呈 现出一定分化。

1.3合同负债规模缩小，房企持续分化

房企合同负债规模缩小。2024 年三季度，样本房企的合同负债总额为 17153 亿元， 同比减少 27.5%，合同负债对营业收入的覆盖倍数整体上升至 1.7 倍。分企业类型来 看，民企覆盖倍数达到 2.0 倍，同比下降 0.3 倍；央国企的覆盖倍数为 2.1 倍，同比 基本持平；混合所有制房企覆盖倍数上升至 1.3 倍，同比下降 0.2 倍。 12 家典型房企中，滨江集团 2024 年三季度合同负债对营业收入的覆盖倍数为 3.3 倍， 居于首位，经营状况良好，未来收入增长更具稳定性。华发股份和城建发展覆盖倍数 分别提升至 2.9 倍和 3.0 倍，较 2023 年同期有所提升。

1.4房企延续缩表和降杠杆，央国企负债率较低

行业延续缩表和降杠杆趋势。截至 2024 年三季度，样本房企资产总额降至 8.36 万 亿元，同比下降 11.2%，延续了 2022 年以来的缩表趋势。2024 年三季度，样本房企 的资产负债率为 76.5%，同比下降 1.4 个百分点。分企业类型来看，民企、央国企、 混合所有制房企的资产负债率分别为 84.6%、73.8%、76.6%，在行业去杠杆化背景下， 央国企和混合所有制房企表现出更强的资产负债控制能力。 12 家典型房企中，万科 A、新城控股、金地集团的资产负债率分别降至 72.4%、75.5% 和 67.6%，同比下降 2.9、3.2、4.5 个百分点。*ST 金科、绿地控股的资产负债率较 高，分别为 93.1%和 86.6%。

2. 经营端：政策助力销售改善，央国企和改善性 房企更具韧性

2.1销售端降幅收窄，房企表现持续分化

政策刺激下，销售端降幅有所收窄。自 2021 年下半年起，中国房地产市场开始显著 下滑，并延续至 2024 年。2024 年 1-9 月，全国商品房累计销售金额同比下降 22.7%，累计销售面积同比下降 17.1%。分月度来看，年初受 2023 年同期高基数影响，同比 降幅走扩，2024 年 1-5 月累计销售金额同比下降 27.9%。受政策刺激影响，6 月分别 出现销售环比回升，单月销售金额同比降幅收窄至 14.3%。进入三季度后，累计销售 金额降幅逐步收窄。

市场需求进一步萎缩，房企销售同比持续下滑。2024 年以来，百强房企的销售表现 进一步下滑，1-9 月的累计销售金额共计 28605 亿元，同比下降 38.6%。单月来看， 在 2023 年初高基数影响下，2 月、3 月、4 月销售金额同比分别下降 61.6%、47.4%、47.0%。6 月销售跌幅有所收窄，同比下降 21.8%，9 月销售金额同比降幅走扩至 38.1%。

百强房企销售表现持续分化，头部房企在市场低迷中展现出一定的抗压能力。分梯 队来看，2024 年 1-9 月 TOP10 房企销售金额为 13711 亿元，同比下降 32.5%；TOP11- 30 梯队销售金额 7374 亿元，同比下降 43.5%；TOP31-50 梯队销售金额为 3346 亿元， 同比下降 43.2%；TOP51-100 梯队销售金额为 4174 亿元，同比下降 42.7%。2024 年 1-9 月，头部房企中，中海地产、绿城中国全口径销售金额同比降幅较小，分别下降 16.8%、11.6%。在销售承压的大背景下，少数房企在销售策略调整与改善性需求驱动 下表现好于平均水平，整体市场仍处于分化的态势。

2.2土地市场供需双降，央国企为拿地主力

土拍市场热度下降。2021 年下半年以来，受市场热度下降以及房企融资困难影响， 房企拿地态度谨慎，土拍热度整体下滑。根据中指院数据，2024 年 1-9 月，全国 300 城宅地累计供应面积为 20234 万平方米，同比减少 35.2%，累计成交面积为 14990 万 平方米，同比减少 37.3%。 土拍溢价率保持历史低位水平。根据中指院数据，2024 年 1-9 月，全国 300 城宅地 成交均价为 5829 元/平方米，同比下降 14.2%。溢价率方面，受供给结构影响，1-3 月土拍溢价率分别为 5.7%、5.8%、6.6%，随后逐渐下行，保持在 5%以下。流拍率方 面，年初以来流派率较高，3 月、5 月分别为 30.5%、31.9%，7 月之后流拍率开始下 降，9 月流派率降至 3.1%。

央国企与改善型房企仍然是拿地主力。2024 年 1-9 月，绿城中国、建发房产、滨江 集团、保利发展及中海地产位居权益拿地金额 TOP5，在逆市环境下仍具较强的土储 补充能力。大部分企业在拿地时保持理性，溢价水平较低，仅有少数企业的溢价率超 过 10%。在市场下行背景下，地方政府积极推出核心区域地块，提高土拍热度，头部 央国企在此阶段保持合理的拿地节奏，投入优质土地以确保未来发展动力。

3. 融资端：融资成本有所下降，流动性压力仍在

3.1发债规模延续收缩，融资成本持续降低

房企发债规模延续收缩。2021 年房企总债券发行额达 17652 亿元，2022 年则大幅下 降至 8457 亿元，同比下降 50.7%。2023 年债券发行额继续下滑至 7223 亿元，同比 下降 15.1%。进入 2024 年，债券发行总额延续下行，2024 年 1-6 月累计发行 2828 亿 元，同比下降 29.8%，7 月、8 月单月发行额分别为 365、550 亿元，同比降幅逐渐收 窄，9 月发行额为 430 亿元，同比增长 6.6%。 利率水平持续走低，部分缓解融资压力。2021 年房企债券发行平均利率为 5.5%，而 2022 年和 2023 年分别降至 3.9%和 3.8%。进入 2024 年，利率进一步下行，2024 年 上半年平均利率降至 3.1%，7 月和 8 月分别降至 2.8%和 2.5%，9 月利率小幅回升至3.1%。 从融资主体来看，融资资源集中于少数优质房企，央国企表现尤其稳健。2024 年 1- 9 月，招商蛇口和保利发展分别融资 90 亿元和 45 亿元，全部为信用债融资。2024 年 1-9 月，仅越秀地产一家房企发行了 16.9 亿元海外债。

3.2债务压力延续，流动性压力仍在

房企债券到期仍有压力。根据中指院数据，截止 2024 年 9 月末，房企债券余额为22898 亿元，其中信用债为 15450 亿元，占比为 67.5%。从债券到期时间来看，2024 年第四季度到期债券余额为 1161 亿元，其中信用债占比 73%，海外债占比 27%。2025 年到期债券余额为 7007 亿元，2025 年第一季度到期规模超过 1300 亿元，房企整体 仍将承受较大流动性压力。 分房企来看，债券余额规模较大的房企中，华润、中海、保利发展债券余额分别为 857、 765、747 亿元。从融资渠道来看，保利发展、招商蛇口无海外债余额，中海、华夏 幸福则有较高比例的海外债余额。

4. 政策端：政策组合拳落地，供需两侧齐发力

4.1中央：定调“止跌企稳”，增量政策助力市场企稳

9 月 24 日，国新办新闻发布会上公布一揽子政策：1）下调存款准备金率、7 天逆回 购操作利率；2）降低存量房贷利率；3）下调二套房最低首付比例；4）提高保障性 住房再贷款中央行资金支持比例，支持收购房企存量土地。 降低存量房贷利率，可减少居民持有成本，降低二手房抛压。根据央行数据，2024 年 9 月新房（首套及二套）平均房贷利率约 3.33%。央行表示本次存量房贷利率下调预 期平均降幅 50BP，预计惠及 5000 万户家庭，1.5 亿人口，平均每年减少家庭利息支 出 1500 亿元左右。截至 10 月 28 日，21 家全国性银行已完成批量调整，共计 5366.7 万笔、25.2 万亿元存量房贷利率完成下调。 降低二套房首付比例，利好改善性需求释放。央行介绍，将全国层面的二套房贷最低首付比例由 25%下调到 15%，统一首套房和二套房的房贷最低首付比例。二套房购房 成本进一步下降，有望促进改善性产品需求的释放。 优化保障性住房再贷款政策，进一步落实收储和保交楼。央行将优化保障性住房再 贷款政策，此前创设的 3000 亿元保障性住房再贷款（贷款利率为 1.75%）中的央行 资金支持比例将由 60%提高至 100%。同时将支持收购房企存量土地，在将部分地方政 府专项债券用于土地储备基础上，研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的 企业市场化收购房企土地，盘活存量用地，缓解房企资金压力。此外延长“金融 16 条”和经营性物业贷款政策至 2026 年底。

中央在 2023 年政治局会议已明确“我国房地产市场供求关系发生重大变化”，并在 2024 年 4 月和 7 月政治局会议中强调“消化存量和优化增量”。2024 年 9 月 26 日， 中央政治局指出要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、 提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。会议首次提 出要促进房地产市场止跌回稳，即使 2014-2016 年地产调整周期中也无此类表述出 现，充分体现中央对当前房地产市场严峻形势的重视。

10 月 12 日，财政部表示近期将推出一揽子增量政策。财政部表示，将积极推动地方政府化解隐性债务，拟一次性安排较大规模债务限额置换，减轻地方债务压力。同时， 允许地方政府使用专项债券用于土地储备，回收符合条件的闲置存量土地。此外，支 持用好专项债券来收购存量商品房用作各地的保障性住房，支持地方更多通过消化 存量房的方式来筹集保障性住房的房源。 10 月 17 日，住房城乡建设部、财政部、自然资源部、中国人民银行、国家金融监督 管理总局介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况。 城中村改造持续推进。住建部表示，计划通过货币化安置房方式新增实施 100 万套 城中村改造、危旧房改造。住建部表示，全国 35 个大中城市待改造规模达 170 万套， 全国城市需要改造的危旧房有 50 万套。根据国家统计局及住建部数据，2015-2018 年年均棚改开工套数在 600 万套以上。假设本次 100 万套棚改主要集中在 35 城，套 均 100 万元，则本次棚改规模约 1 万亿元。

融资协调“白名单”持续扩容。住建部介绍，“保交房”攻坚战各地推进有力，已经 交付了 246 万套。金监局介绍，截至 2024 年 10 月 16 日，“白名单”房地产项目已审 批通过贷款 2.23 万亿元。2024 年年底前将“白名单”项目信贷规模增加到 4 万亿 元。要将所有合格项目都争取纳入“白名单”，做到“应进尽进”。在协商一致的情况 下，银行可将全部贷款提前发放给房企开立的项目资金监管账户。 多渠道支持土地收储。财政部介绍，关于支持地方用好专项债收购存量商品房用作保 障性住房，这项政策主要是由地方自主决策、自愿实施，遵循法治化原则，按照市场 化来运作。收购闲置土地方面，金监局允许银行发放一定比例的收购贷款，财政部支 持专项债收储土地，央行提供必要的再贷款支持，自然资源部将会同相关部门，研究 设立收购存量土地专项借款。

4.2地方：一线城市宽松限购，收储项目逐步落地

2024 年 9 月 26 日，中央政治局会议指出：要回应群众关切，调整住房限购政策，降 低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。 一线城市迅速相应，放松楼市政策。 上海：9 月 29 日，上海住房城乡建设管理发布房地产调整政策，主要包括： 1）取 消普宅和非普宅标准；2）首套房最低首付比例降至 15%，核心区二套房最低首付比 例降至 25%，实行差异化政策区域的二套房最低首付比例降至 20%；3）个人住房增值 税免征年限调整为 2 年；4）调整非本市户籍外环购房所需社保缴纳年限至 1 年；5） 持《上海市居住证》且积分达标、社保满 3 年的非本市户籍在购房套数方面享受本地 户籍购房待遇。

广深：9 月 29 日，广州政府办公厅发布，全面取消所有限购政策。深圳住建局发布 房地产调整政策，包括：1）首套房最低首付比例降至 15%，二套房最低首付比例降 至 20%；2）取消限售限价；3）个人住房增值税免征年限从 5 年调整为 2 年；4）两 个及以上未成年子女家庭二套房可适用首套住房贷款政策；5）优化分区住房限购政 策，调整购房套数限制。 北京：9 月 30 日，北京住房城乡建设管理发布房地产调整政策，主要包括：1）加大 京籍二孩及以上家庭住房的贷款支持力度，提高公积金贷款额度；2）非京籍家庭社 保年限五环内降至 3 年，五环外降至 2 年，高层次人才购房降至 1 年；3）首套首付 比例降至 15%，二套统一降至 20%；4）取消普宅和非普宅标准。

在中央表示支持地方国有企业收购存量房屋用作保障性住房后，各地方政府因城施 策，跟进了相关落地政策。 部分城市已有收储项目落地。截止 10 月初，福州、重庆、天津、郑州、武汉、青岛 等城市均有收储项目落地。从收储用途来看，目前落地的项目均为保障性租赁住房； 从收储规模来看，天津、青岛等城市规模在千套左右，规模相对较小。受收储房源要 求较高、收储价格协商难度大、资金成本高等因素影响，收储进展较为缓慢。 政策支持资金利用率较低。2024 年 6 月，央行设立 3000 亿元保障性住房再贷款，原 来的租赁住房贷款支持计划就不再实施，已发放贷款的利率和期限保持不变，其 1000 亿元额度包含在保障性住房再贷款 3000 亿元额度之内。根据央行发布的《2024 年第 二季度中国货币政策执行报告》，截止 2024 年 6 月末，金融机构发放的租赁住房贷 款余额为 247 亿元，租赁住房贷款支持计划余额为 121 亿元。

越秀地产完成 120 亿元存量土地退地。存量土地回收方面，广州率先落地回收存量 土地，分别以 70 亿元、50 亿元从越秀地产收回两块土地，均为未开发土地，以应付 票据的形式支付，退地票据可用于收购广州的其他地块。

编辑：火腿肠